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每經記者 區家彥

繼(ji)此(ci)前(qian)旨在降低二套房貸首付的(de)公積(ji)金新政出爐后，身處回暖(nuan)潮中的(de)廣州樓市再迎(ying)政策大(da)利好。

《每日經濟(ji)新聞》記者(zhe)了(le)解到，今日上午（6月16日），廣州(zhou)市(shi)住(zhu)房公積(ji)金中心宣布，廣州(zhou)市(shi)政府原則上同意其(qi)提(ti)出的試行開展個人住(zhu)房公積(ji)金貼息貸(dai)款(kuan)業務，以(yi)及(ji)個人住(zhu)房抵(di)押貸(dai)款(kuan)證券化業務，但(dan)需要征求公眾意見后對相關(guan)條款(kuan)進行完善。

多(duo)位業內人(ren)士向記者表(biao)示，盡管公(gong)積金貸(dai)(dai)款由于利率低備受購房(fang)者歡迎，但此前由于放款時間過(guo)長，廣州很(hen)多(duo)樓(lou)盤不予接納。如果(guo)新政策能在下半年(nian)陸續落地，意味著自去年(nian)起公(gong)積金貸(dai)(dai)款難的難題將極大得到緩解，對購房(fang)需(xu)求的刺激作(zuo)用(yong)明顯。

紓緩住房公積金“錢荒”難題

所謂的住房(fang)公積(ji)金貼(tie)息貸(dai)款，是指商業(ye)(ye)銀行向購房(fang)者(zhe)提供(gong)貸(dai)款，由公積(ji)金中(zhong)心(xin)補(bu)貼(tie)商業(ye)(ye)貸(dai)款和公積(ji)金貸(dai)款之間的利息差(cha)。

廣州市競宇按(an)揭(jie)總經(jing)理鄢紅勝向《每日(ri)經(jing)濟新(xin)聞》記者表示，目前廣州首套房(fang)商(shang)業貸(dai)款(kuan)(kuan)(kuan)利(li)(li)率(lv)(lv)(lv)約(yue)為9折，二(er)套房(fang)貸(dai)利(li)(li)率(lv)(lv)(lv)上浮(fu)10%。按(an)照降息(xi)后的貸(dai)款(kuan)(kuan)(kuan)利(li)(li)率(lv)(lv)(lv)計算(suan)，首套房(fang)貸(dai)與(yu)二(er)套房(fang)貸(dai)利(li)(li)率(lv)(lv)(lv)約(yue)為5.085%與(yu)6.215%，但(dan)對應(ying)的住房(fang)公積金(jin)貸(dai)款(kuan)(kuan)(kuan)利(li)(li)率(lv)(lv)(lv)僅為3.75%與(yu)4.125%。以一筆(bi)80萬元(yuan)20年期的按(an)揭(jie)貸(dai)款(kuan)(kuan)(kuan)為例，首套房(fang)貸(dai)的利(li)(li)息(xi)總額(e)(e)差(cha)距達(da)到13.8萬元(yuan)，二(er)套房(fang)貸(dai)款(kuan)(kuan)(kuan)的利(li)(li)息(xi)總額(e)(e)差(cha)距更達(da)到22.4萬元(yuan)，因此(ci)多數購房(fang)者傾向于采用公積金(jin)貸(dai)款(kuan)(kuan)(kuan)。

但由于貸(dai)款申請量不(bu)斷(duan)增加(jia)，從去(qu)年(nian)(nian)下半年(nian)(nian)起(qi)，廣州住(zhu)房公積金的存(cun)貸(dai)比超過80%的警戒線(xian)，公積金資金池面臨“入不(bu)敷(fu)出”的困境，引發自去(qu)年(nian)(nian)8月(yue)起(qi)公積金貸(dai)款額度告急，連續3個月(yue)當月(yue)可貸(dai)款額度在(zai)月(yue)初(chu)首(shou)日被用光。

鄢紅勝告(gao)訴記者，按照其公(gong)(gong)司的(de)(de)業(ye)務量統計，在廣州市中心(xin)六區，公(gong)(gong)積(ji)金(jin)貸(dai)款與商業(ye)貸(dai)款占(zhan)比(bi)幾乎各占(zhan)一(yi)半。但由于去(qu)年下半年起公(gong)(gong)積(ji)金(jin)貸(dai)款收緊，放款時間至(zhi)今仍長達(da)2個月，導致越來越多(duo)樓盤與二(er)手業(ye)主不愿意接受買家(jia)提出公(gong)(gong)積(ji)金(jin)貸(dai)款的(de)(de)要求(qiu)。貼息(xi)貸(dai)款的(de)(de)出臺，一(yi)方面(mian)可緩解公(gong)(gong)積(ji)金(jin)貸(dai)款的(de)(de)排隊現象，另一(yi)方面(mian)也沒(mei)有增加購房者的(de)(de)利息(xi)支出，對釋放購買力有積(ji)極的(de)(de)作用(yong)。

對于(yu)貼息(xi)所需要的(de)(de)資金(jin)來源(yuan)(yuan)，廣(guang)州市(shi)住(zhu)房公(gong)積金(jin)管理中心負責人(ren)在接受新華網采(cai)訪(fang)時表(biao)示，由公(gong)積金(jin)中心為(wei)貸(dai)款者(zhe)支付的(de)(de)利差，來源(yuan)(yuan)于(yu)公(gong)積金(jin)增(zeng)值收益(yi)，即將原(yuan)來上繳財政的(de)(de)增(zeng)值收益(yi)用于(yu)繳存者(zhe)。

根據廣州市(shi)住(zhu)房公積(ji)(ji)金(jin)中心(xin)此前公布(bu)的數據顯示，截至今年2月，公積(ji)(ji)金(jin)中心(xin)積(ji)(ji)壓的貸款(kuan)額在(zai)50億元(yuan)左右，預(yu)計公積(ji)(ji)金(jin)中心(xin)需(xu)要投入總的貼(tie)息資(zi)金(jin)約為12.5億元(yuan)，但由于(yu)去年廣州市(shi)住(zhu)房公積(ji)(ji)金(jin)增(zeng)值收益約27億元(yuan)，用(yong)來支付貼(tie)息綽綽有余。

試水房貸證券化

除(chu)了試行(xing)貼息(xi)政策(ce)，廣州市住(zhu)房(fang)(fang)公積(ji)金(jin)中心(xin)還首度(du)提(ti)出(chu)，將(jiang)試點開(kai)展(zhan)個人住(zhu)房(fang)(fang)抵押(ya)貸(dai)款證券(quan)化業務（以下簡稱(cheng)為MBS），以進一步(bu)擴充住(zhu)房(fang)(fang)公積(ji)金(jin)的(de)資(zi)金(jin)池。

《每日經濟新聞》記者了(le)解到(dao)，MBS的(de)運作(zuo)原(yuan)理是：金融機構(gou)將已發放出去的(de)房貸(dai)資產打包，以債券形式在銀行(xing)間或通過券商進行(xing)買賣交易(yi)，變現的(de)資金用來(lai)進一步(bu)增大房貸(dai)資金池，以解決近年來(lai)困擾(rao)市場的(de)房貸(dai)額(e)度緊張難(nan)題。

在(zai)商(shang)業貸款(kuan)方(fang)面，早在(zai)去年9月(yue)30日，央行(xing)(xing)(xing)、銀(yin)監會首次出臺通知，鼓勵(li)銀(yin)行(xing)(xing)(xing)發行(xing)(xing)(xing)個(ge)人住房(fang)抵押貸款(kuan)支持證券。但(dan)今年以(yi)來(lai)，僅(jin)有招商(shang)銀(yin)行(xing)(xing)(xing)發行(xing)(xing)(xing)了一單(dan)MBS產品，商(shang)業銀(yin)行(xing)(xing)(xing)對于(yu)MBS的積(ji)極(ji)性并不高。

申銀萬國的研究報告指出(chu)，由于國內商業銀行(xing)房貸(dai)成本較(jiao)高，導致國內MBS和(he)5年期國債收益率(lv)利(li)息(xi)差較(jiao)低，收益率(lv)并不吸引，加上目(mu)前銀行(xing)間流(liu)動性較(jiao)為寬(kuan)松(song)，大(da)型(xing)銀行(xing)缺乏太多理想的信貸(dai)資(zi)金投向，因(yin)此發行(xing)MBS的動力并不高。

與之相對，合富輝煌(huang)房地產(chan)經(jing)濟研究院(yuan)院(yuan)長龍斌告訴記者(zhe)，由于住房公(gong)積(ji)金(jin)貸(dai)款利(li)率(lv)更(geng)(geng)低，與5年期(qi)國(guo)債收(shou)益率(lv)利(li)息差更(geng)(geng)大(da)，這有助于提(ti)高對投資者(zhe)的(de)吸引(yin)力，加(jia)上國(guo)內部分城市多次曝出(chu)住房公(gong)積(ji)金(jin)額度緊(jin)張，住房公(gong)積(ji)金(jin)實現證券(quan)化的(de)短期(qi)動力更(geng)(geng)大(da)。

“從本次公(gong)積(ji)金的(de)(de)改革方向來(lai)看，政策(ce)對市(shi)場的(de)(de)支持(chi)力(li)度不斷加(jia)強，這對于身(shen)處回暖(nuan)潮(chao)中的(de)(de)廣州(zhou)(zhou)樓市(shi)而言，無疑(yi)是(shi)打(da)了強心針”，中原地產(chan)項目部總經理黃韜(tao)向記(ji)者表示，目前廣州(zhou)(zhou)樓市(shi)庫(ku)存(cun)壓力(li)依然較(jiao)大，預(yu)計在未來(lai)3個月仍然以去庫(ku)存(cun)為主。但如果回暖(nuan)潮(chao)能延(yan)續，開發商的(de)(de)銷售壓力(li)緩解，漲(zhang)價(jia)的(de)(de)意愿也會加(jia)強，預(yu)計到了“金九銀十”房價(jia)會出現實質性上漲(zhang)。