每(mei)經(jing)編輯｜區家彥(yan)    

每經記者 區家彥

備受期待的房(fang)地產信托基(ji)金（Reits）在國內(nei)終于破(po)冰(bing)。

《每日經濟新聞(wen)》記者(zhe)了解到，9月30日，業內首只公募房地產信托投資(zi)基(ji)金（REITs）——鵬(peng)(peng)華(hua)(hua)前海(hai)萬科REITs封閉式基(ji)金（以下(xia)簡稱“鵬(peng)(peng)華(hua)(hua)前海(hai)REITs”，代碼184801）在深交(jiao)所正式掛(gua)牌交(jiao)易。截(jie)至下(xia)午(wu)收盤，鵬(peng)(peng)華(hua)(hua)前海(hai)REITs收報于100.25元，下(xia)跌2.17%。

資(zi)料(liao)顯(xian)示，鵬華前海(hai)萬科(ke)REITs是一(yi)只(zhi)封閉(bi)式(shi)混合型(xing)發起(qi)式(shi)基(ji)金，基(ji)金的(de)(de)部分(fen)資(zi)產，將通過增(zeng)資(zi)方式(shi)持有目(mu)標公(gong)(gong)司50%的(de)(de)股權至2023年7月(yue)24日，獲取自2015年1月(yue)1日起(qi)至2023年7月(yue)24日期間前海(hai)企業公(gong)(gong)館項目(mu)100%的(de)(de)實際或(huo)應當取得(de)的(de)(de)除物業管理(li)費(fei)收(shou)入之外的(de)(de)營業收(shou)入。

記者了解到，該目(mu)標(biao)公(gong)(gong)(gong)(gong)(gong)司全(quan)稱為深圳市萬(wan)科(ke)前海(hai)(hai)(hai)公(gong)(gong)(gong)(gong)(gong)館(guan)(guan)建(jian)設管理有限公(gong)(gong)(gong)(gong)(gong)司，受讓前海(hai)(hai)(hai)投控與(yu)萬(wan)科(ke)企(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)(ye)轉讓的2015年(nian)1月(yue)1日(ri)起(qi)至2023年(nian)7月(yue)24日(ri)止的前海(hai)(hai)(hai)企(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)(ye)公(gong)(gong)(gong)(gong)(gong)館(guan)(guan)項(xiang)目(mu)100%收益權(quan)。前海(hai)(hai)(hai)企(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)(ye)公(gong)(gong)(gong)(gong)(gong)館(guan)(guan)分為特區(qu)館(guan)(guan)區(qu)和企(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)(ye)公(gong)(gong)(gong)(gong)(gong)館(guan)(guan)區(qu)，特區(qu)館(guan)(guan)區(qu)包含一(yi)(yi)座(zuo)約為12000平方(fang)米(mi)(mi)的特區(qu)館(guan)(guan)，企(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)(ye)公(gong)(gong)(gong)(gong)(gong)館(guan)(guan)區(qu)包含36棟建(jian)筑(zhu)面積(ji)約200至1600平米(mi)(mi)不等的企(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)(ye)公(gong)(gong)(gong)(gong)(gong)館(guan)(guan)、一(yi)(yi)座(zuo)約3300平米(mi)(mi)的商(shang)(shang)務中心、約3000平米(mi)(mi)的商(shang)(shang)業(ye)(ye)(ye)(ye)配套以及約6000平米(mi)(mi)的半(ban)地下停車場(chang)。截至2015年(nian)3月(yue)，前海(hai)(hai)(hai)企(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)(ye)公(gong)(gong)(gong)(gong)(gong)館(guan)(guan)已簽約或確認入(ru)住意向的面積(ji)比例(li)已達到100%。

除此之外，鵬(peng)華前海(hai)萬科REITs還投(tou)資(zi)(zi)固(gu)定收益類產(chan)品，其投(tou)資(zi)(zi)組合比例(li)為(wei)：投(tou)資(zi)(zi)于確(que)定的(de)、單一(yi)的(de)目(mu)標公司股權的(de)比例(li)不超過基(ji)金(jin)資(zi)(zi)產(chan)的(de)50%，投(tou)資(zi)(zi)于固(gu)定收益類資(zi)(zi)產(chan)、權益類資(zi)(zi)產(chan)等的(de)比例(li)不低于基(ji)金(jin)資(zi)(zi)產(chan)的(de)50%。

一位債券分(fen)析師向記者表示，鵬華前海(hai)REITs雖然是參股(gu)(gu)目(mu)標公司50%股(gu)(gu)權，但是實際(ji)收(shou)益以租金收(shou)益為主(zhu)，屬(shu)于債權型REITs，但是收(shou)益相(xiang)對略差，加上另外(wai)一半資產大概(gai)率(lv)以保(bao)本型基金的(de)方(fang)式運作，預計(ji)整體收(shou)益率(lv)吸引(yin)力有限(xian)，因此鵬華前海(hai)REITs上市(shi)以后折價是大概(gai)率(lv)事件。

此外，記者注意到，與海外資(zi)本(ben)市場已經運行的(de)(de)REITs相比，鵬華前(qian)(qian)(qian)海REITs從嚴(yan)格意義上難言是一款(kuan)真正的(de)(de)REITs。資(zi)料(liao)顯示，深(shen)圳(zhen)前(qian)(qian)(qian)海合(he)作區企業公(gong)館屬于BOT項目，即(ji)私人資(zi)本(ben)參與基礎(chu)設(she)施建(jian)設(she)，向社會提供公(gong)共服務的(de)(de)一種特殊投(tou)資(zi)方(fang)式(shi)，包括建(jian)設(she)（Build）、經營（Operate）、移交（Transfer）三個過程(cheng)，BOT期(qi)(qi)限暫定為8年(含建(jian)設(she)期(qi)(qi))，期(qi)(qi)滿后移交深(shen)圳(zhen)市前(qian)(qian)(qian)海開發(fa)投(tou)資(zi)控股有限公(gong)司。

鵬華前海REITs的投(tou)資目(mu)標——深(shen)圳市萬科(ke)前海公館建設管理有限公司只(zhi)是作為(wei)該(gai)項目(mu)的執行(xing)實(shi)(shi)體而成立，這意味著前海投(tou)控是物業的最(zui)終控制(zhi)人(ren)，萬科(ke)僅(jin)充當開發運營(ying)(ying)的角(jiao)色。戴德梁行(xing)大中(zhong)華區估價及(ji)顧(gu)問(wen)服(fu)務部高級董(dong)事陳家輝告訴記者，鵬華前海REITs更多只(zhi)是充當向BOT項目(mu)提(ti)供資金的角(jiao)色，并非是一個獨立經營(ying)(ying)房地產運營(ying)(ying)并獲取相(xiang)關(guan)利益的實(shi)(shi)體，與越秀房地產信托基金這類(lei)老牌REITs相(xiang)比，談不上是真正(zheng)意義上的REITs。但它(ta)畢(bi)竟是國內(nei)在REITs領域(yu)的一次實(shi)(shi)質性(xing)突(tu)破。

隨著政(zheng)策層(ceng)面對REITs的支(zhi)持力度不斷(duan)加強，國內REITs的發展有望進入快(kuai)車道。