每經編輯(ji)｜蔡雅蕓    

每經記者 蔡雅蕓

持續(xu)上(shang)升(sheng)3年的商品房庫存(cun)開(kai)始減少了。

國家統(tong)計局網站(zhan)發文表示(shi)，自2012年4月以(yi)來，商(shang)(shang)品房(fang)庫(ku)存的上(shang)升態勢從未停止過，但在今年5月末(mo)，這個節(jie)奏被(bei)終結，商(shang)(shang)品房(fang)待(dai)售面(mian)積(ji)為65666萬(wan)平方米(mi)，比(bi)4月末(mo)減少15萬(wan)平方米(mi)。

多位業(ye)內人士表示，庫存減少(shao)的原因(yin)，和政(zheng)策(ce)的利(li)好刺(ci)激密不可分。

萊坊亞太研究部主管霍尼(ni)克在接受《每日經濟新聞(wen)》記者采訪時表示，在未來的(de)1年(nian)到3年(nian)之間，對(dui)中(zhong)國市(shi)(shi)場影(ying)響最大(da)的(de)是貨幣寬松（如降息）、市(shi)(shi)場氣氛、放松“降溫(wen)措施”（放寬或取消限購）和城鎮(zhen)化(hua)。但城鎮(zhen)化(hua)是個較長的(de)進程(cheng)，短期來看，貨幣寬松和放松“降溫(wen)措施”對(dui)中(zhong)國樓市(shi)(shi)有較大(da)影(ying)響。

政策利好顯現

易居智庫(ku)研究中(zhong)心研究總(zong)監嚴躍(yue)進(jin)直言，近期信貸門檻(jian)降低，公(gong)積金(jin)和二套房貸的(de)政策趨(qu)于寬松，使得改善型購房者的(de)購房需(xu)求得到(dao)有效釋放。這是去庫(ku)存的(de)一個很重要因素，效果很直接。

就在(zai)(zai)近(jin)期，多地公(gong)(gong)積(ji)(ji)金(jin)(jin)迎(ying)來調(diao)整(zheng)(zheng)。以一線城市為(wei)(wei)例，早在(zai)(zai)4月9日(ri)，上海公(gong)(gong)積(ji)(ji)金(jin)(jin)中(zhong)心發布個(ge)人(ren)、家(jia)庭公(gong)(gong)積(ji)(ji)金(jin)(jin)貸款(kuan)上限(xian)調(diao)至50萬元、100萬元。深(shen)圳市公(gong)(gong)積(ji)(ji)金(jin)(jin)貸款(kuan)政策調(diao)整(zheng)(zheng)為(wei)(wei)首(shou)(shou)(shou)付款(kuan)比例為(wei)(wei)20%，等等。5月29日(ri)，北京市住(zhu)房公(gong)(gong)積(ji)(ji)金(jin)(jin)中(zhong)心宣(xuan)布從(cong)6月1日(ri)起，首(shou)(shou)(shou)套(tao)自住(zhu)房貸款(kuan)最低(di)首(shou)(shou)(shou)付款(kuan)比例為(wei)(wei)20%，貸款(kuan)最高額(e)度為(wei)(wei)120萬元。6月16日(ri)，廣州市公(gong)(gong)積(ji)(ji)金(jin)(jin)中(zhong)心發消息稱將試(shi)行開展個(ge)人(ren)住(zhu)房公(gong)(gong)積(ji)(ji)金(jin)(jin)貼息貸款(kuan)業務。

“限購令”取消、降息、房(fang)(fang)貸優惠加(jia)大、購房(fang)(fang)稅收減免等多(duo)重(zhong)政策利(li)好，也加(jia)大了消費者的購房(fang)(fang)信心(xin)。

一位意向購(gou)房者告訴記者，“政策利(li)好(hao)不(bu)斷，該出手(shou)時就出手(shou)。”

偉業我(wo)愛(ai)我(wo)家副總(zong)裁胡景輝認為，去(qu)(qu)庫(ku)存較大(da)地體現(xian)在(zai)一線城(cheng)市(shi)，尤其是在(zai)政策更寬松(song)的城(cheng)市(shi)，去(qu)(qu)庫(ku)存效果更為明顯(xian)。另(ling)外，區(qu)域(yu)一體化，如京津冀協同發展戰(zhan)略能在(zai)更多的城(cheng)市(shi)中展開(kai)，對去(qu)(qu)庫(ku)存更是有利(li)。

根據(ju)易居研究院(yuan)的統計數據(ju)，4個一線(xian)城(cheng)市(shi)城(cheng)市(shi)1~5月份新建商品住宅(zhai)成(cheng)交(jiao)面(mian)(mian)積(ji)(ji)為(wei)1432萬(wan)(wan)平(ping)方(fang)米，同(tong)比(bi)增(zeng)(zeng)(zeng)長36%；20個二線(xian)城(cheng)市(shi)成(cheng)交(jiao)面(mian)(mian)積(ji)(ji)為(wei)5700萬(wan)(wan)平(ping)方(fang)米，同(tong)比(bi)增(zeng)(zeng)(zeng)長14%；11個三(san)線(xian)城(cheng)市(shi)成(cheng)交(jiao)面(mian)(mian)積(ji)(ji)為(wei)975萬(wan)(wan)平(ping)方(fang)米，同(tong)比(bi)增(zeng)(zeng)(zeng)長23%。

中原(yuan)地產首席分析師張(zhang)大偉(wei)表(biao)示，商(shang)品房(fang)成交的回暖(nuan)更直接改善了各地的庫存壓力。截(jie)至5月末，全國商(shang)品房(fang)待售面積65666萬(wan)平(ping)(ping)方米，比4月末減少15萬(wan)平(ping)(ping)方米。統計數據的普(pu)遍轉好，表(biao)明前期一系列的利好政(zheng)策開始見(jian)效，市(shi)場(chang)預期發生轉變，購(gou)房(fang)者信心有所恢復(fu)。

嚴(yan)躍進則表示，部分大城市的庫存(cun)(cun)已經出現了(le)拐點，即(ji)去庫存(cun)(cun)的壓(ya)力轉變為補庫存(cun)(cun)的壓(ya)力。這個時候或在開發(fa)貸(dai)方面應該有所放(fang)松，否則市場滯(zhi)后效應顯現，確實(shi)會帶來房地產市場供(gong)求關(guan)系的再次失(shi)衡。

城市分化明顯

值得注意的(de)是(shi)，一二線城市仍被房企視(shi)為“香(xiang)餑(bo)餑(bo)”。

中原(yuan)地產研究部統計數據顯示(shi)，2015年(nian)，20大標桿(gan)房企集中在一二線(xian)城(cheng)市拿地，合計一二線(xian)城(cheng)市購入土(tu)地金額高(gao)達1342億元(yuan)，占比所有(you)土(tu)地支出(chu)的90.1%，創造了(le)歷史(shi)最(zui)高(gao)紀錄。

截至6月22日，一(yi)二(er)線(xian)城(cheng)市(shi)(shi)(shi)土(tu)地(di)市(shi)(shi)(shi)場依舊火(huo)爆，一(yi)線(xian)城(cheng)市(shi)(shi)(shi)已(yi)經(jing)成(cheng)交11宗(zong)住(zhu)(zhu)宅土(tu)地(di)，合計成(cheng)交額達(da)到(dao)了(le)(le)248億元(yuan)，平(ping)均(jun)樓面(mian)價也(ye)達(da)到(dao)了(le)(le)16803元(yuan)的年內最高。二(er)線(xian)城(cheng)市(shi)(shi)(shi)也(ye)明顯升溫，平(ping)均(jun)住(zhu)(zhu)宅土(tu)地(di)樓面(mian)價達(da)到(dao)了(le)(le)3561元(yuan)每平(ping)米，溢價率(lv)突破22%，而土(tu)地(di)出(chu)讓金也(ye)達(da)到(dao)了(le)(le)460.9億元(yuan)。預(yu)計6月房企積極爭(zheng)搶一(yi)二(er)線(xian)城(cheng)市(shi)(shi)(shi)土(tu)地(di)的趨勢依然將延(yan)續。

張大(da)偉說(shuo)，從(cong)全(quan)國樓(lou)市(shi)看，市(shi)場已(yi)經嚴重分化，一二線(xian)城(cheng)市(shi)雖(sui)然(ran)也處于調整中，但(dan)需(xu)求(qiu)基礎依然(ran)龐大(da)，從(cong)2014年4季(ji)度以來(lai)的(de)(de)市(shi)場看，一二線(xian)城(cheng)市(shi)明顯快速復(fu)蘇，三(san)四線(xian)城(cheng)市(shi)天量庫(ku)存積壓。“一二線(xian)城(cheng)市(shi)聚集了過多的(de)(de)資(zi)源，需(xu)求(qiu)集中，而供給(gei)和存量相比需(xu)求(qiu)都短缺。所以在目前的(de)(de)情況下，一二線(xian)城(cheng)市(shi)房價易漲難跌。”

張大偉認(ren)為，整體市場(chang)已經出(chu)現(xian)了明顯的“四不均”：需(xu)求不均衡(heng)(heng)、供應(ying)不均衡(heng)(heng)、庫存(cun)不均衡(heng)(heng)、價(jia)格漲跌(die)幅不均衡(heng)(heng)。從全國房地產市場(chang)看，很多(duo)城市的庫存(cun)積壓已經非常嚴重，局部三四線市場(chang)即使在(zai)救市的情(qing)況(kuang)下，依然醞釀崩盤風險。

陽光(guang)100置業集團(tuan)常(chang)務副(fu)總裁范小沖告訴(su)《每日經濟新聞》記者，房企此前的(de)庫(ku)存(cun)壓(ya)力很(hen)大(da)，滯(zhi)銷多(duo)來自(zi)(zi)于房企自(zi)(zi)身矛(mao)盾的(de)積壓(ya)，自(zi)(zi)政策力度加大(da)后，激(ji)活(huo)了市場(chang)。庫(ku)存(cun)的(de)消(xiao)化意(yi)味著房企正從中解(jie)套，但不(bu)一定會加大(da)推盤和拿地的(de)意(yi)愿，尤其在三四(si)線城(cheng)市。