每經編輯｜李(li)宇嘉    

◎李宇嘉

國家統計局(ju)近日剛公(gong)布的2015年8月份(fen)70個(ge)大中(zhong)(zhong)城(cheng)市(shi)住宅銷售價(jia)格變動情(qing)況顯示，與上月相比(bi)，70個(ge)城(cheng)市(shi)中(zhong)(zhong)新建商品住宅價(jia)格環比(bi)上漲的城(cheng)市(shi)有一半；同比(bi)綜合平均價(jia)格更(geng)自(zi)2014年9月份(fen)以來(lai)首次實現轉正。

每年的7~8月是樓(lou)市(shi)傳統(tong)的“淡季”，不過國家統(tong)計局的數據似乎顯示“淡季并(bing)不淡”。在樓(lou)市(shi)政策空(kong)前寬松、利率已經降至低位的情況下，市(shi)場普遍對于傳統(tong)旺(wang)季“金(jin)九(jiu)”抱有很(hen)大(da)希(xi)望(wang)。

但“金(jin)九”已過(guo)大半月，情況似(si)乎并不(bu)樂觀。中國房地產(chan)指(zhi)數(shu)系統(tong)監(jian)測的9月上(shang)半月30個城市樓(lou)市成交面積(ji)環比下降12%。

在樓市(shi)(shi)長(chang)周期增長(chang)放緩(huan)的趨(qu)勢下，需求集中的重點城(cheng)市(shi)(shi)成(cheng)交占(zhan)比明顯(xian)上升，這些城(cheng)市(shi)(shi)樓市(shi)(shi)走勢成(cheng)為判(pan)斷(duan)全(quan)國樓市(shi)(shi)趨(qu)勢的“標尺”。

從近(jin)期(qi)公布的(de)全(quan)國數據(ju)來(lai)看，樓市需求依舊保(bao)持旺盛的(de)態勢。1~8月，全(quan)國商品房銷售(shou)面(mian)積同比增長(chang)7.2%，增速(su)比1~7月份提高1.1個百分點。前端銷售(shou)持續回暖，也被認為是新開(kai)工、拿地(di)、開(kai)發(fa)投(tou)資等滯后指(zhi)標“筑底”和“止跌反(fan)彈”的(de)保(bao)障。

一(yi)般來說，新(xin)開(kai)工(gong)和拿(na)地(di)反彈分別滯后(hou)于銷售回暖半(ban)年和一(yi)年左右。因(yin)此，業(ye)內普遍判斷，新(xin)開(kai)工(gong)、拿(na)地(di)和開(kai)發投(tou)資這三項后(hou)端指(zhi)標將(jiang)在(zai)今年年底“筑底”，并將(jiang)在(zai)明年開(kai)啟(qi)反彈進(jin)程。

在供(gong)應過(guo)剩言論甚囂(xiao)塵上、庫存(cun)壓力(li)維(wei)持在高位(wei)、開發(fa)商整體加(jia)杠(gang)桿(gan)較(jiao)為謹慎的情況下，“金(jin)九(jiu)”會(hui)否(fou)(fou)以慘淡收場？若“金(jin)九(jiu)”失(shi)色，是否(fou)(fou)會(hui)沖(chong)擊到回(hui)暖(nuan)趨勢？會(hui)不(bu)會(hui)影(ying)響到銷售回(hui)暖(nuan)對(dui)新開工(gong)、土地購置和開發(fa)投資“筑(zhu)底(di)反(fan)彈(dan)”的傳導(dao)？

我們(men)首先(xian)要(yao)(yao)對“金九(jiu)”樓市的現(xian)狀進行分析。“金九(jiu)銀十”的走勢(shi)要(yao)(yao)與7~8月結合起(qi)來(lai)分析。盡管7~8月主要(yao)(yao)城市樓市成(cheng)交(jiao)量有(you)所下(xia)滑，但這是在去年“9·30”新政以來(lai)連續反彈11個月之后的正常回調(diao)。

由于(yu)600多個(ge)三(san)、四線城市(shi)(shi)樓市(shi)(shi)成交量多數在(zai)下滑，因(yin)此強勢(shi)反彈的(de)(de)功(gong)勞要記在(zai)一(yi)(yi)、二(er)線城市(shi)(shi)樓市(shi)(shi)火熱的(de)(de)賬(zhang)上。前8個(ge)月(yue)(yue)，一(yi)(yi)、二(er)線城市(shi)(shi)成交量同比增長在(zai)50%以上，而7月(yue)(yue)和8月(yue)(yue)份的(de)(de)回調(diao)也僅僅是在(zai)前期高位上適度回落，平均跌幅在(zai)5%左右(you)。對于(yu)一(yi)(yi)二(er)線城市(shi)(shi)來說，“淡(dan)季不淡(dan)”應該是對7月(yue)(yue)份和8月(yue)(yue)份樓市(shi)(shi)形(xing)勢(shi)的(de)(de)合理判(pan)斷(duan)。

但近幾個月，重點城市房(fang)價快速上(shang)升，量(liang)價在攀升一段時間(jian)后(hou)出(chu)現(xian)正(zheng)常(chang)回調(diao)是“金九”開局(ju)不樂觀的原因(yin)。另(ling)外，進(jin)入下半年以(yi)后(hou)，前期利(li)好政策的邊際(ji)效應有所減退，而樓市政策整體進(jin)入“空窗期”。盡管公積金的使用條件在時隔5個月之后(hou)再次放(fang)松(song)，但畢竟依靠政策釋放(fang)出(chu)的需求有限。

同(tong)時，7月(yue)份以來，貨幣(bi)政策寬(kuan)松也不像上半年那(nei)樣頻繁(fan)了。銀(yin)行(xing)(xing)存貸(dai)(dai)差不斷(duan)收窄，房貸(dai)(dai)利率優惠幅(fu)度也在降低，二套房貸(dai)(dai)甚至還有(you)收緊的跡象(xiang)。同(tong)時，股市震蕩下行(xing)(xing)，財富效應衰減(jian)，沖擊部(bu)分改善型需求，大城市高價位住宅成交量開始下滑。綜上，9月(yue)樓市回調(diao)是前期過快爬升后的正常調(diao)整。

那么，“金(jin)九”是(shi)否會以慘淡(dan)收場呢？筆者認為(wei)不(bu)會，盡管可能出(chu)現“旺季不(bu)旺”的情況，但仍舊會保持(chi)成交高(gao)位。

首先，歷(li)(li)(li)年來利率降到低(di)(di)位(wei)(wei)時，對資金價(jia)格比較(jiao)敏感(gan)的樓市(shi)(shi)都會(hui)明顯回升；其次，除一線城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)(shi)，當前(qian)貸(dai)款杠桿已(yi)在(zai)(zai)(zai)歷(li)(li)(li)史高位(wei)(wei)，公積金貸(dai)款扶持力(li)度甚至超(chao)過歷(li)(li)(li)史，近200個城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)(shi)出(chu)臺扶持政策，購房成(cheng)本也降到歷(li)(li)(li)史低(di)(di)位(wei)(wei)；第三，重點城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)(shi)樓市(shi)(shi)去化明顯加速，一線城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)(shi)庫存(cun)消化周期連續低(di)(di)于(yu)12個月，開發商在(zai)(zai)(zai)這些城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)(shi)的補庫存(cun)進程已(yi)開啟，近期在(zai)(zai)(zai)一、二線城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)(shi)拿(na)地有所回升。

本輪樓市回(hui)升與過(guo)去不同的是，市場(chang)并(bing)不存在房(fang)價快速上漲的預(yu)期。8月份(fen)房(fang)價漲幅(fu)(fu)均(jun)比7月份(fen)下(xia)(xia)降了1個(ge)百分(fen)點左右，領頭(tou)羊深圳漲幅(fu)(fu)明顯回(hui)落。投資需(xu)求(qiu)退去，在購房(fang)環境友好(hao)的情(qing)況下(xia)(xia)，房(fang)價穩定利于自住需(xu)求(qiu)釋放(fang)。

另外，一個可喜的(de)跡象是占(zhan)成交(jiao)量1/3的(de)二(er)線城市(shi)企穩回升(sheng)，這是東(dong)部傳統產業(ye)轉移、就地城鎮化、人口產業(ye)集(ji)聚提升(sheng)的(de)結果，也將(jiang)夯實樓(lou)市(shi)回升(sheng)基(ji)礎。

綜上，即便(bian)“金九(jiu)銀十”不(bu)會出現(xian)大幅(fu)度的增(zeng)長，但依舊維持在(zai)歷史成交高位，樓市回暖趨勢不(bu)改(gai)，而新開工、土(tu)地購置和開發(fa)投資也(ye)有望在(zai)年底(di)或(huo)明年初“筑(zhu)底(di)反彈(dan)”。

（作者為深圳市房地產研(yan)究中心研(yan)究員(yuan)）