每經(jing)編(bian)輯｜區家彥     

每經記者 區家彥

總部位于(yu)福建的(de)房(fang)企融信(xin)(xin)中(zhong)(zhong)國(guo)于(yu)近(jin)日提交(jiao)了在香港(gang)IPO的(de)招股書，工銀國(guo)際為公司的(de)獨(du)家保薦人。如(ru)果成行(xing)，融信(xin)(xin)中(zhong)(zhong)國(guo)將成為今年以(yi)來首家登陸資本市場的(de)中(zhong)(zhong)型內房(fang)股。

然而，《每日經濟新聞》記者從其(qi)招股書了解到，與(yu)不少閔(min)系房企相同的是，融信中(zhong)(zhong)國的負(fu)債率相當高，且高度(du)依賴(lai)于信托等高成本融資渠(qu)道，巨大的償債壓力也許是融信中(zhong)(zhong)國急于上市(shi)的重要原(yuan)因。

多位業內人士告訴記者(zhe)(zhe)，香港(gang)股市今年以來跌幅(fu)巨大，目前并非(fei)是新股發行的(de)好時機(ji)，海外投資(zi)者(zhe)(zhe)對于中小型(xing)內房(fang)股的(de)興趣非(fei)常低，除非(fei)公司能找(zhao)到一些友(you)好的(de)第三(san)方機(ji)構(gou)作為基石投資(zi)者(zhe)(zhe)，否則(ze)“逆風(feng)”上市的(de)難(nan)度(du)極大。

利潤率連續下滑

資料(liao)顯(xian)示，融(rong)信中(zhong)國(guo)(guo)成(cheng)立于(yu)2003年(nian)，是一家總部(bu)位(wei)于(yu)福州的(de)(de)房地產開(kai)發企(qi)業(ye)。公司項(xiang)目遍布福州、漳(zhang)州、廈門、平潭、上海(hai)、杭州，共(gong)有34個處于(yu)不同開(kai)發階段(duan)的(de)(de)項(xiang)目。根(gen)據克而瑞提供的(de)(de)數據，融(rong)信中(zhong)國(guo)(guo)去年(nian)合約銷售(shou)額為167億元，在2014年(nian)TOP100房企(qi)中(zhong)排名第44位(wei)。

長期關注(zhu)融(rong)信(xin)的(de)(de)克而瑞研究中心分析(xi)師房(fang)玲向記者表示(shi)，在(zai)2013年前，融(rong)信(xin)還是一個區域性的(de)(de)房(fang)企，其開(kai)發的(de)(de)項目(mu)主要集(ji)中于(yu)福州(zhou)、漳(zhang)州(zhou)、廈門(men)等地，在(zai)全國尚無(wu)名氣。2013年起，融(rong)信(xin)接(jie)連在(zai)上海、杭州(zhou)大(da)手(shou)筆拿地，開(kai)始在(zai)全國擴張。

全國化布局推動融信(xin)中國的收入(ru)(ru)規模(mo)快速增(zeng)長(chang)，但盈利能力卻(que)呈現下滑勢頭。《每日經濟(ji)新聞》記(ji)者(zhe)從其招股書了解到，2012~2014年期間(jian)，融信(xin)中國營業收入(ru)(ru)分別為(wei)12.91億(yi)元(yuan)、21.29億(yi)元(yuan)、40.99億(yi)元(yuan)，復(fu)合(he)增(zeng)長(chang)率(lv)超過70%。

與之(zhi)相對，公(gong)司(si)同期(qi)的(de)凈(jing)利(li)(li)潤(run)分(fen)別(bie)為1.88億(yi)元(yuan)(yuan)、5.18億(yi)元(yuan)(yuan)、5.08億(yi)元(yuan)(yuan)，凈(jing)利(li)(li)潤(run)率(lv)從2012年(nian)的(de)14.53%下(xia)降至(zhi)2014年(nian)的(de)12.24%。今年(nian)第一季(ji)度，公(gong)司(si)凈(jing)利(li)(li)潤(run)率(lv)更進一步下(xia)滑至(zhi)5.68%。

“利(li)潤率的(de)下滑，一方面(mian)是由于去年房(fang)地產市場(chang)陷入調整，像杭州等城市更是經歷了一波(bo)降價潮；另一方面(mian)，華(hua)東區域屬于融信的(de)新(xin)開拓市場(chang)，在成本控制上難(nan)以(yi)媲美福(fu)建大(da)本營，因此項目結算毛利(li)率也不會高，但(dan)未(wei)來有(you)穩定回升(sheng)的(de)空(kong)間(jian)。”房(fang)玲說。

凈負債率高達1600%

與(yu)利潤下滑相對應的是，融(rong)信中(zhong)國的負債(zhai)規模呈現出大(da)幅增長(chang)的勢(shi)頭。截至2015年3月，融(rong)信的短(duan)期有息負債(zhai)達到114.49億元，但賬(zhang)面(mian)現金僅有16.06億元，遠(yuan)不(bu)足以覆蓋短(duan)期負債(zhai)，公(gong)司(si)的資產負債(zhai)率94%，凈(jing)負債(zhai)率更是高達1601.9%。

在房玲看來，融信的(de)發展軌跡與(yu)陽光(guang)城、世茂這樣(yang)的(de)福建企業(ye)非常像，就是(shi)從福建大本營向長三(san)角區(qu)域擴張，短時(shi)間內集中規模(mo)拿地，用高(gao)杠桿(gan)迅速做大規模(mo)。因(yin)此在銷(xiao)售(shou)規模(mo)膨(peng)脹(zhang)的(de)同時(shi)，債(zhai)務水平必(bi)然會被(bei)推(tui)高(gao)。

招股書顯(xian)示，截至2014年(nian)末，融信(xin)的(de)有(you)息負債(zhai)總額為172.59億(yi)元(yuan)，其中銀行借(jie)款為20.19億(yi)元(yuan)，占(zhan)比(bi)11.7%，平(ping)均借(jie)貸成本為6.97%；信(xin)托及(ji)其他借(jie)款為152.40億(yi)元(yuan)，占(zhan)比(bi)高(gao)達88.3%，平(ping)均借(jie)貸成本為10.69%，這顯(xian)示出公司高(gao)度依賴于高(gao)成本的(de)社會融資渠(qu)道。

“短期債務償還存在巨大的(de)(de)缺口(kou)，也許是(shi)融信急于(yu)上市的(de)(de)重(zhong)要原因”，業內(nei)人(ren)士(shi)黃立沖向(xiang)記者表(biao)示，在成功(gong)上市后，除了(le)可以(yi)利用募集資(zi)金償還債務外，更重(zhong)要的(de)(de)是(shi)公(gong)司可以(yi)打通(tong)境外優先票據以(yi)及境內(nei)公(gong)司債融資(zi)渠(qu)道，尤其是(shi)今年(nian)以(yi)來境內(nei)地產公(gong)司債融資(zi)成本出現大幅下(xia)跌，對(dui)于(yu)降低融資(zi)能(neng)起到非常重(zhong)要的(de)(de)作用。

記者曾試圖就本次上(shang)市計(ji)劃致(zhi)電融信集團品牌營銷(xiao)中心總經(jing)理單偉，但對方以出差(cha)為由拒絕接(jie)受采(cai)訪。

“逆風”上市成敗難料

盡管(guan)融信尚(shang)未(wei)公布具體募資(zi)金(jin)額，但(dan)由于香(xiang)(xiang)港(gang)股市(shi)自下(xia)半(ban)年起(qi)經歷了大(da)幅下(xia)跌，新股市(shi)場人氣冷清，據香(xiang)(xiang)港(gang)《商報》報道，包括中國(guo)華融資(zi)產管(guan)理公司、中金(jin)等(deng)多個重磅國(guo)企更傳出擬將IPO日期延(yan)后，融信要在年內掛牌并非易事。

“在香港(gang)股市，海外投資(zi)者(zhe)對(dui)(dui)于(yu)內房股一直不怎么感冒，去年(nian)萬(wan)達商業能成功IPO，很大程度(du)上(shang)依賴于(yu)它找(zhao)到(dao)(dao)了平安、格(ge)力等多家內地企業作為基石(shi)投資(zi)者(zhe)。”黃(huang)立沖向記者(zhe)表示，與萬(wan)達相比，中(zhong)小型內房股的(de)受(shou)追(zhui)捧程度(du)更低，和融(rong)信規(gui)模接(jie)近的(de)內房股時代地產目前只有(you)3倍市盈率，考慮到(dao)(dao)海外投資(zi)者(zhe)對(dui)(dui)于(yu)負(fu)債率更為看重，融(rong)信可(ke)能要接(jie)受(shou)更大程度(du)的(de)估值(zhi)折(zhe)讓(rang)才有(you)可(ke)能掛牌(pai)。

一(yi)位投行人(ren)士向(xiang)記者(zhe)表示，此前一(yi)些小型內房股(gu)便是通過(guo)找上(shang)友好的(de)(de)第三方或者(zhe)合(he)作伙伴作為基石投資者(zhe)，認購大量股(gu)份以彌補公開發(fa)售的(de)(de)不(bu)足，如果發(fa)售情況(kuang)不(bu)理想，不(bu)排(pai)除融信也會采取(qu)類(lei)似方法為上(shang)市護航。