每經編(bian)輯｜李宇嘉    

◎李宇嘉

近日樓市(shi)利好政策(ce)頻出，9月24日住(zhu)(zhu)(zhu)建部督促(cu)各(ge)地抓緊出臺(tai)異(yi)地貸款(kuan)業務(wu)細(xi)則，明確(que)住(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)(fang)公積金異(yi)地個人住(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)(fang)貸款(kuan)辦理流程；25日國(guo)家(jia)發改委下調住(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)(fang)轉讓手續費，再(zai)促(cu)房(fang)(fang)地產(chan)消費。

同(tong)時，數(shu)據(ju)也顯示，樓市(shi)正在發(fa)生不(bu)同(tong)于以(yi)往的(de)(de)變化。首先，盡管8月(yue)70個(ge)大中城市(shi)仍(reng)有一半房價還在下(xia)跌(die)(die)，但全(quan)國(guo)房價同(tong)比綜合平均則告(gao)別連續(xu)12個(ge)月(yue)下(xia)跌(die)(die)，從7月(yue)下(xia)降0.4%強勢逆(ni)轉為(wei)上漲1.7%；其(qi)次，雖然600多個(ge)三、四線城市(shi)集(ji)中全(quan)國(guo)60%的(de)(de)樓市(shi)庫存，且整體銷(xiao)售(shou)仍(reng)在下(xia)滑(hua)，但全(quan)國(guo)商(shang)品房銷(xiao)售(shou)迅速反彈，持(chi)續(xu)回(hui)補下(xia)跌(die)(die)缺(que)口。到8月(yue)份，累計增長(chang)達到7.2%，回(hui)升之迅猛只在2009年出現過。

那么，在絕大多數(shu)城市樓市庫存攀升的情況下，為何全(quan)國樓市量價意外反彈。筆(bi)者認為，這是重點城市樓市快(kuai)速回(hui)升、提升量價權(quan)重所致。

根(gen)據(ju)中(zhong)國指數研究(jiu)院數據(ju)，2015年(nian)上半年(nian)，一線城(cheng)市(shi)新房成交面積同比增長47%，而二線城(cheng)市(shi)成交僅增長12%；進入(ru)下半年(nian)后，由于一線城(cheng)市(shi)房價創新高制(zhi)約需求，加上股市(shi)財富效應“縮水(shui)”，一線城(cheng)市(shi)單月成交量連(lian)續出現10%左(zuo)右的環比下滑。

但(dan)(dan)二線城(cheng)市(shi)(shi)成交則明(ming)顯(xian)發力。7月(yue)(yue)(yue)和8月(yue)(yue)(yue)，典型二線城(cheng)市(shi)(shi)樓(lou)市(shi)(shi)成交面(mian)積單月(yue)(yue)(yue)同比均(jun)出現20%以上的增長。房價也能說明(ming)這一(yi)問(wen)題(ti)，7月(yue)(yue)(yue)和8月(yue)(yue)(yue)盡管一(yi)線城(cheng)市(shi)(shi)樓(lou)市(shi)(shi)高(gao)位回落，對量價權重貢獻降低，但(dan)(dan)全(quan)國樓(lou)市(shi)(shi)成交金額(e)增速與成交面(mian)積增速的“剪刀(dao)差(cha)”仍繼續擴大，前者要(yao)比后者高(gao)出7~8個百分點，顯(xian)示房價明(ming)顯(xian)上漲，初步判斷二線城(cheng)市(shi)(shi)發力貢獻度提(ti)升是主要(yao)原因。

今年前(qian)8個月，在銷售面積前(qian)十位(wei)的開發商(shang)中，二線城(cheng)市(shi)的貢獻率在50%~80%。恒大、綠城(cheng)和(he)中海二線城(cheng)市(shi)銷售金額占比分別(bie)高達74%、82%和(he)62%，顯(xian)示二線城(cheng)市(shi)樓市(shi)快速回升，量價權重提升。

筆(bi)者(zhe)認為，二(er)線城(cheng)市(shi)(shi)樓市(shi)(shi)之所(suo)以(yi)強勢反(fan)彈，主要是近年其人口產業吸附(fu)能力(li)迅速提升(sheng)。在新一輪區域規(gui)劃、產業梯度(du)轉(zhuan)移(yi)(yi)和(he)“穩(wen)增長”戰略(lve)實施中，二(er)線城(cheng)市(shi)(shi)是重點(dian)且受益面(mian)最大，包括(kuo)承(cheng)接從(cong)東部轉(zhuan)移(yi)(yi)來的產業、軌道交通密集上馬等。二(er)線城(cheng)市(shi)(shi)基礎設施的改善，提升(sheng)了城(cheng)市(shi)(shi)競爭力(li)和(he)人口吸附(fu)能力(li)。

此(ci)外，近年“鐵公基”大(da)規模上馬和(he)(he)運營，以及(ji)現代(dai)物流系統的(de)完善，讓二(er)線城(cheng)(cheng)市與一線城(cheng)(cheng)市的(de)連接效率明顯(xian)提高，產業(ye)轉移和(he)(he)協同(tong)變得順暢(chang)，產業(ye)集聚效應開始增強。產業(ye)集聚和(he)(he)人(ren)口(kou)集聚相互推動(dong)的(de)良性循環已經形成，因此(ci)很多區域中(zhong)心城(cheng)(cheng)市成為(wei)了樓市新的(de)“增長極(ji)”，主要有以下幾類：

一(yi)是所在省民(min)營(ying)私營(ying)經(jing)濟(ji)發達、民(min)間富庶、人口集聚強的(de)城(cheng)市，如杭州(zhou)、南京、廈(sha)門等城(cheng)市。集聚效應擴散(san)也(ye)惠(hui)及(ji)(ji)到域內(nei)其他城(cheng)市樓市的(de)發展(zhan)，如浙江(jiang)的(de)寧波和溫州(zhou)、江(jiang)蘇的(de)蘇州(zhou)、福建(jian)的(de)福州(zhou)等，從(cong)而形成(cheng)了區域樓市由(you)點及(ji)(ji)面的(de)新“增長極”。

二是發揮交通樞紐、人口大省、科研(yan)機構集中以及農業(ye)(ye)優(you)勢突出作(zuo)用，借(jie)助勞動(dong)力(li)多、土(tu)地成本(ben)低和工(gong)業(ye)(ye)基礎好等(deng)優(you)勢，通過加(jia)大市政基礎設施建(jian)設、承(cheng)接東部產(chan)(chan)業(ye)(ye)轉移，實現特(te)色產(chan)(chan)業(ye)(ye)集聚。如武(wu)漢的制造(zao)業(ye)(ye)和光電(dian)子產(chan)(chan)業(ye)(ye)，鄭州(zhou)的食品(pin)加(jia)工(gong)業(ye)(ye)和電(dian)子信息業(ye)(ye)。同時，產(chan)(chan)業(ye)(ye)集聚還可促進人口大省就地城鎮化(hua)。

近幾個月，70個大中城市中，武(wu)漢(han)和鄭州新房價格位列(lie)漲幅前(qian)10位，二者將成為(wei)我國樓市另外兩(liang)個新的“增長極”。而(er)類似于武(wu)漢(han)和鄭州的城市還(huan)很(hen)多。

產業集(ji)(ji)聚驅動就(jiu)業集(ji)(ji)聚，夯(hang)實樓市發展的基本面。近期，龍頭開發商在(zai)二線城市拿(na)地比(bi)例迅速提升，也從側面反映(ying)了對這些(xie)城市樓市的認可。

由此看來，即便600多(duo)個三(san)、四(si)線(xian)城市(shi)待售和潛(qian)在庫(ku)存占比(bi)過半、消化(hua)困難，但也不(bu)足以沖(chong)擊到全國樓市(shi)。因為，在三(san)、四(si)線(xian)城市(shi)銷(xiao)售業已(yi)下滑的(de)背景下，樓市(shi)新(xin)的(de)“增長極(ji)”將極(ji)大地提升(sheng)它們(men)在全國樓市(shi)版圖中的(de)量價權(quan)重，為“穩(wen)增長”和產(chan)業轉(zhuan)型升(sheng)級騰出足夠空間。

（作(zuo)者為(wei)深圳市(shi)房地產研究中心研究員）