每經編輯｜每經實習記者 吳若(ruo)凡      

◎每(mei)經實習記者 吳(wu)若凡

6月份(fen)，上海多個(ge)樓(lou)盤出(chu)現熱銷景象。

根據克而瑞(rui)研究中心(xin)的監(jian)測數據，上海樓市成(cheng)交(jiao)熱度持續攀升，5月上海市商品住宅成(cheng)交(jiao)面積142.28萬平(ping)(ping)方米，環(huan)比(bi)(bi)上漲(zhang)(zhang)14.51%，較(jiao)去年同(tong)期上漲(zhang)(zhang)138.92%。5月上海商品住宅成(cheng)交(jiao)均價(jia)為(wei)31871元/平(ping)(ping)方米，環(huan)比(bi)(bi)上漲(zhang)(zhang)8.57%，同(tong)比(bi)(bi)上漲(zhang)(zhang)15.47%，為(wei)近5年來房價(jia)新(xin)高(gao)。

業內人士分析，一(yi)線城市的住(zhu)宅(zhai)用地供應減少使一(yi)線城市在本輪(lun)市場復(fu)蘇中成為領頭(tou)羊。

政策疊加效應明顯

在“9·30”“3·30”以及后續(xu)系列降息等政策(ce)影響之下(xia)，資金(jin)開始(shi)涌(yong)入新房(fang)市(shi)場(chang)，同時一部分股市(shi)資金(jin)的(de)回流也拉動了(le)新房(fang)市(shi)場(chang)的(de)成(cheng)交(jiao)量呈現上升趨勢(shi)。

在這一輪(lun)行情中(zhong)，上海豪宅(zhai)市場的表現最為搶眼。據(ju)德佑鏈家研究部(bu)數據(ju)顯示，截至6月15日(ri)上海成交均(jun)價超過10萬元(yuan)/平方米以(yi)上的一手豪宅(zhai)今年(nian)共(gong)成交137套(tao)，有望超過2012年(nian)全年(nian)149套(tao)的交易(yi)峰值。

中原地產研究(jiu)部數據顯示，截(jie)至(zhi)6月16日，單價(jia)5萬(wan)元(yuan)/平方(fang)米以上的新(xin)建商品住宅成(cheng)交(jiao)66.79萬(wan)平方(fang)米，同比增長135.09%，累計(ji)成(cheng)交(jiao)金額(e)465億元(yuan)。

中(zhong)原地產研究咨詢部經理盧文曦認(ren)為，從中(zhong)高(gao)端市場(chang)的(de)反(fan)應來看，今(jin)年前5個月銷售量增(zeng)加明(ming)顯(xian)，這主(zhu)要是因為去年景(jing)象極(ji)為慘淡，導(dao)致今(jin)年一開始的(de)成交基數低。去年市場(chang)是以剛需為主(zhu)，而(er)改善性比例偏低，現在市場(chang)整體(ti)走高(gao)。

數(shu)據顯示，從今(jin)年1到(dao)5月成交數(shu)據來看，單價(jia)2.5萬元/平方(fang)米(mi)以(yi)下的剛需占比(bi)53.9%，同比(bi)降(jiang)低(di)9.6個(ge)百分(fen)(fen)點(dian)，2.5萬~5萬元占比(bi)為34.1%，同比(bi)增(zeng)加5.2個(ge)百分(fen)(fen)點(dian)，5萬元以(yi)上(shang)占比(bi)為12.0%，同比(bi)增(zeng)加4.4個(ge)百分(fen)(fen)點(dian)。

從(cong)成交面積來看，90平(ping)方米(mi)以內(nei)的剛需占(zhan)比(bi)(bi)為18.7%，同比(bi)(bi)減少5.2%，90~140平(ping)方米(mi)占(zhan)比(bi)(bi)為43.2%，同比(bi)(bi)增加2.4個百分點，140平(ping)方米(mi)以上大戶型占(zhan)比(bi)(bi)38.1%，同比(bi)(bi)增加2.8個百分點。

盧文曦還表(biao)示，一般中高端樓(lou)盤在銷售(shou)前通常會有2至3個月的蓄客期，“很多地方都是(shi)一套房子幾個人搶，對賣家也(ye)造成一定的心理壓力。”

業內人士分析，公積金(jin)最高120萬(wan)元(yuan)的(de)貸款額度影響(xiang)了需求人群數量。由于二套房(fang)首付降至四(si)成，使得消費(fei)者(zhe)(zhe)實際支(zhi)付成本降低，對市場購房(fang)者(zhe)(zhe)入市的(de)積極性有明顯提高，并(bing)將持續影響(xiang)6月市場繼(ji)續高位運行。

600萬m2新增(zeng)供應

中原(yuan)地產研究部數據顯示，去年(nian)12月(yue)底(di)，上海新(xin)建(jian)商(shang)(shang)品(pin)住宅(zhai)庫(ku)(ku)存量1413萬(wan)平方米，而(er)截至(zhi)5月(yue)底(di)新(xin)建(jian)商(shang)(shang)品(pin)住宅(zhai)庫(ku)(ku)存量1327萬(wan)平方米，庫(ku)(ku)存情況略有好轉(zhuan)。截至(zhi)6月(yue)15日，2015年(nian)去庫(ku)(ku)存周期13個月(yue)不到，同(tong)比去年(nian)17個月(yue)有明顯好轉(zhuan)。截至(zhi)5月(yue)供求(qiu)比0.8∶1，表明市場(chang)呈現供小于求(qiu)態勢(shi)。

但中(zhong)原地(di)產研究總監宋(song)會(hui)(hui)雍指出(chu)，由于(yu)今年(nian)上半年(nian)房(fang)企整體銷售(shou)量(liang)不太理想，下(xia)半年(nian)壓力勢必(bi)增大，因而會(hui)(hui)加快(kuai)銷售(shou)步伐(fa)。他估(gu)計，下(xia)半年(nian)新增供應面積將會(hui)(hui)在(zai)600萬平(ping)方米左右，價(jia)格(ge)會(hui)(hui)上漲5%~10%。從產品類型來(lai)看(kan)，剛(gang)需樓盤將適(shi)度減少，改善(shan)性(xing)占比會(hui)(hui)逐步提升。宋(song)會(hui)(hui)雍表示，從區(qu)域看(kan)主(zhu)要還是在(zai)集中(zhong)在(zai)外郊環區(qu)域，比如松江、嘉定、金山等新城仍(reng)然還會(hui)(hui)是剛(gang)需的(de)重點區(qu)域，而改善(shan)性(xing)集中(zhong)區(qu)域仍(reng)舊集中(zhong)在(zai)中(zhong)環部分地(di)區(qu)。

但宋會(hui)雍強(qiang)調，從7樓市發展的規律(lv)上看，6、7月(yue)份(fen)將會(hui)進入傳(chuan)統的調整期，基(ji)于此，成交量不(bu)可避免(mian)地會(hui)出現回(hui)調。從目前趨勢看，下半年(nian)(nian)整體成交量會(hui)好于上半年(nian)(nian)，新房接(jie)近(jin)(jin)2013年(nian)(nian)的高度。按照最近(jin)(jin)的銷售速度差不(bu)多(duo)9.1個月(yue)賣完。

在(zai)(zai)盧文(wen)曦看來，雖然樓市(shi)進入(ru)6月，近期成交也出現(xian)回(hui)調(diao)，但(dan)市(shi)場情(qing)緒并未受(shou)太大影響，市(shi)場不乏看高一線(xian)者。在(zai)(zai)這股慣性下一線(xian)城市(shi)還有(you)上行動能，不過基(ji)于(yu)淡季來臨，上行速度或將(jiang)趨緩。盧文(wen)曦表示(shi)，一方面開發(fa)商(shang)在(zai)(zai)整個市(shi)場剛回(hui)暖時比(bi)較保(bao)守，但(dan)隨(sui)著市(shi)場購買熱(re)情(qing)被持(chi)續釋(shi)放，開發(fa)商(shang)會適度加快推盤(pan)節(jie)奏，預計9、10月份將(jiang)是集中供應爆發(fa)點。