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每經記者 白亞靜

上周末，萬科(ke)（000002，SZ）發布公(gong)告稱，萬科(ke)董事會已同(tong)意萬科(ke)物業(ye)的(de)業(ye)務通過市場化(hua)道路，追求(qiu)快速(su)增(zeng)長(chang)的(de)總體(ti)策略。不過，作為曾經的(de)營(ying)銷利器，在并購與合(he)作的(de)擴張(zhang)中，萬科(ke)物業(ye)如何解決萬科(ke)與其他房企的(de)競爭？

已在萬科地(di)(di)產板(ban)塊落地(di)(di)多時的合伙人制(zhi)度(du)，也被引入萬科物(wu)業(ye)。在分(fen)拆上(shang)市前夕，為(wei)萬科物(wu)業(ye)員工提供股(gu)權，預計(ji)將極大解決物(wu)業(ye)板(ban)塊員工流動性過大的問(wen)題。

接收非萬科樓盤

在地(di)產的(de)黃金時(shi)代，萬科物業不用考慮收入、利潤等財務數(shu)字(zi)，作為(wei)萬科樓盤的(de)營銷利器，衡量它價(jia)值的(de)是客戶滿意度、管理面積等指標。當(dang)物業公(gong)司入不敷出時(shi)，往往可(ke)以(yi)獲得集團補助。

自從(cong)去年(nian)彩生活上(shang)市(shi)后，萬科物業(ye)的市(shi)場化進程也開始(shi)提(ti)速，對(dui)盈利能力(li)要求開始(shi)提(ti)高，并通過(guo)“睿服務(wu)”進行擴張(zhang)，分(fen)拆上(shang)市(shi)意圖明(ming)顯。萬科總裁郁亮稱，原本想發展一段時(shi)間再說，但現在看來(lai)，時(shi)間不(bu)等人。

然而(er)，將(jiang)樓(lou)盤(pan)的(de)營銷利器市場化，則不可避免地(di)要遇到競(jing)爭問題，以前萬科物業(ye)從來不接收其它開(kai)發商的(de)物業(ye)業(ye)務。

過(guo)去，萬(wan)科(ke)物(wu)(wu)(wu)業(ye)通過(guo)服(fu)務(wu)質量(liang)、資產(chan)(chan)增(zeng)值(zhi)，推(tui)動著萬(wan)科(ke)樓盤(pan)的(de)(de)銷售。萬(wan)科(ke)物(wu)(wu)(wu)業(ye)首席執行官朱保全曾(ceng)表示，萬(wan)科(ke)的(de)(de)戰略愿景之(zhi)一(yi)就是為業(ye)主的(de)(de)資產(chan)(chan)保值(zhi)增(zeng)值(zhi)，其(qi)物(wu)(wu)(wu)管超過(guo)10年以(yi)上的(de)(de)老(lao)社區(qu)(qu)里，有85%的(de)(de)項(xiang)目售價高于周邊小(xiao)區(qu)(qu)。以(yi)深圳(zhen)萬(wan)科(ke)坂田片區(qu)(qu)的(de)(de)四季花園項(xiang)目為例，增(zeng)值(zhi)幅度遠(yuan)超周邊樓盤(pan)。

萬(wan)科股(gu)東(dong)大會上(shang)，有中小股(gu)東(dong)質疑(yi)稱，如果市場化，萬(wan)科樓盤如何與其他(ta)房企競爭？

在(zai)(zai)這一問(wen)題上，萬科的(de)(de)思(si)路(lu)是繞(rao)開存在(zai)(zai)直接(jie)競爭關系(xi)的(de)(de)在(zai)(zai)售(shou)樓(lou)盤(pan)，多接(jie)收現有已銷售(shou)完畢的(de)(de)成熟社區。萬科方面(mian)表示，萬科物(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)擴張(zhang)的(de)(de)思(si)路(lu)是，主(zhu)要接(jie)觸(chu)國有開發商(shang)手中(zhong)的(de)(de)樓(lou)盤(pan)，用“睿服務(wu)”作為接(jie)受其他開發商(shang)物(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)業(ye)(ye)務(wu)的(de)(de)工(gong)具(ju)，保留業(ye)(ye)主(zhu)與(yu)原物(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)公司的(de)(de)物(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)合同，由原物(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)公司出(chu)面(mian)做物(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)管(guan)理、聘用、收費(fei)等，萬科幫其管(guan)理員(yuan)工(gong)和服務(wu)流程。

用合伙人制突破管理痛點

在(zai)萬科物業的(de)市場化推進過程中，其股權、人事制度也(ye)是改革方向之一。

根據此(ci)次公告，萬科物(wu)業將面向其內部(bu)員工(gong)進(jin)行股(gu)(gu)權增發，增發后，10%的(de)(de)股(gu)(gu)份(fen)屬于內部(bu)員工(gong)，其中，3.3%的(de)(de)股(gu)(gu)份(fen)在2015年內直接分配給物(wu)業員工(gong)，剩余6.7%的(de)(de)股(gu)(gu)份(fen)作(zuo)為未來的(de)(de)激勵措施，暫不歸到(dao)個人名下，未來滿(man)足設定的(de)(de)考(kao)核標準后，再轉讓給物(wu)業公司員工(gong)。

目前(qian)，每股的(de)認購(gou)價(jia)格將由(you)相關機(ji)構進行估值。但不論估值結(jie)果(guo)如何，這一價(jia)格肯定(ding)極具(ju)吸引力，畢竟萬科物(wu)業正處于(yu)分拆上市(shi)前(qian)夕。

香港粵海(hai)證(zheng)券投資(zi)銀行董事黃立沖(chong)表示，萬(wan)科物(wu)業的服務(wu)滿意度更高，現(xian)金流(liu)較為實在(zai)。雖然不能保證(zheng)上市后，萬(wan)科物(wu)業在(zai)二級(ji)市場的股價一(yi)定(ding)很高，但只(zhi)要有(you)資(zi)本(ben)推動，其價值肯定(ding)會高于(yu)現(xian)有(you)的一(yi)些物(wu)業公司。

萬科物業員(yuan)(yuan)工的(de)流(liu)動性(xing)很大，平均司齡在2年左右(you)，遠低于萬科地產板塊(kuai)員(yuan)(yuan)工司齡。

在談及物業(ye)痛(tong)點(dian)(dian)時，彩(cai)生活董事局主(zhu)席潘軍曾不止一(yi)次(ci)表示，資金(jin)不是問題，收(shou)購也(ye)比(bi)預期容易(yi)，培養員(yuan)工、找出(chu)合(he)適的(de)人才(cai)，才(cai)是物業(ye)公司發展的(de)最(zui)大痛(tong)點(dian)(dian)。

朱保全曾(ceng)表示(shi)，解決流動性問(wen)題(ti)很難，其內部(bu)的(de)業務(wu)經理認為是(shi)公司的(de)人(ren)事(shi)政(zheng)策問(wen)題(ti)，而人(ren)事(shi)經理認為是(shi)社會問(wen)題(ti)，調(diao)研后，他(ta)曾(ceng)打(da)算投(tou)入(ru)幾千萬元改善(shan)基層員工的(de)生活(huo)條(tiao)件。

對此(ci)，高(gao)力國(guo)際研究及咨詢部(bu)董事(shi)陳(chen)厚橋稱，通過(guo)股權激勵，一(yi)方面可(ke)以(yi)留下(xia)有(you)能力的(de)員工(gong)，改善員工(gong)流動(dong)性(xing)過(guo)大的(de)問題(ti)，另一(yi)方面，還可(ke)以(yi)將員工(gong)利(li)益(yi)(yi)和企業(ye)利(li)益(yi)(yi)進行捆綁。