每經編輯｜費盛(sheng)海    

每經記者 費盛海

自A股(gu)6月以來大幅調整后，股(gu)權類(lei)產品(pin)隨之(zhi)“暗淡”；而“雙降”之(zhi)后，固收(shou)類(lei)產品(pin)的(de)(de)收(shou)益率也相應下降，居民的(de)(de)資(zi)產配(pei)置(zhi)突然(ran)失去方向，步入了(le)“資(zi)產配(pei)置(zhi)荒(huang)”時代。

在(zai)此背景下(xia)，國內(nei)首只十年期封閉式產(chan)(chan)品(pin)——鵬華(hua)前(qian)海萬科REITs封閉式混合(he)型發(fa)起式基金（以下(xia)簡稱鵬華(hua)前(qian)海，代碼184801），將在(zai)9月30日(ri)上(shang)市。那(nei)么，其上(shang)市后是(shi)為資產(chan)(chan)配置帶(dai)來新航向，還是(shi)同大部分(fen)封基一樣(yang)(yang)難逃折價(jia)宿(su)命(ming)，亦或走(zou)(zou)出別樣(yang)(yang)行(xing)情(qing)？針對該基金上(shang)市后可(ke)能出現(xian)的走(zou)(zou)勢，《每日(ri)經濟新聞(wen)》記者(zhe)特為投資者(zhe)梳理了三種操作策略，供您參考。

三大懸念待解

REIT是RealEstateInvestmentTrust（房地產信托憑證）的(de)縮寫，其由專門投(tou)資(zi)機(ji)構(gou)經(jing)營(ying)管(guan)理，并將(jiang)投(tou)資(zi)綜合收(shou)益的(de)絕大部(bu)分（通常為90%以上）按比例(li)分配給投(tou)資(zi)者。投(tou)資(zi)REITs，就可以間接投(tou)資(zi)物業(ye)，分享因租金收(shou)入(ru)和資(zi)產增(zeng)值(zhi)帶來的(de)收(shou)益機(ji)會。

有業內(nei)人(ren)士表(biao)示，與(yu)股權、債券、現金類資產不同，REITs具備(bei)收入(ru)穩定、高分(fen)(fen)紅(hong)、高流動性、高成(cheng)長性等特征(zheng)，是與(yu)實體經濟(ji)相(xiang)關度較高的分(fen)(fen)紅(hong)產品，能豐富資產配置，分(fen)(fen)散投資風險。

懸念1：能否成為(wei)資產(chan)配置新方向？

目前，國內的(de)(de)REITs大部分(fen)是(shi)以(yi)私募方式發(fa)行，門(men)檻要求較(jiao)高。鵬華前海則填補了國內公(gong)募REITs基金的(de)(de)市場(chang)空白(bai)，具有一(yi)定(ding)稀缺(que)性。據鵬華前海上(shang)市公(gong)告書顯(xian)示，其折算(suan)后(hou)的(de)(de)份(fen)額(e)總規(gui)模為(wei)0.3億份(fen)。自基金7月(yue)成立以(yi)來，最(zui)新凈值(zhi)已達102.4120元，取得2.41%的(de)(de)收(shou)益(yi)，年(nian)化收(shou)益(yi)率約為(wei)7.2%，在同(tong)期產品中具有一(yi)定(ding)吸(xi)引力(li)。從經驗(yan)來看，其場(chang)外份(fen)額(e)將陸(lu)續轉到場(chang)內，屆(jie)時該基金成交有望(wang)趨于活躍。

懸念(nian)2：上市后會否(fou)折(zhe)價？

封(feng)基折(zhe)(zhe)價(jia)(jia)指(zhi)交(jiao)易價(jia)(jia)格低于資產(chan)凈(jing)(jing)值(zhi)的(de)現象(xiang)。折(zhe)(zhe)價(jia)(jia)率隨市場環境變化(hua)，在接近到期日時(shi)，交(jiao)易價(jia)(jia)格趨近于其資產(chan)凈(jing)(jing)值(zhi)，折(zhe)(zhe)價(jia)(jia)率逐(zhu)漸消失，在折(zhe)(zhe)價(jia)(jia)時(shi)買入封(feng)基的(de)投資者也會因此獲(huo)取額外收益。

普遍性折(zhe)價(jia)在股票型(xing)封(feng)基(ji)中表現較為(wei)突(tu)出(chu)，這與規模(mo)、期限(xian)(xian)正相關(guan)，但(dan)債(zhai)(zhai)權類封(feng)基(ji)有所(suo)不(bu)同。根據目前(qian)在交(jiao)易所(suo)上市的11只封(feng)閉式債(zhai)(zhai)基(ji)表現來看，折(zhe)價(jia)率(lv)(lv)(lv)(lv)從0.32%~-9.14%不(bu)等(deng)，扣除頭尾(wei)兩只基(ji)金后，平均折(zhe)價(jia)率(lv)(lv)(lv)(lv)為(wei)0.4%左右。總體(ti)而言(yan)，折(zhe)價(jia)率(lv)(lv)(lv)(lv)與收益率(lv)(lv)(lv)(lv)和成(cheng)交(jiao)量的關(guan)聯(lian)較高，與封(feng)閉期限(xian)(xian)關(guan)聯(lian)較弱。從此(ci)角度(du)出(chu)發(fa)，收益率(lv)(lv)(lv)(lv)居中的鵬華前(qian)海上市后能否因折(zhe)價(jia)帶來額外的投資機(ji)會(hui)值得重(zhong)點(dian)關(guan)注。

懸念3：封閉期較(jiao)長是否值得配置？

近期如國(guo)投(tou)瑞盈、九泰銳智(zhi)等定增類(lei)封閉(bi)式基金(jin)上市后(hou)就出現大(da)幅(fu)折(zhe)價，讓當初認購(gou)的(de)(de)(de)投(tou)資者不僅(jin)付出認購(gou)費還出現浮(fu)虧，一度引(yin)發市場(chang)關于封閉(bi)式基金(jin)是否(fou)值得(de)投(tou)資的(de)(de)(de)熱議。那么(me)，這(zhe)一國(guo)內首(shou)只(zhi)上市交易的(de)(de)(de)公募REITs，鵬華(hua)前海的(de)(de)(de)首(shou)秀亦會對日后(hou)資產證券化產品(pin)的(de)(de)(de)發行有(you)著深遠(yuan)影響。

三策略應對

鵬華前海在(zai)上(shang)市(shi)后會怎樣(yang)表現尚不(bu)得而(er)知，但從該基(ji)(ji)金未來的大部(bu)分收(shou)入以及分紅是可(ke)以確定的。也就(jiu)是說，在(zai)基(ji)(ji)金上(shang)市(shi)后其(qi)(qi)下跌越多(duo)，折價(jia)率越高，年化收(shou)益(yi)率也會隨之(zhi)(zhi)增高，安(an)全墊也就(jiu)越高，反之(zhi)(zhi)則其(qi)(qi)投資(zi)價(jia)值遞(di)減。更多(duo)基(ji)(ji)金操作策略(lve)

根據該基金折溢價率可(ke)能出現的情況，大致可(ke)分為三種狀態：

1、溢價(jia)率(lv)在(zai)0%至(zhi)5%：即(ji)交易價(jia)格在(zai)102.41元~107.53元，該基金的(de)年化(hua)收益(yi)率(lv)約在(zai)7%左右，處于(yu)市場中間水(shui)平，在(zai)短期存在(zai)一定風險，投資者(zhe)應(ying)慎(shen)重。

2、折價率在(zai)0%~-5%：即交易價格在(zai)102.41元(yuan)~97.28元(yuan)，該基金的年(nian)化收益率約在(zai)7.6%左右，高于(yu)市場中間水平(ping)，值(zhi)得關(guan)注。

3、折價率(lv)在5%~10%：即(ji)交易價格在97.28元~92.2元，該基(ji)金(jin)的年華(hua)收益率(lv)約8%左(zuo)右，高于大部(bu)分同期產品(pin)，可重點關注。

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