◎李宇嘉

2014年以來的限購政策正在大部分城市退出，目前僅北上廣深和三亞5個城市實施限購。在此背景下，作為北京的郊區，通州出臺了比北京中心城區更嚴格的限購政策確實出人意料。

業內分析，通州實施更嚴格的限購政策，是為了控制區域房價過快上漲，確保北京副中心建設有一個穩定的房價和輿論環境。

這首先要從通州樓市在北京的地位說起。通州歷來是北京樓市的風向標，往往引領北京樓市漲或跌。一方面在于“剛需”集中在這個區域，另一方面與通州國際新城規劃和以往城市副中心定位的傳聞有關。

紐約、倫敦、東京等國際大都市都不是“單中心”。上海和深圳也是多中心的，比如上海就有陸家嘴、靜安寺和徐匯區等多個城市中心；深圳自建城以來就堅持組團發展的模式，多中心態勢更明確。

但是，北京一直是個“單中心”城市。由于首都功能疊加，行政辦公、央企、金融企業和公共服務行業高度集中在城市中心。只占全市土地面積8.2%的中心六區，卻實現了全市增加值、財政收入、社會消費品零售額的80%。

由于北京教育醫療等公共服務、就業機會在全國最好，導致人口、產業和資源大量向北京集聚，使得即便是通州這樣的郊區也被“虹吸”。但“單中心”的城市規劃現狀，造成盡管北京面積比上海大1倍、比深圳大8倍，人口和上海差不多，密度遠低于深圳，但比上海和深圳擁擠得多。

因此，北京只有設立城市副中心來解決“城市病”，而位于京城東南角的通州是最佳選擇。一是通州地理位置優越，距天安門20公里、緊鄰北京中央商務區，面積最大，交通等公共配套在郊區中最完善；二是通州被戲稱為北京最大“睡城”，并與另一大“睡城”——河北燕郊無縫對接。在通州設立城市副中心，疏解功能效果最好。

根據7月11日北京市貫徹《京津冀協同發展規劃綱要》提出的意見，未來通州不僅要規劃為“一核五區”（城市核心區和五類產業規劃），更重要的是包括6號線、八通線在內的8條軌交線路，會將通州與北京中心城區和各交通樞紐緊密連接，實現交通基本上在“地下”完成。同時，包括第二實驗小學、史家小學在內的優質教育資源和醫療資源（新建4個區域醫療中心）落戶通州。

產業連同優質的公共資源向通州轉移，這意味著未來通州在公共服務和就業機會上，與主城區的“鴻溝”將被填平。

公共服務水平是房價的最大決定因素，其次是就業機會。今年上半年通州的房價水平在2.5萬元/平方米，是明顯的價格“洼地”，而北京主城區住房均價已經超過了4萬元/平方米。

填平通州房價洼地的，不僅僅是城市副中心，還有熱得發燙的“京津冀”一體化。通州南部與天津武清區和河北廊坊市交界，是北京唯一同時與河北及天津直接相鄰的地區。因此，放眼未來京津冀一體化，通州不僅是北京的副中心，也將是京津冀1.1億人口的重要中心。

今年2月4日，國家11部委下發通知，將北京通州區等62個城市（鎮）列為新型城鎮化綜合試點地區。根據方案，通州區將推進積分落戶政策。通州本身就是北京非戶籍人口最密集的區域，136萬常住人口中非戶籍人口占近一半，而臨近的香河和大廠等區域，目前已經駐扎了數百萬常年在北京工作的外來人員。

未來這些人員將通過積分在通州落戶，這也是京津冀一體化的重要步驟。外地人口在通州落戶后，購房需求隨即產生，通州未來人口和產業的集聚水平將進一步提升。

因此，將來通州不僅是特大城市功能疏解和多中心建設的“樣板”，也是落實“以人為本”新型城鎮化、吸納外來人口的“樣板”，其重新規劃和入戶政策試點的好壞，將備受關注。

如果城市副中心一系列規劃還未落地，外來人口城市化還沒著落，房價卻先行被“爆炒”起來，這無疑不是理想的試點案例。因此，將通州的房子以充足的供應和較低的價格賣給在通州工作和生活的人，這樣的政策才是合理的、值得鼓勵的。

（作者為深圳市房地產研究中心研究員）