◎李宇嘉

政策加碼要(yao)傳導至(zhi)經濟復蘇，房地產(chan)是關(guan)鍵的一環，特(te)別是對于二季(ji)度以來作為(wei)“穩增長”重(zhong)要(yao)抓手的基建投(tou)資來說(shuo)，更是如此(ci)。

盡管(guan)管(guan)理(li)層要求(qiu)(qiu)銀(yin)行(xing)不(bu)得對融(rong)資平臺“抽貸(dai)”，但約束地方(fang)融(rong)資平臺的“43號文”不(bu)能(neng)突破，銀(yin)行(xing)貸(dai)款難以(yi)繼(ji)續(xu)支持；同(tong)(tong)時，地方(fang)債券置換雖已(yi)“破冰”，但中短(duan)期(qi)內在(zai)規模上仍難以(yi)滿足基建資金的需(xu)求(qiu)(qiu)。為此，積極的財政政策在(zai)4月份(fen)以(yi)來顯著(zhu)發力，公共(gong)預算支出(chu)當月同(tong)(tong)比增長31.6%。

但是(shi)，2014年(nian)(nian)全國(guo)(guo)一(yi)般(ban)(ban)公(gong)共財政收(shou)(shou)(shou)入(ru)(ru)8.6%的“個位數”增(zeng)(zeng)長，創多年(nian)(nian)來(lai)新低(di)；今年(nian)(nian)前4個月，公(gong)共預算收(shou)(shou)(shou)入(ru)(ru)增(zeng)(zeng)速(su)同(tong)比下(xia)(xia)滑(hua)(hua)6.3個百分(fen)點(dian)，而全國(guo)(guo)一(yi)般(ban)(ban)預算支出(chu)增(zeng)(zeng)長了13.8%；4月當(dang)月財政支出(chu)增(zeng)(zeng)長33.2%，而收(shou)(shou)(shou)入(ru)(ru)僅增(zeng)(zeng)長8.2%。地(di)方本級收(shou)(shou)(shou)入(ru)(ru)增(zeng)(zeng)幅(fu)下(xia)(xia)滑(hua)(hua)幅(fu)度更大，其中基金收(shou)(shou)(shou)入(ru)(ru)（主要是(shi)土地(di)出(chu)讓金收(shou)(shou)(shou)入(ru)(ru)）下(xia)(xia)滑(hua)(hua)37%。

基(ji)于(yu)此(ci)，在企業(ye)盈(ying)利放緩、“結構性減稅”、地(di)方收入(ru)下(xia)滑(hua)的背景(jing)下(xia)，要(yao)完成今年(nian)25%以上的基(ji)建投資增幅目標，單靠勢單力薄(bo)的財政投入(ru)是不(bu)現實的。

一季度GDP增速(su)7%創下6年來的(de)新低(di)，不(bu)(bu)過(guo)房(fang)地(di)(di)產若能實(shi)現(xian)“去(qu)庫(ku)存”并(bing)且企穩，一方(fang)面能帶(dai)動行業上下游，止(zhi)住制(zhi)造業投(tou)資(zi)下滑(hua)勢(shi)頭，另一方(fang)面還(huan)能以土地(di)(di)出(chu)讓支持(chi)基建(jian)投(tou)資(zi)。基于這樣(yang)的(de)考慮，“3·30”房(fang)貸(dai)新政(zheng)超預期，也就不(bu)(bu)難解釋了。“3·30”新政(zheng)實(shi)施以來，銷(xiao)售(shou)止(zhi)跌趨勢(shi)比(bi)較(jiao)明顯——1~4月(yue)份，全國商品房(fang)銷(xiao)售(shou)面積26385萬平(ping)方(fang)米，同比(bi)下降4.8%，降幅比(bi)1~3月(yue)份大幅收窄4.4個(ge)百(bai)分點(dian)。不(bu)(bu)過(guo)還(huan)應該看到，由于庫(ku)存壓力(li)大的(de)二三四線城市回(hui)升(sheng)不(bu)(bu)明顯，開發商“加杠桿(gan)”意愿很低(di)，前4個(ge)月(yue)土地(di)(di)購置、新開工分別下滑(hua)32.7%、17.3%，跌幅并(bing)沒有收窄。

即(ji)便前5個月全(quan)國(guo)樓(lou)市(shi)(shi)銷(xiao)售(shou)降幅收窄(zhai)，但一個重(zhong)大(da)變化是(shi)一線和(he)二線重(zhong)點(dian)城市(shi)(shi)房價開始迅速回(hui)升(sheng)，深(shen)圳和(he)上海強勢上漲2.68%和(he)2.32%，投(tou)資(zi)需(xu)求開始回(hui)潮(chao)；民間資(zi)金積(ji)淀更厚的長三(san)角、珠三(san)角和(he)京津(jin)冀(ji)樓(lou)市(shi)(shi)見底企穩。而庫存(cun)壓力更大(da)的東北等(deng)地，不僅經(jing)濟增速在全(quan)國(guo)“墊底”，而且(qie)樓(lou)市(shi)(shi)疲(pi)態(tai)難(nan)改：比(bi)如哈爾(er)濱、沈陽、大(da)連的庫存(cun)要(yao)2~3年才能(neng)消化完。

即便(bian)寬松政(zheng)策環境不變，也不能(neng)對開發商(shang)“加(jia)杠桿(gan)”太樂(le)觀(guan)，因為目前統計的庫存(cun)(cun)僅僅是在售庫存(cun)(cun)，若(ruo)將在售、在建、已批未建“三大塊庫存(cun)(cun)”算(suan)在內，各地的庫存(cun)(cun)還需要更(geng)長時間才能(neng)消化完。

從4~5月的(de)樓市(shi)表現來看，區(qu)域分化(hua)、供需錯配問(wen)題嚴重(zhong)，與消化(hua)庫(ku)存的(de)主題有偏離，而且重(zhong)點城(cheng)市(shi)出現了(le)類似(si)于股市(shi)“脫實入(ru)虛(xu)”的(de)負面問(wen)題。另(ling)外，穩定樓市(shi)的(de)政策(ce)（包括貨幣政策(ce)），在很多地方被(bei)異化(hua)為重(zhong)走樓市(shi)依賴的(de)“老路子”，虛(xu)度轉型“窗口期”。

針對這一(yi)現象，人(ren)民(min)日報近(jin)日在頭版發(fa)表了題為《正(zheng)視困(kun)難、保持定力、前景光明》的評論(lun)文章(zhang)，指出“凡是(shi)主動適應新常態，注重調整結構、創(chuang)新驅動和質量(liang)效益的，努力走向產業中(zhong)高端(duan)的，發(fa)展勢頭都(dou)不(bu)錯；反之，壓力都(dou)比較(jiao)大。”言下之意，依賴(lai)(lai)國家(jia)政策，邊際效應在減弱(ruo)，不(bu)切(qie)合地方(fang)實際，也(ye)可能引起(qi)新一(yi)輪樓市依賴(lai)(lai)，損(sun)害(hai)未(wei)來轉型(xing)。

正是(shi)在這(zhe)樣的背景下，地方必須主動承擔起主體責任，將樓市(shi)去庫存與新型(xing)城鎮化、產業(ye)轉型(xing)結合起來(lai)。投資(zi)(zi)特別(bie)是(shi)基建投資(zi)(zi)，需(xu)要房地產市(shi)場穩定(ding)來(lai)支撐，但(dan)絕(jue)不是(shi)過(guo)去城市(shi)“鋪攤子”、“造城”式的房地產擴張和(he)被動低效的城市(shi)投資(zi)(zi)，而是(shi)在新型(xing)城鎮化背景下，實現(xian)人口集(ji)聚、產業(ye)發(fa)展(zhan)與公(gong)共服(fu)務(wu)供給良性循環(huan)。

這樣(yang)的房地產(chan)發展不僅有需求(qiu)支撐(cheng)，也能夠(gou)支撐(cheng)基建(jian)投資及固(gu)定資產(chan)投資，反過來(lai)會助(zhu)推產(chan)業和人(ren)口集聚，夯實房地產(chan)市(shi)場基礎，二者(zhe)的良性(xing)循環就形成了。

下一步(bu)的(de)樓(lou)市政策將以(yi)地(di)方(fang)(fang)履(lv)行主(zhu)體(ti)責任、主(zhu)動作為為主(zhu)要特(te)征。近期，安徽(hui)、甘肅、天(tian)津等省市紛紛出臺了(le)穩定(ding)地(di)方(fang)(fang)樓(lou)市的(de)一攬(lan)子措(cuo)施，最(zui)大(da)的(de)特(te)點就是(shi)(shi)降低購房成(cheng)本、提(ti)升(sheng)城市對外來人口和農業人口的(de)吸(xi)附能力，這或許(xu)是(shi)(shi)地(di)方(fang)(fang)在樓(lou)市長效機制上主(zhu)動作為的(de)開始(shi)。

（作者為深圳(zhen)市房地產研究中(zhong)心(xin)研究員）