每經編輯｜每經記者 杜冉樂    

◎每經記者 杜冉樂

2015年過半，我們不僅經歷了上證指數從3350點到5178點再到3795點的過山車行情，也共同見證了樓市由冷變熱的“奇跡”。《每日經濟新聞》房地產研究小組通過“快速回暖”、“一線城市”、“互聯網+”、“房產+”、“融資”及“股市資金”等關鍵詞，盤點2015年上半年樓市表現，并結合一些可預判的趨勢，預測下半年市場走向。

光耀地產卷入資金鏈危機，融創收購佳兆業，地產股再融資閘門敞開……2015年上半年全國樓市唱起了“冰與火”之歌。

這種“膠著”狀態正被近期席卷一線城市的購房熱打破，并且購房熱潮已開始向1.5線城市蔓延。

6月28日，《每日經濟新聞》記者路過成都萬科城售樓部時發現，看房客人頭攢動，這里雖不是主城，但不少看房客沖著學區房、地鐵房等優勢而來，也有不少人在股市中碰了一鼻子灰，遂將目光投向樓市。

這只是當前樓市回暖的一個縮影。國家統計局最新披露的數據顯示，5月末商品房待售面積約65666萬平方米，比4月末減少15萬平方米，這是本輪樓市自2014年中調整以來的首次環比下滑。

隨著供求結構逐漸改善，加上近期A股暴跌，樓市的回暖比預期的來得更快。那么，這種回暖是趨勢性的還是結構性的？下半年樓市如何走？降息、營改增等政策將為下半年樓市帶來哪些影響？

回暖蔓延至1.5線城市

萬科城位于成都高新西區，號稱是萬科集團在成都試水的首個UP系創新產品，附近有一個鼎鼎有名的成都外國語學校。記者路過這里時，該校正在高調宣傳其剛剛誕生的2015年四川省高考文科狀元。另外，成都地鐵二號線百草路站也經過這里。

在萬科城售樓部，一位前來看房的吳先生說，“我現在住的面積有點小，前段時間從股市賺了一點，想買個大點的。娃娃現在也快上中學了，想給他一個好的成長環境。”

成都萬科營銷部相關負責人表示，目前萬科城正處于蓄客階段，之前也沒過多宣傳，沒想到人氣會這么高。《每日經濟新聞》記者近期調查了解到，類似吳先生的購房者不在少數。

去年底，著名經濟學家郎咸平在成都演講時曾談到，房地產仍是最保值的，買房須堅持幾個原則，比如學區房、剛需房、地鐵房等。

進入6月份，國內前30強房企藍光地產在成都14個樓盤“殺價”，業內稱之為“剛需清盤”行動，引來市場瘋狂搶購。

由此看來，價格仍是當前刺激住房消費的最關鍵因素。雖然各地樓市總體仍供大于求，但類似成都這種“供需兩旺”的，還包括武漢、南京等其他1.5線城市乃至不少二線城市。

中鐵二局房地產集團副總經理劉斌告訴《每日經濟新聞》記者，像成都等城市的房價目前還沒有暴漲暴跌，供需比較穩定，漲幅明顯的主要是一線城市。

記者注意到，近期北上廣深四個一線城市房價率先領漲，深圳等部分城市更是“日光盤”、“時光盤”頻出。

庫存首現環比下滑

年初，國家統計局發布的數據顯示，截至2014年末，全國商品房待售面積62169萬平方米，比2013年末增加12874萬平方米，同比增長26.1%，三項指標均創歷史新高。

6月24日，國家統計局公布的數據顯示，今年5月末商品房待售面積約65666萬平方米，比4月末減少15萬平方米，這是本輪樓市調整以來，商品房待售面積首次減少。同時，70個大中城市房價下跌幅度同比、環比均收窄，房價穩步上漲的城市個數增加，且最高漲幅均創新高。

全國房地產商會聯盟執行主席顧云昌告訴《每日經濟新聞》記者，這屬于市場本身的調節作用，加上政策驅動，從樓市周期來看，目前出現了總體回暖的態勢。

“目前，樓市應該進入一個新的回暖小周期的開端，一個小周期一般為3年，去年初真正轉冷至今剛好一年半。大周期就是白銀時代，總體供大于求，現在樓市即使趨熱，也不會過熱。”顧云昌說。

中洲控股副總經理、董秘尹善峰向《每日經濟新聞》記者表示，“我們在惠州、上海、成都區域的項目銷售均有回暖，尤其是惠州和上海，回暖趨勢明顯。這與當前時間節點上的政策支持有關系，我們的產品也契合了消費者首次置業、改善型住房等需求。”

樓市企穩回暖的背后，首先是政策的回暖。

去年11月，央行時隔兩年首次降息；今年3月央行再次降息，同時祭出以降低首付比例為重點的“3·30”新政；5月11日、6月28日，央行再度連續降息。業內專家認為，央行進入降息通道，首先利好樓市。

一位去年9月份在成都買了房的劉姓業主告訴《每日經濟新聞》記者，“這幾次降息下來，原本月供需要還3400元，等到明年申請房貸的建設銀行調息之后，月供只需要3000元，大大降低了還款壓力。上次公積金貸款沒用上，如果利率穩定，我還想買一套大的。”

并購融合大勢所趨

央行連續降息，加上各地住房公積金新政頻出，讓外界誤認為當前樓市進入“政策市”，甚至有輿論認為這是“救市”之舉。

但中國城市產業發展聯盟主席陳寶存并不認同這一看法。他解釋說，限購、限價等房地產市場的行政性調控手段今后會陸續退出，讓市場決定房價高低才是樓市穩健發展的根基。雖然近期地方政府采取了很多措施，但更多是對開發商和消費者的“減負”。“地方政府應在‘減負’上多做些文章。”陳寶存強調說，扶持一些重點房企，比如實力較強、開發經驗與模式較為先進的房企，讓更多的中小房企從市場調整中自我淘汰掉。

從一些上市房企來看，包括中茵股份、綠景控股、萊茵置業、宜華健康、華業資本、萬方發展、中房股份、萬通地產等中小房企正在跨界轉型，開始淡化其本身的房地產背景，部分甚至退出了地產行業。

前不久九鼎投資控股中江地產，讓業內看到了資本的兇猛。而更多的非上市中小房企也開始被整合收購，比如百強房企經典地產已被華信資產收購，中渝物業被恒大地產吞并。

在陳寶存看來，房企并購整合是當前必然趨勢，只有這樣才能走向成熟。

顧云昌認為，目前一線城市快速回暖，二三線城市相對沉寂，部分三線城市仍在“冬天”，未來區域分化會更加明顯。

那么，營改增等涉房的重大政策變革，將對房地產市場產生怎樣的影響？業內對此看法不一。

劉斌表示，房企營改增讓監管趨于合理，使預收款進入監管賬戶，專款專用。以前房企都有其稅收籌劃和清算體系，可以實現不同項目的資金調配，但現在行不通了，這樣一來會進一步加劇房企的資金壓力，但融資成本增加有限。

顧云昌認為，營改增要求房企集約經營，減輕負擔，解決的是政府與房企的關系，有助于推動地產行業逐步走向成熟，但對樓市供求并無實質性影響。他同時指出，國家應繼續深化改革，明確保障房非市場化機制及法律界限。