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每經記者 王杰

俗話說，“變則通(tong)，通(tong)則達。”當前，房企(qi)(qi)之(zhi)間分化加劇，那么應(ying)如(ru)何規避(bi)轉(zhuan)型風險(xian)？從標桿房企(qi)(qi)如(ru)萬科，到眾多中小房企(qi)(qi)，在(zai)戰(zhan)略(lve)轉(zhuan)型中玩“跨界”已(yi)成一大潮流(liu)。

房(fang)企(qi)跨界動作可(ke)謂五花八門，但跨界背(bei)后到底應遵循什么樣的(de)發(fa)展(zhan)規律？9月24日上(shang)午，在《每(mei)日經濟新(xin)聞》于南京主辦的(de)第五屆中(zhong)國價值(zhi)(zhi)地產年(nian)會暨(ji)2015年(nian)中(zhong)國價值(zhi)(zhi)地產總(zong)評榜(bang)論壇(tan)上(shang)，新(xin)城控股高級副(fu)總(zong)裁歐陽捷表(biao)示，目前處在一個(ge)房(fang)地產存量(liang)(liang)市(shi)(shi)場(chang)越來(lai)越大(da)、增量(liang)(liang)市(shi)(shi)場(chang)逐(zhu)漸(jian)變小的(de)時(shi)代，每(mei)年(nian)的(de)住房(fang)面積不(bu)斷上(shang)升，但每(mei)年(nian)的(de)新(xin)開發(fa)量(liang)(liang)在逐(zhu)漸(jian)萎縮。這個(ge)時(shi)候房(fang)企(qi)就有兩個(ge)選擇，一是逃(tao)離增量(liang)(liang)市(shi)(shi)場(chang)，二是挖掘存量(liang)(liang)市(shi)(shi)場(chang)的(de)價值(zhi)(zhi)和潛力。

市場將出現“四大分化”

在挖掘(jue)存量市場的(de)(de)價值和潛力方面可以(yi)(yi)看到(dao)，以(yi)(yi)前不賺錢的(de)(de)物(wu)業，現在變成了(le)(le)香餑餑；以(yi)(yi)前被人看不起的(de)(de)社(she)區(qu)商業，變成了(le)(le)要(yao)挖掘(jue)的(de)(de)金礦；以(yi)(yi)前的(de)(de)O2O社(she)區(qu)服務(wu)平臺，現在開始受到(dao)關注了(le)(le)。

歐(ou)陽(yang)捷認(ren)為(wei)，雖(sui)然商業地產目前還處在(zai)跑馬圈地時(shi)代(dai)，但預(yu)計(ji)到2025年，跑馬圈地時(shi)代(dai)就(jiu)會(hui)結束，進入(ru)“戰國時(shi)代(dai)”。

在歐陽捷看(kan)來，產(chan)(chan)業(ye)地(di)(di)產(chan)(chan)目前同樣不容樂觀。“只有少數企業(ye)是一枝獨秀，因為大多數企業(ye)已經沒有機(ji)會了(le)，產(chan)(chan)業(ye)已經進入(ru)后工業(ye)化時(shi)代(dai)，而(er)養老地(di)(di)產(chan)(chan)、旅游(you)地(di)(di)產(chan)(chan)、文化教育地(di)(di)產(chan)(chan)現在還沒有找(zhao)到可復制的盈利模式。”

房地(di)產市(shi)場(chang)真的如(ru)此(ci)悲觀？歐陽捷說，關鍵是房地(di)產市(shi)場(chang)沒(mei)有以前增(zeng)長那(nei)么快了，但(dan)是市(shi)場(chang)并不是很差，“今年(nian)的銷售額已經超(chao)過了歷史(shi)最(zui)高點2013年(nian)，達到(dao)了新的歷史(shi)高點。”

但(dan)是對于明年的(de)房地產市場，歐陽捷預測(ce)，明年一季度銷售(shou)增(zeng)長(chang)(chang)勢(shi)頭會(hui)有所(suo)減緩，同比(bi)(bi)會(hui)繼(ji)續增(zeng)長(chang)(chang)，環比(bi)(bi)一定(ding)是下(xia)降。今年三四(si)季度依然會(hui)延續政策(ce)刺(ci)激(ji)的(de)慣性，但(dan)明年如果經濟(ji)增(zeng)長(chang)(chang)目標定(ding)在6.3%~6.5%，很可能不再需要房地產來拉動經濟(ji)，透支將會(hui)顯(xian)現。

雖然市場不差，但是(shi)，蛋糕不會再變(bian)大，而房企也在“城市分化、板塊分化、樓盤分化、企業(ye)分化”中呈(cheng)現兩極分化。

歐陽(yang)捷說，百強房企進(jin)入增(zeng)長瓶頸，已經難以保持過去10%~27%的平均復(fu)合增(zeng)長率(lv)，2013年的7家千億(yi)房企復(fu)合增(zeng)長率(lv)也下降(jiang)(jiang)了一半，未來還將下降(jiang)(jiang)。中(zhong)小(xiao)房企則面(mian)臨生存危機，倒閉、破產、被收購成常(chang)態(tai)，去年房地產行業并購交(jiao)易增(zeng)長一倍，今(jin)年還會增(zeng)加。因(yin)此，房企轉(zhuan)型、跨界(jie)、多元化成為必然。

房企跨界、轉型和多元化的邏輯

何(he)為(wei)轉型？通(tong)俗來(lai)說就(jiu)是(shi)改行了。歐(ou)陽捷(jie)說，今年(nian)房地產規模比(bi)去年(nian)小，人越來(lai)越少了，說明這個行業在(zai)下降、變冷(leng)清。雖(sui)然有的企業還在(zai)做房地產業，但是(shi)也做了一(yi)些與房地產業不相關的業務(wu)，或者是(shi)一(yi)些交(jiao)叉(cha)業務(wu)。

他認為，對于房(fang)地產的跨界、轉(zhuan)型和多元(yuan)化，大致(zhi)基于兩(liang)個邏輯。

一是(shi)基于業(ye)務相(xiang)關(guan)性的(de)跨界整合，比(bi)如商業(ye)地產(chan)，做百貨、做影院、兒童業(ye)態是(shi)為(wei)(wei)了配合商業(ye)的(de)招商運營，做電商、金融是(shi)為(wei)(wei)了配合房地產(chan)業(ye)務發(fa)展，這都(dou)是(shi)具(ju)有業(ye)務相(xiang)關(guan)性的(de)跨界整合。二是(shi)非相(xiang)關(guan)性的(de)業(ye)務轉型或多元化。比(bi)如做物(wu)流、食(shi)品(pin)、基礎(chu)設施、體育等，也包括所謂(wei)風口上的(de)業(ye)務轉型，如P2P。

歐陽捷表示，新(xin)(xin)業(ye)(ye)務(wu)(wu)需要(yao)(yao)熟悉新(xin)(xin)業(ye)(ye)務(wu)(wu)的(de)(de)新(xin)(xin)人(ren)，換句話說(shuo)，就是必須要(yao)(yao)引進具有新(xin)(xin)業(ye)(ye)務(wu)(wu)思(si)維、理解新(xin)(xin)業(ye)(ye)務(wu)(wu)模式(shi)、掌握新(xin)(xin)業(ye)(ye)務(wu)(wu)資源的(de)(de)一(yi)大批中高(gao)端人(ren)才，不能新(xin)(xin)瓶裝老酒，不要(yao)(yao)以(yi)為信(xin)得過的(de)(de)老人(ren)也(ye)能開拓新(xin)(xin)業(ye)(ye)務(wu)(wu)。房地(di)產(chan)(chan)已經由地(di)皮與地(di)皮間(jian)、產(chan)(chan)品(pin)與產(chan)(chan)品(pin)、關(guan)系與人(ren)脈的(de)(de)競爭，轉向思(si)維與戰略(lve)、人(ren)才與資金(jin)、入口(kou)與流量(liang)、規則與謀略(lve)的(de)(de)競爭。

歐陽(yang)捷認為，真正(zheng)的(de)轉型、跨界、多元化一定是納入公司戰略中，有(you)(you)了基本(ben)成立的(de)商業模式(shi)，自上而下地匹(pi)配引(yin)進人才(cai)，給予燒錢般的(de)資金投入，才(cai)有(you)(you)可能取(qu)得(de)成功。

說到新城控股(gu)與新城發展的(de)跨界(jie)與多(duo)元化邏輯(ji)，歐陽捷稱，是基于聚焦住(zhu)宅地產+商業地產雙(shuang)輪(lun)驅動戰(zhan)略的(de)業務，比如互(hu)聯網(wang)+O2O+兒童娛(yu)樂(le)+家裝+云柜+影院等，與之匹配的(de)公(gong)司戰(zhan)略是高周轉+現金流滾資(zi)(zi)產，人才匹配是精英+新睿，資(zi)(zi)金投入為境內外雙(shuang)資(zi)(zi)本(ben)平臺（A+H），銀企+發債。

“新城就像匹駱駝在不(bu)(bu)斷奔跑當中，我(wo)們認(ren)為企業必須有所(suo)為有所(suo)不(bu)(bu)為，懂得取舍所(suo)才能(neng)持(chi)久。”歐(ou)陽捷(jie)說。