◎李宇嘉

近期(qi)(qi)，深(shen)圳個人(ren)住房(fang)(fang)貸(dai)款出(chu)現收緊(jin)。繼6月農行(xing)、中行(xing)、建行(xing)將首套房(fang)(fang)貸(dai)首付從三成提至四成后，工行(xing)也于7月中旬加(jia)(jia)入了“四成”大軍(jun)。此(ci)外，包括四大銀行(xing)在內，目前深(shen)圳首套房(fang)(fang)貸(dai)利率已(yi)經從6月之前的基準(zhun)利率0.95倍，普遍上(shang)(shang)浮到1.05~1.1倍，二(er)套房(fang)(fang)貸(dai)利率上(shang)(shang)浮10%~20%。考慮到四大銀行(xing)占據個人(ren)住房(fang)(fang)貸(dai)款2/3強(qiang)的市場份額，再加(jia)(jia)上(shang)(shang)近期(qi)(qi)多家中等股份制銀行(xing)暫(zan)停房(fang)(fang)貸(dai)，深(shen)圳個人(ren)房(fang)(fang)貸(dai)業務全面收緊(jin)已(yi)成趨勢。

據(ju)筆者調查，樓市火爆(bao)導致(zhi)房(fang)貸額度告(gao)急甚至枯竭是在深商業(ye)銀行緊縮房(fang)貸業(ye)務的(de)主要原(yuan)因(yin)。今年(nian)(nian)上(shang)半(ban)(ban)年(nian)(nian)，深圳商品住房(fang)銷(xiao)售面積(ji)同(tong)比(bi)增(zeng)長121%，創(chuang)2009年(nian)(nian)以來的(de)高峰(feng)，遠遠大于“北(bei)上(shang)廣”平(ping)均40%的(de)增(zeng)幅。同(tong)時(shi)，深圳上(shang)半(ban)(ban)年(nian)(nian)新(xin)房(fang)和二手住房(fang)均價(jia)分別突破3萬元和4萬元大關，同(tong)比(bi)分別上(shang)漲20%和30%以上(shang)。此外，去年(nian)(nian)“9.30”政策放松了(le)首套(tao)房(fang)的(de)認(ren)定標(biao)準，今年(nian)(nian)“3.30”新(xin)政刺激了(le)改善(shan)型(xing)住房(fang)需求，股市火熱也加厚了(le)首付“安全墊”。

以上這些因(yin)素共(gong)同促(cu)成了(le)深圳購房(fang)者(zhe)對于個人住(zhu)房(fang)貸款(kuan)需求的大(da)幅度(du)增(zeng)長，而房(fang)價上漲的財富效應(ying)，也刺(ci)激(ji)了(le)消費融資等(deng)套取貸款(kuan)買房(fang)行為，這是(shi)各(ge)大(da)銀行在(zai)去(qu)年底切割房(fang)貸份額(e)時，遠遠沒有想到的。因(yin)此，還沒有到6月底，深圳房(fang)貸業務(wu)集中的大(da)銀行，已經用光了(le)房(fang)貸額(e)度(du)。

同時(shi)，在(zai)凈(jing)利潤個位數(shu)增長、息(xi)差(cha)占利潤70%、業績(ji)剛性考(kao)核(he)、存(cun)款流(liu)失的(de)情況(kuang)下，今(jin)年銀(yin)行(xing)業績(ji)壓(ya)力非(fei)常大。其(qi)中(zhong)房(fang)貸利率上浮最高不(bu)超過(guo)20%的(de)規定，成為銀(yin)行(xing)完成業績(ji)的(de)最大掣肘之(zhi)一。因(yin)(yin)此(ci)在(zai)樓市(shi)因(yin)(yin)城施策和銀(yin)行(xing)自(zi)主定價(jia)的(de)情況(kuang)下，收(shou)緊房(fang)貸在(zai)情理(li)之(zhi)中(zhong)。

此外，防范金(jin)融風(feng)險也是在深(shen)商業(ye)銀(yin)行收緊房(fang)貸(dai)的(de)原因之一。前期的(de)股(gu)市火熱讓買(mai)家支付能(neng)力上升，對高房(fang)價有很強(qiang)的(de)接受能(neng)力。另一方面，今年以來，股(gu)市大規(gui)模套現和(he)減持，讓創(chuang)業(ye)的(de)老板們成為近(jin)期深(shen)圳樓市的(de)另一大金(jin)主。

在(zai)股(gu)市財富效(xiao)應驅動下，4~6月(yue)份的深圳(zhen)樓市火到(dao)“一天一個價”。這(zhe)讓銀(yin)行不(bu)得不(bu)考慮(lv)，股(gu)市風(feng)險或(huo)(huo)將(jiang)蔓延到(dao)樓市，隨著股(gu)市振蕩(dang)和去杠(gang)桿(gan)，未(wei)來樓市購買力或(huo)(huo)將(jiang)受到(dao)沖擊，前期(qi)被(bei)資金推(tui)高(gao)的房價也將(jiang)在(zai)未(wei)來面臨回調(diao)的可能。

進入(ru)6月下旬，股(gu)市財富(fu)效應開(kai)始減退，高凈值人群購買(mai)力明(ming)顯下降。因此，出于防范風險的考慮，銀行也(ye)在收緊房貸。

筆(bi)者認為，即便(bian)貨幣(bi)政策寬松(song)的大環境不變、股市走牛的行情還在，房(fang)貸收緊也僅(jin)僅(jin)是(shi)深圳樓市出現明顯回調的一個原因。更(geng)關鍵的是(shi)，深圳房(fang)價已經(jing)高到(dao)有效(xiao)需求(qiu)都難以(yi)承受的地步(bu)了。

近期，深圳(zhen)樓市(shi)出現(xian)回(hui)調跡象，筆者認為這一趨勢不可阻擋。6月(yue)下(xia)旬以來，深圳(zhen)市(shi)產權登記中(zhong)(zhong)心單(dan)日最高(gao)收(shou)文量已經從之前的(de)(de)4000份下(xia)降(jiang)到的(de)(de)330份。最能反映變化的(de)(de)二手住房市(shi)場，已經出現(xian)了明顯調整(zheng)。進入7月(yue)份后，中(zhong)(zhong)介店鋪的(de)(de)客戶(hu)上門量，相比(bi)5~6月(yue)份高(gao)峰期驟(zou)然減(jian)少，業(ye)主報價已現(xian)松動，尤其(qi)是前期房價上漲超過40%的(de)(de)區域。作為先行(xing)指(zhi)標的(de)(de)中(zhong)(zhong)原業(ye)主報價指(zhi)數，7月(yue)份的(de)(de)前兩周(zhou)(zhou)分(fen)別為63.6%和(he)45%，較6月(yue)的(de)(de)最后一周(zhou)(zhou)大幅下(xia)降(jiang)8.3個百分(fen)點和(he)18.6個百分(fen)點。

(作(zuo)者為深圳市房地產研究中心研究員)