房地產：關注投資企穩窗口

投資增速繼續探底，單月投資仍處低位：前8月新開工面積9.52億平方米，同比降16.8%，隨著銷售端的回暖，新開工節奏略有企穩，維持四季度新開工規模恢復的判斷，前8月開發投資6.11萬億元，同比增長3.5%，8月份投資增速降幅有所擴大，略低于預期，凸顯當前經濟環境下，企業面對行業前景的不確定性所持有的保守策略。我們此前曾指出，今年“穩增長”的關鍵依然在于穩投資，因此我們也看到下半年以來管理層連番出臺相關政策，另一方面，以股權再融資、公司債等再融資工具的釋放也大幅改善企業的資產負債表，企業補庫存意愿在四季度恢復是大概率事件，繼續維持年內投資企穩回升的判斷。

土地市場量跌價升，分化格局持續：房地產開發企業土地購置面積同比下降32.1%；土地成交價款同比漲11.05%。8月份單月購置面積同比環比都出現下降，與投資增速下行對應，但土地價格依然居高不下，其中區域結構性影響更加凸顯。分結構看，一二線城市的土地成交溢價依然維持高位，而三線城市則在低位徘徊，預計年內主流城市的土地價格仍將繼續上行。

穩需求政策再出臺，銷售繼續給力：前8月商品房銷售面積6.97億平方米，同比升7.2%，商品房銷售額4.80萬億元，同比增長15.3%，住宅單月銷售額5840萬元，同比增長32%，依然維持高位，證明市場并未受到資本市場影響。8月末央行再次雙降，9月份以來居民加杠桿政策持續出臺，穩需求是政策的題中之義，疊加9月份開始的供貨量提升，金九銀十可期。

資金面接力改善：前8月房地產開發企業到位資金7.97萬億元，同比升0.9%，其中，國內貸款1.40萬億元，同比降4.8%；自籌資金3.18萬億元，同比降2.5%；個人按揭貸款1.01萬億元，同比增16.3%。8月份房企到位資金的回升主要由個人按揭貸款和定金及預收款推動，與銷售端回暖一致，從過去經驗來看，房企資金端拐點對于投資拐點具備領先性，一般提前1到2個季度，考慮到當前整體流動性寬松格局延續，房企融資渠道日益暢通的同時資金成本持續下行，行業資金情況好轉的格局仍將持續，由此帶來的投資意愿回升是值得觀察和印證的(中信建投蘇雪晶，陳慎)