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每經記者 李婷

被業內(nei)認為在(zai)國(guo)內(nei)樓市中表現較為不錯的(de)福(fu)建，最近又出新政了。

據《福州日報》等報道，近日，福建(jian)省(sheng)國土資源廳(ting)、省(sheng)住(zhu)(zhu)(zhu)建(jian)廳(ting)轉(zhuan)發(fa)了國土資源部、住(zhu)(zhu)(zhu)房城鄉建(jian)設(she)部下發(fa)的《關于優化2015年(nian)住(zhu)(zhu)(zhu)房及(ji)用地(di)供(gong)應結(jie)構(gou)促(cu)進(jin)房地(di)產(chan)(chan)市場(chang)平穩健康發(fa)展的通知》（以下簡稱《通知》）。根據《通知》，福建(jian)省(sheng)允許開發(fa)商(shang)進(jin)行項(xiang)目(mu)住(zhu)(zhu)(zhu)房套型結(jie)構(gou)調整或房地(di)產(chan)(chan)項(xiang)目(mu)轉(zhuan)型。

《每日(ri)經濟新(xin)聞》記者(zhe)注意到，易居中國執行(xing)總裁丁祖昱(yu)今日(ri)（6月16日(ri)）在其(qi)微信公(gong)眾號(hao)上評價稱，“被福建省政(zheng)府的‘接地氣’和‘執行(xing)力(li)’驚呆(dai)了。”

供地計劃調控分為五類

《福州日(ri)報》的報道顯示，據《通知》內(nei)(nei)容，福建省內(nei)(nei)各(ge)市、縣（區）要根據本地(di)(di)(di)房地(di)(di)(di)產(chan)市場實際情(qing)況(kuang)，允許房地(di)(di)(di)產(chan)企業適應市場變化(hua)，按以下不同情(qing)況(kuang)，作(zuo)出住房套型結(jie)構調整或房地(di)(di)(di)產(chan)項目轉型。未來供(gong)(gong)地(di)(di)(di)計劃(hua)將分五類(lei)來調控，分別為(wei)“顯著增加”、“增加”、“持(chi)平(ping)”、“適當減(jian)少(shao)(shao)”、“減(jian)少(shao)(shao)直至暫停”，由此來確定房地(di)(di)(di)產(chan)市場供(gong)(gong)應規模。

五類供(gong)地計(ji)劃具體如(ru)何執行呢(ni)？上述報(bao)道(dao)稱，是根據本市(shi)、縣(xian)近(jin)3年商(shang)品住房(fang)(fang)月(yue)(yue)平均銷售量(liang)來計(ji)算的。截(jie)至2015年6月(yue)(yue)底，商(shang)品住房(fang)(fang)現實庫存(cun)去化期限(xian)超過(guo)24個月(yue)(yue)的市(shi)、縣(xian)，應明顯(xian)減少商(shang)品住房(fang)(fang)用(yong)地供(gong)應數量(liang)；商(shang)品住房(fang)(fang)現實庫存(cun)去化期限(xian)超過(guo)36個月(yue)(yue)的市(shi)、縣(xian)，應明顯(xian)減少直至暫停出(chu)讓(rang)商(shang)品住房(fang)(fang)用(yong)地。商(shang)業(ye)辦公(gong)用(yong)房(fang)(fang)庫存(cun)供(gong)過(guo)于求的市(shi)、縣(xian)，要調整供(gong)地結(jie)構(gou)、優化布局(ju)，直至暫停供(gong)應商(shang)業(ye)辦公(gong)用(yong)房(fang)(fang)用(yong)地。

據悉，今年3月27日，國土資源(yuan)部(bu)聯合住建部(bu)下發的(de)(de)“中央(yang)版”《關于優化2015年住房(fang)及用(yong)地(di)供(gong)應結構促進房(fang)地(di)產市場平穩健(jian)康發展的(de)(de)通知》中提(ti)到，要求(qiu)各地(di)“有(you)供(gong)、有(you)限(xian)”，控制(zhi)供(gong)地(di)節奏，“對在(zai)建商品住房(fang)項目，在(zai)不改變用(yong)地(di)性質和容(rong)積率等必(bi)要規劃條(tiao)件(jian)下，允許不適應市場需求(qiu)的(de)(de)住房(fang)戶型作出(chu)調整。”

丁祖昱在上述(shu)微信公眾(zhong)號表(biao)示，不(bu)管是(shi)調規劃(hua)，還是(shi)調供地(di)(di)，都不(bu)是(shi)容易的事情，規劃(hua)一旦制(zhi)定(ding)，要(yao)改起來就難了；土地(di)(di)供應也是(shi)如此，又(you)是(shi)地(di)(di)方(fang)政(zheng)府最大(da)的財源，說(shuo)減(jian)就減(jian)難度(du)很大(da)。

丁祖昱表示(shi)，就目前來看(kan)，這還只(zhi)是(shi)省政府對(dui)市縣(xian)發出的(de)的(de)操作性(xing)意見，具(ju)體落實還需(xu)一段時間，具(ju)體效(xiao)果還有待(dai)觀察(cha)，但福(fu)建省政府的(de)做法值(zhi)得其他省份參考(kao)，特別是(shi)東北、西(xi)部等房地(di)產供求失衡的(de)地(di)區(qu)。

房企可申請“商改住”

福建此次發(fa)布的(de)新政(zheng)被業(ye)內視為力度最(zui)大(da)的(de)部分是：允許住房(fang)套(tao)型(xing)結構調整或房(fang)地產(chan)項目轉(zhuan)型(xing)。

《福州日報(bao)(bao)》上述報(bao)(bao)道顯示，根據《通(tong)知》，各市、縣（區）要根據本地(di)房(fang)(fang)地(di)產市場(chang)實際(ji)情(qing)況(kuang)，允許房(fang)(fang)地(di)產企業適應市場(chang)變化，按以下不(bu)同情(qing)況(kuang)，作出住(zhu)房(fang)(fang)套(tao)型(xing)結構調整或房(fang)(fang)地(di)產項目(mu)轉型(xing)。

對于未取得預(yu)售許可證的商(shang)品住房項目及項目中單(dan)棟樓房，在不改變用地(di)性質和容積(ji)率的前提下，允許房地(di)產開發企業調整住房套型結構，以適應市場需求。

同時，對于未取(qu)得預售許可證的(de)整體或(huo)部分房(fang)地(di)(di)產(chan)項(xiang)目(mu)，所在市、縣現實庫存去(qu)化期限超過(guo)24個月的(de)（按住(zhu)房(fang)和非住(zhu)房(fang)現實庫存分別計(ji)算(suan)去(qu)化期限），在符(fu)合(he)相(xiang)關規劃要求的(de)情況下，允許房(fang)地(di)(di)產(chan)企(qi)業進行項(xiang)目(mu)整體或(huo)部分轉(zhuan)型(xing)；房(fang)地(di)(di)產(chan)企(qi)業可以申請土地(di)(di)用途、規劃條件變更，用于其(qi)他產(chan)業項(xiang)目(mu)或(huo)用于符(fu)合(he)市場需(xu)求項(xiang)目(mu)用途的(de)開發建設(she)，重新依(yi)法依(yi)規辦理相(xiang)關規劃、用地(di)(di)手續(xu)，重新確定(ding)相(xiang)應(ying)的(de)土地(di)(di)價款。

根據(ju)克而(er)瑞廈(sha)門機構數(shu)據(ju)顯示，截至(zhi)2015年(nian)4月底，廈(sha)門SOHO在售存(cun)量(liang)為55.87萬(wan)平方米(mi)，未售存(cun)量(liang)約69.31萬(wan)平方米(mi)，合計約125萬(wan)平方米(mi)，去化周期至(zhi)少4年(nian)以(yi)上（按30萬(wan)平方米(mi)/年(nian)計）。

依據(ju)上(shang)述(shu)政策，無疑給SOHO項目去庫存提供(gong)了一(yi)條重(zhong)要(yao)途徑，對房企(qi)而言也意味著新機會(hui)。

克而瑞(rui)福建區域總經理、房(fang)價點評網首席(xi)分析師張子吉(ji)對《每日經濟新聞》記者表示，“商辦用地(di)可改住宅”的(de)(de)(de)政策(ce)，對未(wei)來樓(lou)(lou)市(shi)而言(yan)是一重(zhong)大利好(hao)，一方面是因為當前(qian)商辦市(shi)場持續處于(yu)低迷狀(zhuang)態，尤(you)其是SOHO產(chan)品(pin)，存量(liang)房(fang)壓力大，在售存量(liang)超55萬(wan)平方米，去化周期長。政策(ce)的(de)(de)(de)出臺，有利于(yu)緩解這類(lei)型產(chan)品(pin)后(hou)市(shi)的(de)(de)(de)開發(fa)風險(xian)；另外，廈(sha)門(men)近年來商住用地(di)供應(ying)量(liang)偏緊，樓(lou)(lou)面價不斷(duan)高企攀升(sheng)，如果能(neng)有一部分商辦用地(di)變更為住宅用地(di)，既可以緩解土地(di)的(de)(de)(de)供應(ying)壓力，對于(yu)一些“土地(di)斷(duan)糧”的(de)(de)(de)房(fang)企來說(shuo)也能(neng)尋找(zhao)新的(de)(de)(de)開發(fa)機會，同時(shi)或許也能(neng)在一定(ding)程(cheng)度(du)上減緩樓(lou)(lou)面價攀升(sheng)的(de)(de)(de)速度(du)，有利于(yu)樓(lou)(lou)市(shi)更加健康穩定(ding)的(de)(de)(de)發(fa)展。

不(bu)過，對于上述政策的(de)執(zhi)行落地(di)，業(ye)內也表示程(cheng)序較為復雜。廈門(men)均和房地(di)產土地(di)評(ping)估(gu)咨詢有限(xian)公司董事長王(wang)崎(qi)認為，商辦和住宅(zhai)在配電、消(xiao)防等方面的(de)建(jian)設都不(bu)一樣，這些(xie)要更換的(de)話并不(bu)容易。