每經記者 區家彥 

隨著招商(shang)地產（000024，SZ）的重組方(fang)案浮(fu)出水面，A股將(jiang)出現又一家巨無(wu)霸上市(shi)房(fang)企(qi)。

近日公(gong)布的(de)重組方案顯示，新(xin)的(de)招商(shang)(shang)局蛇口(kou)將定位為(wei)“中國卓越的(de)城市綜合開發和運營服務商(shang)(shang)”，房地(di)產開發不(bu)再成(cheng)核心業(ye)(ye)務，取而代(dai)之的(de)是(shi)園區(qu)開發與(yu)運營、社區(qu)開發與(yu)運營、郵(you)輪產業(ye)(ye)建(jian)設與(yu)運營三大業(ye)(ye)務。

在本次(ci)交易完(wan)成后，招商局蛇口總股(gu)本規模將(jiang)達(da)到(dao)80.37億股(gu)，按照23.6元/股(gu)的發(fa)行價計算(suan)，總市(shi)值為(wei)1897億元，將(jiang)超過萬科與綠地(di)，成為(wei)A股(gu)第一大房企(qi)。

東方(fang)證券房(fang)地(di)產行業首(shou)席分析師竺勁向《每日經濟新(xin)聞》記者表示，招商(shang)局蛇(she)口此次注(zhu)入的(de)土(tu)地(di)資(zi)源較(jiao)為優質，新(xin)的(de)郵輪(lun)產業和自貿商(shang)城建設等業務(wu)是(shi)新(xin)亮點，加上(shang)員工持股計劃(hua)的(de)完成，有(you)利于激發招商(shang)地(di)產的(de)活力。但由(you)于注(zhu)入項目的(de)開發周期較(jiao)長，最快(kuai)需要(yao)到(dao)2017年才能體(ti)現利潤。

借力重組加快轉型

在重組合并完(wan)成后，招(zhao)商局蛇口將在原(yuan)招(zhao)商地(di)產(chan)的基礎上，增加150億元的配套融資，以及(ji)原(yuan)招(zhao)商局蛇口的土地(di)儲(chu)備、房產(chan)項目等優質資源。

截至2015年上(shang)半年，招商局(ju)蛇口擁(yong)有的土(tu)地使用權(quan)共510.55萬平方米，近90%分布(bu)在蛇口片(pian)區(qu)和前海片(pian)區(qu)，這(zhe)意(yi)味著無(wu)論(lun)是規模還是實力，新的上(shang)市(shi)平臺招商局(ju)蛇口將(jiang)較原上(shang)市(shi)平臺招商地產(chan)明(ming)顯增強。

在房地產轉型的浪潮下，重(zhong)組后(hou)的招商(shang)局蛇口也一(yi)改以往以“房地產開發(fa)和(he)經營”為主業的定(ding)位，轉型為“中(zhong)國(guo)卓越(yue)的城市(shi)綜合開發(fa)和(he)運(yun)營服務商(shang)”。

招商局蛇口(kou)的主營業(ye)(ye)務(wu)(wu)包括“園區開(kai)發與運(yun)營業(ye)(ye)務(wu)(wu)、社區開(kai)發與運(yun)營業(ye)(ye)務(wu)(wu)、郵(you)輪產業(ye)(ye)建設與運(yun)營業(ye)(ye)務(wu)(wu)”，公司(si)業(ye)(ye)務(wu)(wu)在房(fang)地(di)產上(shang)下游均有延伸，涵蓋了區域(yu)綜(zong)合開(kai)發平(ping)臺、商住(zhu)二級(ji)開(kai)發及城市升級(ji)平(ping)臺、資產管理(li)運(yun)營及服務(wu)(wu)的全產業(ye)(ye)鏈(lian)。

與(yu)之相對，房地產開(kai)發被涵蓋(gai)在“社(she)(she)區開(kai)發與(yu)運營業務(wu)”中，而且強(qiang)調的(de)是(shi)招商地產原本并不突出(chu)的(de)社(she)(she)區和物業管理概念。

此(ci)外，招(zhao)商局蛇口還將拓展“健康(kang)(kang)地(di)產開發”、“健康(kang)(kang)產業(ye)管理運(yun)營”和“智慧社區(qu)服務平臺”，產品布局則將重點聚(ju)焦“精品住宅開發與社區(qu)運(yun)營、健康(kang)(kang)地(di)產、海外置業(ye)等領域”。

克(ke)而(er)(er)瑞研究中心(xin)分析師(shi)朱(zhu)一鳴向《每日經濟新聞》記者表(biao)示(shi)，對招(zhao)商(shang)局蛇口來說，產業(ye)園(yuan)區開(kai)發等業(ye)務回(hui)報周(zhou)期雖長(chang)(chang)，但長(chang)(chang)期來看更具成(cheng)長(chang)(chang)性，將成(cheng)為(wei)新的(de)盈利增長(chang)(chang)點，“作(zuo)為(wei)蛇口自貿區的(de)‘大地主’，招(zhao)商(shang)局蛇口的(de)優勢(shi)不言而(er)(er)喻(yu)，發展的(de)想象空(kong)間更大。”

盈利能力將快速提升

對于盈利(li)能力(li)的短期(qi)下滑，重組方案表示，由于招商(shang)局蛇(she)口非上市(shi)的主(zhu)要資產為蛇(she)口、前海及太子灣的土地資源，盈利(li)還有待(dai)開發后(hou)釋(shi)放(fang)，而釋(shi)放(fang)需要一(yi)定(ding)開發周期(qi)才能完成(cheng)。在重組合(he)并后(hou)，隨著兩家公司協同優勢顯現，尤其是相關土地資源逐步(bu)完成(cheng)開發釋(shi)放(fang)效益，合(he)并后(hou)公司的盈利(li)能力(li)將(jiang)快速(su)提(ti)升，股東(dong)每(mei)股收益將(jiang)逐步(bu)增厚。

記者曾就上述問題采訪(fang)招商地產董事會秘(mi)書劉寧，但截至(zhi)發稿前，對方尚未(wei)作出回復。

在(zai)交易完(wan)成(cheng)后，按照(zhao)23.6元/股的發行(xing)價計算，招(zhao)商(shang)局蛇(she)口的總市值(zhi)將(jiang)達到1897億元。

截至9月21日(ri)，《每日(ri)經濟新聞》記者注意(yi)到，目(mu)前A股(gu)(gu)(gu)(gu)地產(chan)股(gu)(gu)(gu)(gu)市值(zhi)(zhi)前三位(wei)分別是綠地控股(gu)(gu)(gu)(gu)（1744億(yi)元(yuan)(yuan)）、萬科（1456億(yi)元(yuan)(yuan)）、保利地產(chan)（884億(yi)元(yuan)(yuan)），這意(yi)味著(zhu)如果招商局蛇口復牌后股(gu)(gu)(gu)(gu)價能維(wei)持在23.6元(yuan)(yuan)/股(gu)(gu)(gu)(gu)以上，則極有可能取(qu)代綠地成為A股(gu)(gu)(gu)(gu)第(di)一高市值(zhi)(zhi)的(de)上市房企(qi)。

在香港粵(yue)海證券投(tou)資銀行董事黃(huang)立(li)沖看(kan)來(lai)，招(zhao)商局蛇口(kou)本次重組(zu)合并的發行價(jia)估值較(jiao)高，按照公司預測的2015年度(du)62.4億(yi)元的凈利潤計算，市盈率達到30倍，與(yu)之相對萬科與(yu)保利目前的市盈率都(dou)在10倍以下。

為了維持重組(zu)期(qi)間的(de)股價穩定，招商局(ju)集團表(biao)示(shi)，自招商局(ju)蛇口(kou)上(shang)市之日起，若3個(ge)交(jiao)易(yi)日內(nei)任一交(jiao)易(yi)日的(de)A股股票收盤價低于(yu)23.6元(yuan)/股，招商局(ju)集團將在該(gai)3個(ge)交(jiao)易(yi)日內(nei)投入不超過30億元(yuan)增持，用(yong)真(zhen)金白(bai)銀為股價“護航”。