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每經記者 杜冉樂

6月9日(ri)，金科股份（000656,SZ）對外公告稱，公司擬與民生加銀資(zi)管簽署委(wei)貸協議，由(you)對方設(she)立資(zi)管計劃募資(zi)，委(wei)托民生銀行(xing)發放無固(gu)定期限貸款14億(yi)元，業內俗稱“永續債”。

同時，金科股份還推出了“項目跟投”模式，金科員工跟投資(zi)金成立有(you)限合(he)伙制基金，待所投項目銷售達到(dao)90%體量(liang)或符(fu)合(he)其(qi)他條(tiao)件(jian)時方(fang)可退出。

金(jin)科股份董秘劉忠海對《每日(ri)經濟新聞(wen)》記(ji)者表示，永續(xu)債主動權(quan)在金(jin)科，為了改善資(zi)本結構，做項目(mu)跟投有利于(yu)形成利益共同體(ti)。行業人士指出，金(jin)科的上述動作，其實是為了籌(chou)集更多資(zi)金(jin)，加速項目(mu)運(yun)轉。 

二(er)度發行14億永續債

公告顯示(shi)，上述委貸事項已獲(huo)得(de)金科(ke)股份董事會(hui)全票通過，尚需(xu)進一步(bu)提(ti)交股東大會(hui)審(shen)議。

14億元(yuan)委貸資(zi)金中，有5億元(yuan)將投向重(zhong)慶(qing)金科(ke)匯茂“金科(ke)·蔡家”（金科(ke)城）二期項(xiang)目，其他(ta)9億用于重(zhong)慶(qing)金科(ke)昌錦(jin)置業位于榮昌的“金科(ke)·世界城”二期項(xiang)目，以加速這兩個地產項(xiang)目開發。

《每(mei)日經濟(ji)新(xin)聞》記者注(zhu)意到，如果算上去年底同樣接受民生加銀資(zi)管發放的(de)14億元(yuan)委貸資(zi)金，金科股份相當于將發行28億元(yuan)規模的(de)“永續債”。

資金(jin)成本(ben)上，金(jin)科上一次約(yue)定第(di)(di)1年利息(xi)(xi)率(lv)為(wei)(wei)11.5%，第(di)(di)2年為(wei)(wei)12%，第(di)(di)3年為(wei)(wei)15%，第(di)(di)4年及以(yi)(yi)后(hou)為(wei)(wei)18%。這次付息(xi)(xi)成本(ben)與之類似(si)，約(yue)定前兩年利息(xi)(xi)率(lv)為(wei)(wei)11.9%，第(di)(di)3年為(wei)(wei)15%，第(di)(di)4年及以(yi)(yi)后(hou)為(wei)(wei)18%。

付息方式上，金(jin)(jin)(jin)科(ke)股(gu)份采取(qu)了(le)“分紅(hong)必派息，不分紅(hong)不派息”的(de)策略。通俗講就是，如果金(jin)(jin)(jin)科(ke)股(gu)份及相關子公(gong)司(si)某一年(nian)宣布分紅(hong)，則借款(kuan)人必須(xu)支付當年(nian)的(de)資金(jin)(jin)(jin)成本(ben)(ben)及以前遞(di)延的(de)資金(jin)(jin)(jin)成本(ben)(ben)。

若N年不(bu)分紅，借款(kuan)人(ren)當年支付(fu)利(li)(li)(li)息(xi)遞(di)延至(zhi)N+1年，N年利(li)(li)(li)率(lv)應在當年基礎上(shang)(shang)(shang)上(shang)(shang)(shang)浮20%，若N+1年仍(reng)未分紅，那么這兩年的利(li)(li)(li)息(xi)均遞(di)延至(zhi)N+2年，且N+1年利(li)(li)(li)息(xi)在當年基礎上(shang)(shang)(shang)也上(shang)(shang)(shang)浮20%。以(yi)此類推，但(dan)上(shang)(shang)(shang)浮后利(li)(li)(li)率(lv)上(shang)(shang)(shang)限(xian)為18%。

劉忠海解(jie)釋(shi)說，上述委(wei)貸(dai)資(zi)金的(de)(de)成本相對偏高，比信托等融(rong)(rong)資(zi)渠道要高出(chu)一兩個(ge)點，做(zuo)出(chu)這樣的(de)(de)付息方式(shi)，也是基于相關(guan)金融(rong)(rong)工具的(de)(de)要求，但這種融(rong)(rong)資(zi)方式(shi)的(de)(de)主動權掌(zhang)握在(zai)金科手里，他們也不會真的(de)(de)將付息期限推(tui)到15%~18%的(de)(de)水平。

“這種(zhong)融資方式(shi)，主要是(shi)作為一種(zhong)權益(yi)工(gong)具。”劉忠海(hai)說，這種(zhong)融資還算合理(li)，主要是(shi)通過更多的資金(jin)來(lai)源優化資本結(jie)構(gou)。

重(zhong)慶渝閩資(zi)產管理股份有限公司董事、副總經理林(lin)海(hai)彬告訴(su)《每日經濟(ji)新(xin)聞(wen)》記者(zhe)，不(bu)管哪家企業，誰都不(bu)想接(jie)受較高成(cheng)本(ben)的資(zi)金(jin)，但(dan)地產微利(li)時代，房企壓(ya)力大，第一(yi)步可能(neng)先解決短期資(zi)金(jin)缺口，隨后會用(yong)其(qi)他(ta)低成(cheng)本(ben)資(zi)金(jin)替換(huan)。

疊加項目跟投模式

除了發行永續債，金(jin)科(ke)股份還推出了“項(xiang)目跟投(tou)”模式，看似(si)與融資(zi)無直接關聯，但這(zhe)種輕資(zi)產化(hua)運作模式，相(xiang)當(dang)于金(jin)科(ke)借眾人的資(zi)金(jin)來撬動更多地(di)產項(xiang)目的開(kai)發。

公告(gao)顯示，金(jin)科(ke)(ke)股份下一步推出(chu)的(de)跟投項目(mu)主要是今年6月30日后(hou)(hou)首次開(kai)盤銷(xiao)售的(de)項目(mu)，分為銷(xiao)售型項目(mu)與其他類型項目(mu)，前者須報總裁(cai)會(hui)議審(shen)批，后(hou)(hou)者須經(jing)董事會(hui)審(shen)批后(hou)(hou)實施。此外(wai)，還涉及金(jin)科(ke)(ke)非(fei)并表項目(mu)，須走(zou)項目(mu)公司的(de)審(shen)批程序等。

針對跟投(tou)(tou)(tou)項(xiang)目投(tou)(tou)(tou)資(zi)人(ren)，金科股(gu)份列(lie)出了必(bi)須(xu)跟投(tou)(tou)(tou)人(ren)與自愿跟投(tou)(tou)(tou)人(ren)，前者(zhe)主要涉(she)及區域公司、城市公司及項(xiang)目上的經(jing)營管理(li)骨干成員，后(hou)者(zhe)主要是區域公司、城市公司及項(xiang)目層級中與項(xiang)目經(jing)營直接相關的正式員工(gong)。

記者注意(yi)到，項(xiang)(xiang)(xiang)目(mu)跟(gen)(gen)投(tou)(tou)人須通(tong)過(guo)有限(xian)合伙制(zhi)基金(jin)(jin)形式參(can)與項(xiang)(xiang)(xiang)目(mu)投(tou)(tou)資，這種跟(gen)(gen)投(tou)(tou)基金(jin)(jin)在跟(gen)(gen)投(tou)(tou)項(xiang)(xiang)(xiang)目(mu)中占股不超過(guo)10%，單個跟(gen)(gen)投(tou)(tou)人持股原(yuan)則上不超過(guo)1.5%。綜合其(qi)他信息來看，這種跟(gen)(gen)投(tou)(tou)基金(jin)(jin)只是(shi)項(xiang)(xiang)(xiang)目(mu)的(de)財務投(tou)(tou)資者，退出時點為跟(gen)(gen)投(tou)(tou)項(xiang)(xiang)(xiang)目(mu)已銷售建(jian)面達到擬銷售建(jian)面90%或符合其(qi)他約定(ding)。

截(jie)至目(mu)前，包括萬(wan)科、碧桂園、金地(di)等一線房(fang)企均(jun)在嘗(chang)試拓(tuo)展項(xiang)目(mu)跟投模式。劉忠海解釋說，相對于其他房(fang)企，金科是(shi)把項(xiang)目(mu)跟投制度更(geng)透(tou)明(ming)、公(gong)開化(hua)了，這是(shi)地(di)產業的大趨勢，能(neng)更(geng)好(hao)地(di)獲(huo)取項(xiang)目(mu)及管理，實現風險(xian)共(gong)擔(dan)、利益共(gong)享。