每經(jing)編輯｜每經(jing)記者 胡健    

◎每經記者 胡健

9月29日，渣打銀行發布的最(zui)新一期開發商調研結(jie)果顯(xian)示，中(zhong)國房地產(chan)行業仍較脆弱，復蘇或需要更(geng)長時間。

此次調研(yan)渣(zha)打訪問了全國6個城市(shi)共計30位(wei)地產公(gong)司高層管理人員，他(ta)們所在企業位(wei)于杭州、蘭州、保定、佛山、黃(huang)石和南充等六座中小城市(shi)。

渣打(da)銀行宏觀分析師(shi)申(shen)嵐告訴《每日經濟新聞》記(ji)者，房(fang)地(di)產市(shi)場仍(reng)然是(shi)拖累中(zhong)國經濟增(zeng)長的重要因素之一，且(qie)隨著經濟增(zeng)長放緩(huan)，正(zheng)引(yin)發(fa)更多的市(shi)場關(guan)注。鑒于(yu)目前獨(du)立的房(fang)地(di)產市(shi)場數(shu)據較(jiao)少，相關(guan)的調(diao)研旨在填補這(zhe)一空(kong)白。

該調(diao)研自2010年(nian)延續至今，每年(nian)兩(liang)次，主要關注中小城市的未上市開發商。最近一期調(diao)研于今年(nian)7月(yue)份展開，調(diao)研結果(guo)顯示(shi)，中國(guo)房地產行業仍較脆弱，復蘇或需要更長時(shi)間。

具體來看，最近一期指數(shu)(shu)由今(jin)年1月(yue)份調研(yan)時的(de)52.1下滑(hua)至50.8。房價和(he)房屋銷量兩(liang)個分項指數(shu)(shu)均(jun)出現(xian)上升，而建設活動、開發(fa)商融資(zi)及政府政策三(san)個分項指數(shu)(shu)均(jun)出現(xian)下滑(hua)。

申嵐表示，這一(yi)結果暗示之前樓市(shi)情緒(xu)的(de)改(gai)善已經轉弱，且近期開(kai)發商建(jian)設活動或(huo)難(nan)以好轉。

2015年中期房(fang)屋(wu)建設活(huo)動(dong)仍顯疲弱，庫存過(guo)剩(sheng)和融資困難導致樓(lou)市前(qian)景的(de)市場預期偏(pian)向消極(ji)。

調(diao)研顯示，開發(fa)商(shang)拿地意(yi)愿已有所下(xia)降，地價與3個(ge)月前基本(ben)持平。房價調(diao)整和政策(ce)放(fang)松作用(yong)下(xia)，房屋(wu)銷售(shou)溫和改善，但庫存(cun)問題仍令開發(fa)商(shang)擔憂(you)。盡管融(rong)資(zi)成本(ben)有所下(xia)降且央(yang)行采取了降息措施，開發(fa)商(shang)融(rong)資(zi)仍存(cun)在困(kun)難，且違約風(feng)險趨于上升(sheng)。

值得注意的是，受訪開發商預計下半年樓市政策或將(jiang)進一步放松。

國(guo)家統計局數據顯示，今年(nian)1~8月地產(chan)投(tou)資同比(bi)增幅(fu)(fu)由年(nian)初10.4%大幅(fu)(fu)下滑至3.5%。目(mu)前房地產(chan)投(tou)資的低迷狀態對經濟(ji)的拖(tuo)累作用廣受關注。

渣打調研顯示，16家(jia)開發商(shang)稱企業(ye)(ye)主營(ying)業(ye)(ye)務所在城(cheng)市同(tong)行業(ye)(ye)其他開發商(shang)的(de)建(jian)設活動放緩，較(jiao)上(shang)次調研減少3家(jia)但比例仍(reng)然(ran)過半。

申嵐認為，這一結果表(biao)明開(kai)發商(shang)(shang)建(jian)(jian)設活動(dong)普遍十分低迷，與房(fang)地產投資增(zeng)長持續減弱(ruo)的實際(ji)情形一致，并且12家(jia)(jia)受訪(fang)開(kai)發商(shang)(shang)預期(qi)下一季度建(jian)(jian)設活動(dong)將(jiang)加速(su)，較上期(qi)調研的15家(jia)(jia)有所減少。9家(jia)(jia)預期(qi)建(jian)(jian)設活動(dong)將(jiang)放緩，較上期(qi)調研增(zeng)加了5家(jia)(jia)，或暗示房(fang)屋建(jian)(jian)設難以迅速(su)好轉。

她(ta)表示，計劃下(xia)半年(nian)(nian)加(jia)快(kuai)項目(mu)進度(du)的受訪開(kai)發商中，需求增加(jia)和融(rong)資改(gai)善(shan)是(shi)主要驅動力。下(xia)半年(nian)(nian)未打算加(jia)快(kuai)項目(mu)進度(du)的開(kai)發商仍主要擔(dan)憂房屋庫存(cun)、市場對近期樓市前景的悲觀情緒以(yi)及融(rong)資狀況惡(e)化等問題。

有(you)意思的(de)是，渣打對開發商銀行和信托貸款(kuan)調研的(de)結(jie)果顯示(shi)，開發商融資似乎面臨更多困難，但(dan)融資成本有(you)所下(xia)降(jiang)。

在融(rong)資渠道(dao)方面，15家受(shou)訪開(kai)發(fa)商稱銀行貸(dai)(dai)款融(rong)資更(geng)為困難(nan)，持(chi)此觀點的開(kai)發(fa)商數量與上期(qi)調研(yan)持(chi)平。信托(tuo)貸(dai)(dai)款方面，15家開(kai)發(fa)商稱貸(dai)(dai)款環境無顯(xian)著(zhu)變化，但9家表示獲得信托(tuo)貸(dai)(dai)款更(geng)加困難(nan)。

而在融資成本(ben)上，開發商反饋稱銀行和(he)(he)信托(tuo)貸款成本(ben)均有(you)所(suo)下滑(hua)(hua)。信托(tuo)貸款利率約達10.6%，較2014年(nian)7月的(de)(de)17.6%和(he)(he)今(jin)年(nian)1月的(de)(de)12.3%均有(you)所(suo)下滑(hua)(hua)。銀行貸款利率亦由2014年(nian)7月的(de)(de)12%和(he)(he)今(jin)年(nian)1月的(de)(de)8.7%降至(zhi)6.5%。

需要警惕(ti)的(de)是(shi)，調研(yan)顯示(shi)，過半(ban)數開發商預計下半(ban)年銀行和(he)信(xin)托貸(dai)款違約(yue)(yue)現象(xiang)將更普遍(bian)。今年1月(yue)份調研(yan)中(zhong)，大部分受訪開發商認為銀行和(he)信(xin)托貸(dai)款不太可能出現大范圍(wei)違約(yue)(yue)。