每經編輯(ji)｜白(bai)亞靜     

每經記者 白亞靜

在(zai)杠桿難以增加、總房價(jia)持續上漲、貸款政策收緊等多重合力作(zuo)用(yong)下，“3·30新政”后市場(chang)預期遲(chi)遲(chi)不能兌(dui)現，深圳樓市的(de)投資需求開(kai)始(shi)轉戰周邊城市。

端午假期，惠(hui)州樓盤(pan)擠滿了(le)來(lai)自(zi)深(shen)(shen)圳的(de)(de)購房(fang)者，在他們看來(lai)，只要(yao)深(shen)(shen)圳成為(wei)“硅谷”這個預期不破，這些片區遲早迎來(lai)高房(fang)價，對于(yu)這些相(xiang)對的(de)(de)高收(shou)入者而言，惠(hui)州的(de)(de)房(fang)價遠(yuan)談(tan)不上貴，而且首付低，每(mei)月還(huan)貸不到2000元的(de)(de)壓力并不大。

成交量下降

瘋(feng)狂(kuang)的深圳(zhen)樓市(shi)終于出現(xian)了(le)回到正(zheng)軌(gui)的信號。

6月第一(yi)周，深(shen)圳(zhen)樓市成(cheng)交價(jia)(jia)格(ge)出現小幅回落(luo)。“3·30新政”出臺后(hou)，深(shen)圳(zhen)房(fang)(fang)(fang)價(jia)(jia)拉(la)起陡直的(de)大陽線，只升不降。這并不意(yi)味(wei)著同(tong)一(yi)套房(fang)(fang)(fang)源(yuan)的(de)價(jia)(jia)格(ge)出現松動。深(shen)圳(zhen)市房(fang)(fang)(fang)地產研究中心(xin)主任(ren)王鋒分析稱，回落(luo)主要因為龍崗片區等(deng)低價(jia)(jia)房(fang)(fang)(fang)源(yuan)大量入市，拉(la)低均價(jia)(jia)。

第(di)二(er)周，樓(lou)市成(cheng)交總量也出現了下(xia)(xia)跌(die)。根據(ju)深圳規土(tu)委數(shu)據(ju)，一(yi)手住宅成(cheng)交1752套(tao)，成(cheng)交面積為18萬平米，環比(bi)下(xia)(xia)降(jiang)6%。由于購房(fang)手續的(de)時間差，深圳規土(tu)委數(shu)據(ju)存在滯(zhi)后性。就目(mu)前來看，第(di)二(er)周入(ru)市新盤套(tao)數(shu)是611套(tao)，推盤量有所下(xia)(xia)降(jiang)，而且(qie)，同期無項目(mu)批售。

推盤走(zou)低與業(ye)(ye)內對(dui)市場走(zou)向判斷有關。包括深圳房地產經(jing)紀行業(ye)(ye)協(xie)會發展研究(jiu)部總監(jian)徐(xu)楓在內的(de)諸(zhu)多業(ye)(ye)內人士認為，下(xia)半年，雖然深圳成(cheng)交(jiao)價格不(bu)會下(xia)跌，但也(ye)不(bu)可能繼續陡(dou)直上漲，而(er)且最近釋放了大量需求(qiu)，預計未來幾個月成(cheng)交(jiao)量難以維持瘋狂(kuang)狀(zhuang)態。

對(dui)于深圳(zhen)購房(fang)者而(er)(er)言，在(zai)某種意義(yi)上，“3·30新政”反(fan)而(er)(er)成了利空(kong)信息。深圳(zhen)常住人口的(de)平均年齡在(zai)34歲左右，高學歷(li)人群占(zhan)比高，且多從(cong)事包括金融在(zai)內的(de)第三產業，對(dui)貨幣政策極為(wei)敏(min)感。

原(yuan)本(ben)“3·30新政”旨在(zai)降低交易(yi)費(fei)用和進入門檻，增(zeng)加市場活躍度，因此(ci)大量二手房(fang)持(chi)有者(zhe)在(zai)政策(ce)公布當(dang)晚敏銳“反(fan)價”，購房(fang)者(zhe)在(zai)杠桿提升(sheng)以及漲價預(yu)期下(xia)恐(kong)慌(huang)入市，由(you)此(ci)造就了近兩個月的“搶房(fang)”局面。國家統計局發(fa)布的數據顯(xian)示(shi)，5月份，深圳漲幅居全(quan)國之首，達到6.7%，創下(xia)單月房(fang)價環比漲幅的歷史記錄。

但(dan)事實上(shang)(shang)，政策出臺80多(duo)天(tian)后，杠桿并沒有提升(sheng)，二套房(fang)貸款首(shou)(shou)付仍為(wei)7成，再加(jia)上(shang)(shang)總房(fang)價的(de)上(shang)(shang)漲(zhang)，進入門檻反而(er)增加(jia)了。由于樓市(shi)火爆，按揭額度緊(jin)張(zhang)，深圳多(duo)家(jia)銀(yin)(yin)行上(shang)(shang)調貸款利率(lv)。以風(feng)向(xiang)標四大行的(de)首(shou)(shou)套房(fang)貸款利率(lv)為(wei)例，中國銀(yin)(yin)行上(shang)(shang)調0.2折(zhe)，建設銀(yin)(yin)行上(shang)(shang)調0.2折(zhe)到(dao)0.3折(zhe)。

“便宜”的惠州

在這一背景下，不少投資客外溢到惠(hui)州、東莞。

端午假期，《每(mei)日(ri)經濟(ji)新聞》記者在惠州多個(ge)樓盤現(xian)場(chang)看(kan)到，其中不乏掛著深(shen)圳牌照的(de)汽車。某上市(shi)公司高管告訴記者，在傳出深(shen)圳將升級為(wei)直(zhi)轄(xia)市(shi)的(de)消(xiao)息后，該公司在深(shen)圳周(zhou)邊的(de)一個(ge)樓盤銷售猛(meng)增，曾有批客人一次(ci)性購入40套。

總價低、杠桿高(gao)是這些(xie)房源的共同特征(zheng)。以惠州龍(long)光城項(xiang)目為例(li)，一套70平(ping)方米(mi)左(zuo)右的房子，均(jun)價從每平(ping)方米(mi)5000元左(zuo)右上(shang)漲至6000元左(zuo)右后(hou)，總房價不過40余萬元，雖然(ran)與(yu)其他三四線城市相(xiang)比并不算便(bian)宜，但與(yu)深圳動輒三五(wu)百萬元的房子相(xiang)比，大巫見小巫，同期，與(yu)之(zhi)一路之(zhi)隔的坪山新區房源均(jun)價在1萬元以上(shang)。

除(chu)了(le)二套房首付(fu)4成(cheng)政策在(zai)惠(hui)州地(di)區落(luo)地(di)，惠(hui)州的開發(fa)商(shang)還給出了(le)與房價優惠(hui)、降(jiang)低(di)首付(fu)等相關的刺激購買(mai)方(fang)案。

深(shen)(shen)圳寶安一名購房(fang)者稱，她(ta)剛在惠州買了一套(tao)緊(jin)鄰深(shen)(shen)圳的房(fang)子，在二套(tao)房(fang)4成(cheng)首付政策下，一次(ci)性(xing)拿出15萬元(yuan)，每月還(huan)款(kuan)1000元(yuan)左右，“還(huan)款(kuan)壓(ya)力(li)不大(da)，就當存定(ding)期(qi)了”，有機會(hui)再賣。

惠(hui)州樓市(shi)開始升溫(wen)，根據中指院數據，5月(yue)，惠(hui)州成交(jiao)了2597套，成交(jiao)面積環比上漲40.45%。

除了(le)惠州，東莞鳳(feng)崗(gang)鎮的樓市(shi)也在(zai)走熱(re)。深圳(zhen)行政(zheng)地圖呈狹長(chang)狀，兩邊(bian)寬、中間窄，在(zai)地圖上東莞鳳(feng)崗(gang)鎮好像插入深圳(zhen)一(yi)樣(yang)，其距(ju)離(li)深圳(zhen)福田、羅湖等中心區的距(ju)離(li)甚至小于某(mou)些邊(bian)緣片區。