每經(jing)編(bian)輯｜白亞靜     

邦地產記者 白亞靜

一(yi)反去年年中(zhong)的(de)低迷，最近，深圳地產中(zhong)介趁(chen)著(zhu)樓市的(de)爆發，瘋(feng)狂(kuang)撈金。

“2015年，深(shen)圳(zhen)中介（前5月(yue)）單月(yue)真實(shi)交易傭(yong)金總合(he)達到(dao)10億(yi)(yi)元，實(shi)際(ji)收益可能翻了幾倍(bei)，預計(ji)有50億(yi)(yi)元。”深(shen)圳(zhen)市房地(di)產經濟行業(ye)協會(hui)發展研究部總監(jian)徐楓向《每日經濟新(xin)聞(wen)》記(ji)者(zhe)稱。

不過(guo)，在巨大的蛋糕面(mian)前(qian)(qian)，并非人人有(you)份(fen)。由于深(shen)圳中(zhong)(zhong)介(jie)市場集中(zhong)(zhong)度(du)較高(gao)，前(qian)(qian)5名(ming)中(zhong)(zhong)介(jie)機(ji)構就占(zhan)據(ju)(ju)了(le)80%的交(jiao)易量，排名(ming)前(qian)(qian)三的中(zhong)(zhong)介(jie)公司(si)若想(xiang)繼續擴大份(fen)額，需要另辟蹊徑。另外，據(ju)(ju)該機(ji)構調(diao)查數據(ju)(ju)，中(zhong)(zhong)介(jie)行業的規(gui)模效應正(zheng)逐漸(jian)弱化。

樓市“得道”中介“升天”

據深圳市(shi)房地產經濟行業協會發展(zhan)研究部總監徐(xu)楓(feng)說，深圳地產中(zhong)介從交易(yi)中(zhong)賺得的收益，遠多于住宅市(shi)場(chang)的實際交易(yi)傭金。

她(ta)解釋說，所謂(wei)“真實交(jiao)易(yi)”，是指這(zhe)項統計不包括經紀公司發放(fang)的一二手房現金獎等。另(ling)外，真實交(jiao)易(yi)的總(zong)傭金10億(yi)元只涵蓋(gai)了住宅(zhai)交(jiao)易(yi)，若算上商鋪交(jiao)易(yi)傭金，中介的單月收益(yi)將(jiang)更(geng)高，達到50億(yi)元。

將數字落實(shi)到(dao)具體案例，對比會更為強烈。去年(nian)年(nian)中(zhong)，全國樓市下行，深圳樓市也出現(xian)量價齊跌，當時不少中(zhong)介門店關(guan)門，曾有(you)中(zhong)介工作人員告(gao)訴《每(mei)日經濟(ji)新聞》記者，她在2014年(nian)6、7月間一(yi)度沒有(you)生意，這意味著，工資主(zhu)要以傭(yong)金(jin)提成的(de)她只能拿到(dao)極少的(de)底薪。

然而(er)，時間切轉到今年，得益于樓市(shi)火(huo)爆，月薪過萬(wan)甚至十萬(wan)的業務員(yuan)已(yi)(yi)比比皆是。以占據深圳(zhen)(zhen)市(shi)中介行業份(fen)額前三的中原地產為例，4月份(fen)，“3·30”政策還(huan)未完全落(luo)地深圳(zhen)(zhen)時，當地實(shi)際(ji)交易傭金已(yi)(yi)經達到4.12億元。

6月(yue)11日，深圳(zhen)市(shi)房地(di)產經濟行業協會發布白皮書，稱深圳(zhen)地(di)產中介高收益有三(san)個原因：一是(shi)(shi)二手房市(shi)場(chang)的(de)交(jiao)易量大(da)，在全國僅次于港臺地(di)區；二是(shi)(shi)市(shi)場(chang)交(jiao)易傭(yong)金較高，政(zheng)府(fu)指導價(jia)是(shi)(shi)3個點(dian)，相(xiang)比其他很多地(di)方不到(dao)2個點(dian)，深圳(zhen)的(de)傭(yong)金水平(ping)可觀；三(san)是(shi)(shi)深圳(zhen)經紀行業市(shi)場(chang)相(xiang)對(dui)規范。

伴隨交易量(liang)迅猛增長的(de)(de)還有違約(yue)(yue)案件(jian)的(de)(de)發生(sheng)率(lv)。由于(yu)(yu)深圳(zhen)房(fang)價上漲極快，大量(liang)二(er)手房(fang)業主不惜反價毀約(yue)(yue)。在此(ci)背景下，眾(zhong)多中介機構(gou)簽約(yue)(yue)時，合同內容并(bing)不相同，更易加劇糾(jiu)紛。因此(ci)，上述協會推出《看樓確認書(shu)》、《二(er)手房(fang)交易重(zhong)要事項(xiang)告知書(shu)》。不過，這(zhe)兩份文件(jian)僅是自律性質，對于(yu)(yu)后市的(de)(de)監督作用有待觀察。

行業有待變革

深圳中(zhong)介(jie)市場(chang)份額集中(zhong)，其(qi)中(zhong)，中(zhong)原(yuan)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)、中(zhong)聯地(di)(di)(di)產(chan)(chan)、世(shi)華(hua)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)位列(lie)前三。多(duo)家機(ji)構(gou)數(shu)據顯示，第一(yi)名(ming)中(zhong)原(yuan)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)的交易數(shu)量經常大幅(fu)超越后兩者。不(bu)過，今年(nian)這一(yi)數(shu)據正(zheng)逐漸收窄(zhai)。

中(zhong)聯地(di)產采取(qu)的(de)應對(dui)戰略是“遠(yuan)交近攻”。今年3月，中(zhong)聯地(di)產與正在全國(guo)布(bu)局的(de)鏈家(jia)地(di)產宣布(bu)合作，合作形式(shi)為“采取(qu)股權置(zhi)換(huan)的(de)方(fang)式(shi)”。

當(dang)時(shi)，中(zhong)聯(lian)(lian)地產(chan)的一個競爭(zheng)者向(xiang)《每日經濟新聞》記者直言(yan)，中(zhong)聯(lian)(lian)地產(chan)采取合并之舉，或是(shi)為了(le)應對今年(nian)初Q房網和世(shi)聯(lian)(lian)行的合作。

Q房網新房事業部CEO賈海斌曾表示，與世聯(lian)行的(de)合作，重要原因之(zhi)一是擠壓(ya)對手空間(jian)。

除了(le)合縱連橫，因為行業不斷被市場(chang)倒逼，深圳中(zhong)介內部(bu)也在(zai)(zai)自我(wo)革(ge)新。根據(ju)上述協會數據(ju)，2014年(nian)與2004年(nian)相(xiang)比(bi)，雖(sui)然單筆傭金(jin)價格上漲(zhang)了(le)4倍(bei)，但月(yue)租(zu)金(jin)和人工(gong)也上漲(zhang)了(le)4倍(bei)，而且(qie)深圳市經(jing)紀行業的從業人員(yuan)數量也增加了(le)4倍(bei)。這意(yi)味著，深圳經(jing)紀行業的規模效應正在(zai)(zai)弱(ruo)化。

Q房網本身也(ye)是行業變革的產(chan)物之一(yi)，其母公司(si)系市(shi)場前三之一(yi)的世華地(di)產(chan)。該(gai)公司(si)自成立后，一(yi)直按(an)照互聯(lian)網公司(si)的模(mo)式打造(zao)。

關于市場(chang)，據上述機構(gou)預測(ce)，2015年(nian)，深圳樓市房(fang)價將比(bi)2014年(nian)低點(dian)時高出(chu)50%。徐(xu)楓(feng)稱，現在深圳大部分業主已經不是(shi)第一(yi)次轉賣，他(ta)們已經很老(lao)練，要價時往往比(bi)市場(chang)高出(chu)10%。

不(bu)過，深圳(zhen)商(shang)品房交(jiao)易(yi)量的(de)增(zeng)幅正在放(fang)緩。雖(sui)然深圳(zhen)規土委相關數據(ju)還未(wei)出臺，但據(ju)徐楓介紹，由于最(zui)近兩(liang)個月釋放(fang)太多需(xu)求，已有(you)相當數量的(de)門店感受到后續的(de)交(jiao)易(yi)量增(zeng)幅難以持(chi)續。