每經編輯(ji)｜白亞(ya)靜     

每經(jing)記者 白亞靜(jing) 發自深圳

十年前(qian)，一(yi)群深圳市民決定自(zi)己籌錢建房(fang)。為了繞開不斷上漲的(de)房(fang)價，他們獨自(zi)面(mian)對(dui)專(zhuan)業且(qie)瑣碎的(de)拿地(di)、報批(pi)等流程，卻(que)以失敗告終。

十年后(hou)，平安(an)好房(fang)在股權(quan)眾(zhong)籌政(zheng)策的(de)支撐下，將(jiang)眾(zhong)籌建房(fang)提到實操層(ceng)面。與去年熱炒的(de)各類營銷類眾(zhong)籌所不同的(de)是，這次籌得的(de)資金將(jiang)直指項目(mu)建設環節，預期(qi)大(da)幅(fu)降低融資成本。

平安好房CEO莊諾向《每日經(jing)濟(ji)新聞》記者表示，他(ta)們設計的(de)第一款眾(zhong)籌建房產品將于今年(nian)6月中下(xia)旬推(tui)出。該產品系與(yu)碧桂園(yuan)合作的(de)上海某(mou)樓盤。

作為國內首個(ge)眾籌建房(fang)產(chan)(chan)品(pin)(pin)，其試水(shui)味道濃厚。目前看來，該產(chan)(chan)品(pin)(pin)更接近類(lei)信托產(chan)(chan)品(pin)(pin)，能為購房(fang)者節省多少成(cheng)本，有待觀(guan)察。對于開發商(shang)而言，地塊所(suo)在位置、周邊配套(tao)、競爭(zheng)環境(jing)，使得該樓(lou)盤主要面對剛需，房(fang)價需有足夠吸引力(li)才(cai)能快速(su)去(qu)化，因此(ci)眾籌的低(di)價策略符合其營銷思路(lu)。此(ci)外，提前獲取(qu)資金以降低(di)成(cheng)本，更是一(yi)舉兩得。

另一個融資對象

此(ci)前，國內(nei)眾(zhong)籌買房(fang)(fang)一直停留在營(ying)銷(xiao)層面，對房(fang)(fang)價的影響微乎其微。因為(wei)取得(de)預售(shou)證之前，開發(fa)商不能以任何方式(shi)提前從購房(fang)(fang)者手中獲取房(fang)(fang)款。

不過，股權(quan)眾籌得到政(zheng)策護航后，住宅開發這塊蛋糕里(li)，將加入兩個新(xin)的分食者(zhe)，即參與眾籌建房的購房者(zhe)，以(yi)及眾籌平臺(tai)。

在(zai)購房者所(suo)支付的房款中，土地、稅費、建造成(cheng)本(ben)等(deng)合計約占到六成(cheng)左(zuo)右，此外，開發(fa)商抽走10%+，金融(rong)機(ji)構抽走10%~20%，營銷費用再占用3到5個百分點。

目前，這兩(liang)個(ge)分食(shi)者(zhe)想狙擊的，正是參與(yu)其(qi)中的金(jin)融機構，以及與(yu)營銷費用相關的利益(yi)群體。

倚天投資(zi)投資(zi)總(zong)監葉飛介紹，房(fang)企在私募渠(qu)道(dao)的融資(zi)成(cheng)本(ben)(ben)平均在20%左(zuo)右，信托渠(qu)道(dao)的融資(zi)成(cheng)本(ben)(ben)在10%~11%。

莊諾(nuo)認為(wei)，如果能夠用眾籌的方式建房(fang)(fang)，將(jiang)使總房(fang)(fang)價(jia)降低20%~30%。

對(dui)于(yu)想要砍掉融資成本、營銷成本的(de)購房者而言(yan)，股(gu)權眾(zhong)籌仍(reng)有一個致(zhi)命缺點(dian)，即他們不能直(zhi)接(jie)以購房的(de)名(ming)義接(jie)觸開發商(shang)，這使得時下的(de)眾(zhong)籌建房產品(pin)，更像是一款類信托產品(pin)。

以平安(an)好房(fang)與(yu)碧桂園合作的眾籌產品為(wei)例，購房(fang)者需從平安(an)好房(fang)處(chu)購買眾籌份額，樓(lou)盤(pan)完工后，擁有樓(lou)盤(pan)的部分權益，可選擇將該權益轉為(wei)產權，或者委托開(kai)發商賣(mai)房(fang)后轉成收(shou)益權。

莊諾稱，平安(an)好房(fang)在購房(fang)者（眾籌者）與開發商之間，只充(chong)當(dang)眾籌平臺(tai)的角色(se)，像是“裁判員”，不直接介入到項目中。

這實際意味著(zhu)，房企的融資對(dui)象從銀(yin)行(xing)、私募、信托等金融機構，變(bian)成了(le)眾籌平臺。以平安好房為例，它(ta)在某種程度上更像是房企的資金通道。

莊諾(nuo)表(biao)示(shi)，第一(yi)款產品(pin)上(shang)，他不考慮能收多少管理費，并表(biao)示(shi)如果成(cheng)本核算超出(chu)預期，將由平安好(hao)房負責墊(dian)付。

但不可(ke)避免的，在(zai)這一眾籌方式里，融資成本仍存(cun)在(zai)。

加快住宅去化

對于(yu)開(kai)發商而(er)言，在(zai)不同的項目上(shang)，眾籌建房也將給其帶來福音(yin)。

首先是提前(qian)“認(ren)籌”，為沉(chen)淀的資金解套，降低融資成(cheng)本(ben)。

此次合作標的(de)是碧(bi)桂園在(zai)4月拍下的(de)一(yi)塊地，據悉這是其(qi)近年來在(zai)上海(hai)的(de)首個(ge)項目。這意味著，多個(ge)環節中的(de)不確定因素，將(jiang)使碧(bi)桂園無法(fa)延(yan)續其(qi)在(zai)華(hua)南片區的(de)高(gao)周轉(zhuan)，整(zheng)個(ge)開盤(pan)周期將(jiang)被拉長(chang)，資金沉淀時間久。另外(wai)，上海(hai)市(shi)場(chang)的(de)預售(shou)條件嚴格，該(gai)項目也難(nan)以快速回籠(long)資金。

但是(shi)，一旦(dan)將資(zi)金(jin)渠道改為眾(zhong)籌后(hou)，碧桂園的資(zi)金(jin)壓力將大幅緩解。

莊諾表示，若募集的資金足以覆蓋項目(mu)開發，房企(qi)有望(wang)向代(dai)建營(ying)運者的角色轉(zhuan)型，實現輕資產(chan)運營(ying)。

對于碧桂園上海項(xiang)目而言，眾籌建(jian)房還在(zai)一定程度上暗合其營銷策略。

公開資(zi)料顯示(shi)，該項目(mu)地處(chu)嘉定區徐(xu)行鎮(zhen)，周(zhou)邊配套一(yi)般，離(li)地鐵線(xian)較遠(yuan)。從周(zhou)邊的競品(pin)可見，如綠洲香格麗、佳兆業城市廣(guang)場(chang)等(deng)項目(mu)，自(zi)住(zhu)需求(qiu)占到八成(cheng)以上。

這(zhe)意味(wei)著(zhu)，該樓盤的(de)客戶以嘉定區域的(de)剛需為主，對于城區的(de)外溢客戶吸引力差(cha)，若(ruo)無(wu)足夠(gou)價格(ge)優勢，客源將大幅(fu)減少(shao)。

通過眾(zhong)籌，該(gai)項目主動降(jiang)價，不僅提前鎖(suo)定(ding)客源，還能加快(kuai)去化。