◎李宇嘉

國(guo)家統計局(ju)近日剛公(gong)布的(de)2015年(nian)(nian)8月(yue)份(fen)70個大中城市(shi)住宅銷售價(jia)格變動情況顯示，與(yu)上月(yue)相比，70個城市(shi)中新(xin)建(jian)商品住宅價(jia)格環比上漲(zhang)的(de)城市(shi)有(you)一半；同比綜合(he)平均價(jia)格更(geng)自2014年(nian)(nian)9月(yue)份(fen)以來(lai)首次實(shi)現轉(zhuan)正。

每年(nian)的(de)(de)7~8月是(shi)樓(lou)市傳統的(de)(de)“淡(dan)季(ji)”，不(bu)(bu)過國家統計局的(de)(de)數據似(si)乎顯(xian)示“淡(dan)季(ji)并不(bu)(bu)淡(dan)”。在樓(lou)市政策空前寬松(song)、利(li)率已經(jing)降至低位的(de)(de)情況下，市場(chang)普(pu)遍對于傳統旺季(ji)“金九”抱有很(hen)大(da)希望。

但(dan)“金(jin)九”已(yi)過大半月(yue)，情(qing)況似乎并不樂(le)觀(guan)。中(zhong)國房地產指(zhi)數系統監測(ce)的(de)9月(yue)上半月(yue)30個城市(shi)樓市(shi)成(cheng)交(jiao)面積環比下降12%。

在樓市長周期(qi)增(zeng)長放緩的趨勢下，需(xu)求集(ji)中(zhong)的重點城市成交占比明(ming)顯上升，這(zhe)些(xie)城市樓市走勢成為判斷全國樓市趨勢的“標尺”。

從(cong)近期(qi)公布(bu)的全國數據來看，樓市需求依舊(jiu)保持旺盛的態勢。1~8月(yue)，全國商品房銷售面積同(tong)比增(zeng)長7.2%，增(zeng)速(su)比1~7月(yue)份提(ti)高1.1個百分(fen)點。前端銷售持續回暖，也被認為(wei)是(shi)新開工、拿地、開發投資等滯后指標“筑(zhu)底”和“止(zhi)跌反彈(dan)”的保障。

一般來(lai)說，新開(kai)(kai)工和拿地反彈分別滯(zhi)后于(yu)銷售回暖(nuan)半年(nian)和一年(nian)左右。因此，業(ye)內普遍(bian)判斷，新開(kai)(kai)工、拿地和開(kai)(kai)發投資這三項后端指(zhi)標將在今年(nian)年(nian)底“筑(zhu)底”，并將在明(ming)年(nian)開(kai)(kai)啟反彈進程。

在(zai)供應過剩言(yan)論甚囂塵(chen)上、庫存壓力維持(chi)在(zai)高(gao)位、開(kai)發(fa)商整體(ti)加杠桿較為(wei)謹慎的情況(kuang)下，“金(jin)九(jiu)”會否以慘淡收場(chang)？若(ruo)“金(jin)九(jiu)”失色，是否會沖(chong)擊(ji)到回(hui)暖趨勢？會不(bu)會影響到銷售回(hui)暖對新開(kai)工(gong)、土地購置和開(kai)發(fa)投(tou)資“筑底反彈(dan)”的傳導？

我們首先要對(dui)“金九”樓市的(de)現狀進行分析。“金九銀十”的(de)走勢要與7~8月結合起來(lai)分析。盡管(guan)7~8月主要城市樓市成交量(liang)有(you)所下滑，但這是在去(qu)年(nian)“9·30”新政以來(lai)連續反彈11個月之后的(de)正常回調(diao)。

由于600多(duo)個三、四線城(cheng)市(shi)(shi)(shi)樓市(shi)(shi)(shi)成交量(liang)多(duo)數在(zai)下滑，因此強勢反彈的(de)功(gong)勞(lao)要記(ji)在(zai)一(yi)(yi)、二線城(cheng)市(shi)(shi)(shi)樓市(shi)(shi)(shi)火熱的(de)賬上。前(qian)8個月(yue)，一(yi)(yi)、二線城(cheng)市(shi)(shi)(shi)成交量(liang)同(tong)比增長在(zai)50%以(yi)上，而7月(yue)和8月(yue)份的(de)回調也(ye)僅(jin)僅(jin)是在(zai)前(qian)期(qi)高位上適(shi)度回落，平均跌幅在(zai)5%左右。對(dui)于一(yi)(yi)、二線城(cheng)市(shi)(shi)(shi)來說，“淡季不淡”應該(gai)是對(dui)7月(yue)份和8月(yue)份樓市(shi)(shi)(shi)形勢的(de)合理判斷。

但近(jin)幾個月，重點城市房(fang)價(jia)快速上升，量價(jia)在攀升一段時間后出(chu)(chu)現(xian)正常回調是(shi)“金九(jiu)”開局不(bu)樂觀的原因。另外，進(jin)入下半年以后，前期利好政(zheng)策(ce)的邊際(ji)效應有(you)所減退(tui)，而樓市政(zheng)策(ce)整(zheng)體進(jin)入“空窗期”。盡管公積金的使用條件(jian)在時隔5個月之后再(zai)次放松，但畢竟依靠政(zheng)策(ce)釋放出(chu)(chu)的需求(qiu)有(you)限。

同時，7月份以來，貨幣政策寬松也(ye)不(bu)像(xiang)上半年那樣頻繁了。銀(yin)行存貸(dai)差(cha)不(bu)斷(duan)收(shou)窄(zhai)，房(fang)貸(dai)利率優惠幅度也(ye)在降低，二套房(fang)貸(dai)甚至還(huan)有收(shou)緊的(de)跡象。同時，股市(shi)(shi)震(zhen)蕩下行，財(cai)富效應(ying)衰(shuai)減(jian)，沖擊部(bu)分改善型需求，大城市(shi)(shi)高價(jia)位住宅成(cheng)交量開(kai)始下滑。綜(zong)上，9月樓市(shi)(shi)回調是前(qian)期(qi)過快爬升后(hou)的(de)正常調整。

那么，“金九”是否會以慘淡收場呢？筆者認(ren)為不會，盡管可(ke)能(neng)出(chu)現“旺季不旺”的情況，但仍舊會保持成交高位。

首先，歷(li)年來利率降(jiang)到(dao)低位(wei)時，對資(zi)金(jin)價格比較敏(min)感的樓市都會(hui)明顯回(hui)升；其次，除一(yi)線(xian)城市，當(dang)前貸款(kuan)杠桿(gan)已在(zai)歷(li)史高(gao)位(wei)，公積金(jin)貸款(kuan)扶(fu)持力度甚至超過(guo)歷(li)史，近(jin)200個(ge)城市出臺扶(fu)持政策，購房(fang)成本也降(jiang)到(dao)歷(li)史低位(wei)；第(di)三，重點城市樓市去化(hua)明顯加速，一(yi)線(xian)城市庫(ku)存(cun)消化(hua)周期(qi)連續低于12個(ge)月，開(kai)發商(shang)在(zai)這些城市的補庫(ku)存(cun)進程已開(kai)啟，近(jin)期(qi)在(zai)一(yi)、二線(xian)城市拿地(di)有所回(hui)升。

本(ben)輪樓市回(hui)升與過(guo)去不(bu)同的(de)是，市場并不(bu)存在房(fang)價(jia)快速上(shang)漲的(de)預期。8月份(fen)房(fang)價(jia)漲幅均比7月份(fen)下(xia)降了1個(ge)百分(fen)點左右，領頭(tou)羊(yang)深圳(zhen)漲幅明顯(xian)回(hui)落。投(tou)資需(xu)求退去，在購房(fang)環境友好的(de)情(qing)況下(xia)，房(fang)價(jia)穩(wen)定(ding)利于自住需(xu)求釋放。

另外，一(yi)個可喜的跡象(xiang)是占成交量1/3的二線(xian)城市(shi)企穩回升(sheng)(sheng)，這是東部傳統產業轉(zhuan)移、就地城鎮(zhen)化、人口(kou)產業集(ji)聚提升(sheng)(sheng)的結(jie)果，也(ye)將夯(hang)實樓市(shi)回升(sheng)(sheng)基(ji)礎。

綜上，即(ji)便“金(jin)九銀十”不會出(chu)現大幅度的增長，但依舊維(wei)持在歷史成交高(gao)位，樓市回暖趨(qu)勢(shi)不改，而(er)新開(kai)工、土地購置和開(kai)發投(tou)資(zi)也(ye)有望在年(nian)底或明年(nian)初(chu)“筑底反彈”。

（作(zuo)者為深圳市房地產研(yan)究中心(xin)研(yan)究員）