每經(jing)編輯｜每經(jing)記者 區家(jia)彥    

◎每經記者 區家彥

繼此前旨在(zai)降(jiang)低二套(tao)房貸首付的(de)(de)公積金(jin)新政出爐后，身處回暖潮中的(de)(de)廣州樓(lou)市再迎政策大利好。

昨日上午（6月16日），廣(guang)(guang)州市住(zhu)(zhu)房(fang)公(gong)積(ji)金中心發布消息稱，廣(guang)(guang)州市住(zhu)(zhu)房(fang)公(gong)積(ji)金管(guan)理委員會已(yi)審議并原(yuan)則(ze)上同意其提出(chu)的(de)試(shi)行(xing)開展個人住(zhu)(zhu)房(fang)公(gong)積(ji)金貼(tie)息貸款(kuan)業務(wu)，以及個人住(zhu)(zhu)房(fang)抵(di)押(ya)貸款(kuan)證券化(hua)業務(wu)，但需要征(zheng)求公(gong)眾(zhong)意見(jian)后對相關條款(kuan)進行(xing)完善。

多位業內人士向(xiang)《每(mei)日經濟新聞》記者表示，盡管公(gong)積金貸款(kuan)由于利率低備受(shou)購(gou)(gou)房(fang)者歡迎，但此(ci)前也因放(fang)款(kuan)時間過長(chang)，廣州(zhou)很多樓(lou)盤(pan)不予接納。如果新政策能在(zai)下半年陸續落地，意味著自去年起(qi)公(gong)積金貸款(kuan)難的問題將極大得(de)到(dao)緩解，對購(gou)(gou)房(fang)需求的刺激作(zuo)用明顯。

公積金增值收益用于貼息

所(suo)謂的(de)住房(fang)公積(ji)(ji)金(jin)貼息貸(dai)款(kuan)(kuan)，是指商(shang)(shang)業銀行向(xiang)購房(fang)者提(ti)供貸(dai)款(kuan)(kuan)，由(you)公積(ji)(ji)金(jin)中心補(bu)貼商(shang)(shang)業貸(dai)款(kuan)(kuan)和(he)公積(ji)(ji)金(jin)貸(dai)款(kuan)(kuan)之間的(de)利息差。

廣州市(shi)競宇(yu)按揭(jie)總(zong)(zong)經理鄢紅(hong)勝(sheng)告訴《每日經濟新聞(wen)》記(ji)者，目前廣州首(shou)套(tao)(tao)房(fang)商(shang)業貸(dai)(dai)款(kuan)(kuan)利(li)率(lv)約為9折(zhe)，二套(tao)(tao)房(fang)貸(dai)(dai)利(li)率(lv)上(shang)浮10%。按照(zhao)降息后(hou)的(de)(de)貸(dai)(dai)款(kuan)(kuan)利(li)率(lv)計算，首(shou)套(tao)(tao)房(fang)貸(dai)(dai)與(yu)二套(tao)(tao)房(fang)貸(dai)(dai)利(li)率(lv)約為5.085%與(yu)6.215%，但對應的(de)(de)住(zhu)房(fang)公積金(jin)(jin)(jin)貸(dai)(dai)款(kuan)(kuan)利(li)率(lv)為3.75%與(yu)4.125%。以(yi)一筆80萬(wan)元(yuan)20年(nian)期的(de)(de)按揭(jie)貸(dai)(dai)款(kuan)(kuan)為例，首(shou)套(tao)(tao)房(fang)貸(dai)(dai)的(de)(de)利(li)息總(zong)(zong)額差距(ju)達(da)(da)到(dao)(dao)13.8萬(wan)元(yuan)，二套(tao)(tao)房(fang)貸(dai)(dai)款(kuan)(kuan)的(de)(de)利(li)息總(zong)(zong)額差距(ju)更達(da)(da)到(dao)(dao)22.4萬(wan)元(yuan)，因此多數購(gou)房(fang)者傾(qing)向于采用公積金(jin)(jin)(jin)貸(dai)(dai)款(kuan)(kuan)。但由(you)于貸(dai)(dai)款(kuan)(kuan)申(shen)請(qing)量(liang)不(bu)斷增加，去年(nian)，廣州住(zhu)房(fang)公積金(jin)(jin)(jin)存貸(dai)(dai)比一度超過(guo)80%的(de)(de)警(jing)戒線，公積金(jin)(jin)(jin)資金(jin)(jin)(jin)池頗顯緊張。

鄢紅勝(sheng)表示，按照其公(gong)司的(de)(de)(de)業務量統(tong)計，在廣(guang)州市(shi)中心六區，公(gong)積(ji)(ji)金(jin)(jin)(jin)貸(dai)(dai)款(kuan)(kuan)(kuan)與商業貸(dai)(dai)款(kuan)(kuan)(kuan)占比幾乎(hu)各占一(yi)半。但由于去年下半年起公(gong)積(ji)(ji)金(jin)(jin)(jin)貸(dai)(dai)款(kuan)(kuan)(kuan)收(shou)緊(jin)，放(fang)款(kuan)(kuan)(kuan)時(shi)間(jian)至今仍長(chang)達2個(ge)月，導(dao)致越來越多樓盤與二手業主不愿意(yi)接受(shou)買家提出公(gong)積(ji)(ji)金(jin)(jin)(jin)貸(dai)(dai)款(kuan)(kuan)(kuan)的(de)(de)(de)要求。貼息貸(dai)(dai)款(kuan)(kuan)(kuan)的(de)(de)(de)出臺，一(yi)方(fang)面(mian)可緩(huan)解公(gong)積(ji)(ji)金(jin)(jin)(jin)貸(dai)(dai)款(kuan)(kuan)(kuan)的(de)(de)(de)排(pai)隊(dui)現象，另(ling)一(yi)方(fang)面(mian)也沒有增加購房(fang)者(zhe)的(de)(de)(de)利息支出，對釋(shi)放(fang)購買力有積(ji)(ji)極的(de)(de)(de)作用。

對于貼息所需要的(de)資金(jin)(jin)來源(yuan)，廣州市住房(fang)公(gong)積金(jin)(jin)管理中(zhong)心負責人在(zai)接受新華網(wang)采訪時表示，由(you)公(gong)積金(jin)(jin)中(zhong)心為(wei)貸(dai)款(kuan)者(zhe)支付的(de)利差，來源(yuan)于公(gong)積金(jin)(jin)增值收益，即將原(yuan)來上繳財政(zheng)的(de)增值收益用于繳存者(zhe)。

廣州市住(zhu)房(fang)(fang)公積金(jin)中(zhong)心(xin)(xin)此前公布的數據顯示，截至今年2月，公積金(jin)中(zhong)心(xin)(xin)積壓的貸(dai)款(kuan)額在50億(yi)元(yuan)左右，預計公積金(jin)中(zhong)心(xin)(xin)需要(yao)投入總的貼息(xi)資(zi)金(jin)約(yue)為12.5億(yi)元(yuan)，但去年廣州市住(zhu)房(fang)(fang)公積金(jin)增值收益(yi)約(yue)27億(yi)元(yuan)，用于(yu)支(zhi)付(fu)貼息(xi)綽綽有(you)余(yu)。

試水房貸證券化

除了貼息政策，廣(guang)州(zhou)市住房(fang)(fang)公積(ji)金(jin)中心還首(shou)度提(ti)出，將試點開(kai)展個人住房(fang)(fang)抵押(ya)貸(dai)款證券(quan)化業(ye)務(wu)（以(yi)(yi)下簡稱為(wei)MBS），以(yi)(yi)進一(yi)步(bu)擴充住房(fang)(fang)公積(ji)金(jin)的資(zi)金(jin)池(chi)。《每日經濟新聞》記者了解到(dao)，MBS的運作原理是：金(jin)融機(ji)構將已發放出去(qu)的房(fang)(fang)貸(dai)資(zi)產打包，以(yi)(yi)債券(quan)形式在銀行(xing)間(jian)或通過券(quan)商進行(xing)買(mai)賣(mai)交易(yi)，變(bian)現的資(zi)金(jin)用(yong)來進一(yi)步(bu)增大(da)房(fang)(fang)貸(dai)資(zi)金(jin)池(chi)。

在(zai)(zai)商(shang)業貸(dai)款方面，早在(zai)(zai)去年9月30日(ri)，央行、銀(yin)監會即(ji)發布通知，鼓勵銀(yin)行發行個人(ren)住房抵押貸(dai)款支持證券(quan)。但(dan)今年以來，僅有(you)招商(shang)銀(yin)行發行了(le)一單(dan)MBS產品，商(shang)業銀(yin)行對于(yu)MBS的積極(ji)性并(bing)不(bu)高。

申銀萬國的(de)研究報告指出(chu)，由于(yu)國內商業銀行房貸成(cheng)本較(jiao)高，國內MBS和5年期(qi)國債收益(yi)率(lv)利息(xi)差較(jiao)低，收益(yi)率(lv)并不吸引人，加(jia)上(shang)目前銀行間流動性較(jiao)為寬松(song)，大型銀行缺乏太多(duo)理(li)想的(de)信貸資金投向(xiang)，因此發行MBS的(de)動力并不高。

與(yu)之相(xiang)對(dui)(dui)，合(he)富(fu)輝煌房(fang)地產經濟研究(jiu)院(yuan)院(yuan)長龍斌告訴記者，由(you)于住房(fang)公積(ji)(ji)金(jin)貸款利率更低，與(yu)5年期國(guo)債收益率利息差更大，這有(you)助于提(ti)高對(dui)(dui)投(tou)資者的(de)(de)吸(xi)引力(li)，加上(shang)(shang)國(guo)內部(bu)分(fen)城市(shi)曝出住房(fang)公積(ji)(ji)金(jin)額度(du)趨緊，住房(fang)公積(ji)(ji)金(jin)實(shi)現證券(quan)化的(de)(de)短期動(dong)力(li)更大。“從本次公積(ji)(ji)金(jin)的(de)(de)改革方向(xiang)來看，政策對(dui)(dui)市(shi)場的(de)(de)支持力(li)度(du)不斷加強，這對(dui)(dui)于身(shen)處回暖潮(chao)中的(de)(de)廣州樓市(shi)而言，無疑(yi)是打了強心(xin)針”，中原地產項(xiang)目部(bu)總經理(li)黃韜說，目前廣州樓市(shi)庫(ku)存(cun)壓力(li)依然較大，預計在未來3個月仍然以去庫(ku)存(cun)為(wei)主(zhu)。但如果回暖潮(chao)能延續(xu)，開發商的(de)(de)銷(xiao)售壓力(li)緩(huan)解，漲價(jia)的(de)(de)意愿也(ye)會加強，預計到了“金(jin)九銀十”房(fang)價(jia)會出現實(shi)質性上(shang)(shang)漲。