每經編(bian)輯｜李(li)怡

◎每經記者 涂穎浩 發自上海

房地(di)產眾(zhong)籌的概念(nian)吹(chui)皺了地(di)產業界一池春水(shui)。

由馬明(ming)哲(zhe)旗下的平安好房發起的房地(di)產眾(zhong)籌(chou)聯盟(meng)5月(yue)29日宣告成立，這個聯盟(meng)聚(ju)集(ji)了萬科、綠地(di)、萬通等數十家國內知(zhi)名房地(di)產企業。

那(nei)么，這(zhe)個超級眾籌如何(he)玩(wan)？中國(guo)房(fang)地產(chan)眾籌聯盟(meng)籌委會的(de)(de)聯席主席萬通控股董事長馮(feng)侖如此解(jie)釋(shi)：“以(yi)平安金(jin)融平臺作(zuo)為(wei)一個最(zui)大的(de)(de)支撐，同時聯合業(ye)界主要的(de)(de)一些開發企業(ye)和相關產(chan)業(ye)鏈的(de)(de)企業(ye)進一步(bu)優化地產(chan)業(ye)的(de)(de)生產(chan)方式、服務方式以(yi)及(ji)融資方式，我們相信通過這(zhe)樣(yang)一個眾籌的(de)(de)方式既能解(jie)決(jue)中低(di)收入人群個性化的(de)(de)選擇，同時也能夠為(wei)所有的(de)(de)要改(gai)善居住環(huan)境的(de)(de)人提供更便捷、更適合、更低(di)價的(de)(de)產(chan)品。”

謀劃第一支地產眾(zhong)籌基金

自(zi)2014年房地(di)產(chan)眾籌的概念進入中(zhong)國(guo)(guo)以來，包括平安好(hao)(hao)房、一(yi)大批房地(di)產(chan)企(qi)業在內(nei)(nei)，將房地(di)產(chan)眾籌這(zhe)一(yi)營銷模式上發揮(hui)得淋漓盡致。如平安好(hao)(hao)房推(tui)出國(guo)(guo)內(nei)(nei)海外眾籌第一(yi)單(dan)——“100美元(yuan)做美國(guo)(guo)房東”；萬科聯(lian)合(he)平安好(hao)(hao)房和平安不動產(chan)，成功(gong)挑戰國(guo)(guo)內(nei)(nei)單(dan)次房源最多眾籌記(ji)錄，募(mu)集金額超過1500萬元(yuan)；遠洋(yang)地(di)產(chan)聯(lian)手京東金融推(tui)出“11元(yuan)籌1.1折(zhe)房”等。

2014年(nian)12月18日，中(zhong)國證券協會公(gong)布了(le)《私募股權(quan)眾(zhong)籌(chou)融(rong)資管理辦法（試行(xing)）（征求意見稿）》，將“股權(quan)眾(zhong)籌(chou)”正規(gui)化。中(zhong)國平(ping)安集團董(dong)事長兼CEO馬明哲對于牽(qian)頭房(fang)(fang)地產眾(zhong)籌(chou)聯(lian)盟如此說道：“好房(fang)(fang)作(zuo)為平(ping)安房(fang)(fang)地產金融(rong)交(jiao)易平(ping)臺的(de)(de)載體，是國內第(di)一家(jia)開展房(fang)(fang)地產眾(zhong)籌(chou)業務的(de)(de)公(gong)司，在(zai)這一模式當中(zhong)金融(rong)作(zuo)為資金融(rong)通中(zhong)介，從(cong)個人居住(zhu)需(xu)求介入，連通線上(shang)線下資源(yuan)，提供實實在(zai)在(zai)的(de)(de)生活金融(rong)服務。”

牽頭(tou)人的(de)角色并不好當。中國房地產協會副會長任志強直言：“平安如果愿意做眾籌的(de)牽頭(tou)人，那(nei)它(ta)實際上(shang)是(shi)承(cheng)擔很重要的(de)責(ze)任，你起碼信(xin)息是(shi)透(tou)明的(de)、公開的(de)。”

對此，在平安好房董事長兼CEO莊諾表(biao)示，未來(lai)可能(neng)以眾籌(chou)基金作(zuo)為(wei)牽頭人，幫助(zhu)后面跟投的(de)人做(zuo)盡職調查、從第三方(fang)的(de)角度(du)提供(gong)未來(lai)信息的(de)透明等，這些規范性、組織性慢慢要建(jian)立起來(lai)。

《每日經(jing)濟新聞》記者了解(jie)到，平安(an)好(hao)房聯合(he)平安(an)大華基(ji)金，準(zhun)備成(cheng)立(li)中國第一支(zhi)地(di)產(chan)眾籌基(ji)金，發(fa)起規模為(wei)50億(yi)元。

對于平(ping)臺的(de)(de)(de)(de)風(feng)(feng)險(xian)防范，馮(feng)侖坦言(yan)，在政府法律給的(de)(de)(de)(de)框架下，我們還(huan)(huan)要嚴格自律。此外，還(huan)(huan)仰(yang)賴處(chu)于金融(rong)監管部門制約之下的(de)(de)(de)(de)平(ping)安這一平(ping)臺背書。SOHO中國董事長潘石屹對風(feng)(feng)險(xian)因(yin)素(su)更為樂(le)觀：“基于互聯(lian)網數據公開透明，所有的(de)(de)(de)(de)項目(mu)是可以追溯的(de)(de)(de)(de)。和市場買的(de)(de)(de)(de)普通的(de)(de)(de)(de)金融(rong)產品不一樣。大家(jia)一起監督(du)，就把(ba)風(feng)(feng)險(xian)降下來了。”

房(fang)地產眾籌模式才剛(gang)剛(gang)開始，在(zai)當前的(de)不(bu)成熟之(zhi)下，不(bu)能忽略的(de)是潛藏著巨(ju)大的(de)發展前景(jing)。

眾籌買房更實惠？

對于房地產(chan)眾籌(chou)至少節(jie)約20%的(de)房地產(chan)開發成本，已經成為(wei)行業內的(de)共識。

“傳統的(de)地(di)(di)產開發模式(shi)單(dan)一，分(fen)為拿(na)地(di)(di)、銀行(xing)貸款、蓋房(fang)、推廣營(ying)銷等幾個固定(ding)環節(jie)，開放商很難從產業鏈條(tiao)(tiao)中(zhong)壓(ya)縮成(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)本(ben)(ben)(ben)。如果房(fang)地(di)(di)產眾(zhong)籌(chou)鏈條(tiao)(tiao)完整(zheng)，占樓盤(pan)總(zong)開發成(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)本(ben)(ben)(ben)40%~50%的(de)拿(na)地(di)(di)成(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)本(ben)(ben)(ben)是硬性支出變化(hua)不(bu)(bu)大，眾(zhong)籌(chou)的(de)作(zuo)(zuo)用體現在節(jie)約15%融資(zi)(zi)成(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)本(ben)(ben)(ben)、3%~5%的(de)營(ying)銷成(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)本(ben)(ben)(ben)及(ji)其他運營(ying)成(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)本(ben)(ben)(ben)，因(yin)為先籌(chou)資(zi)(zi)再蓋樓省去了融資(zi)(zi)環節(jie)，鎖定(ding)客源也(ye)不(bu)(bu)需要做太多市場(chang)營(ying)銷。”在莊諾的(de)算(suan)法(fa)里，拿(na)來建房(fang)的(de)眾(zhong)籌(chou)資(zi)(zi)金(jin)并沒有融資(zi)(zi)成(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)本(ben)(ben)(ben)，而(er)建房(fang)資(zi)(zi)金(jin)在實際操作(zuo)(zuo)中(zhong)還存(cun)在增值的(de)可能，最終節(jie)約的(de)成(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)本(ben)(ben)(ben)可能達到三分(fen)之一。

對開(kai)(kai)發商(shang)而(er)言，輕資產是房地產眾(zhong)籌帶來的最大好處。在(zai)地產界人(ren)士看來，過去開(kai)(kai)發商(shang)都是資產收益(yi)模(mo)式，資產越多(duo)估(gu)值(zhi)(zhi)就(jiu)越高。當開(kai)(kai)發商(shang)過渡到資本(ben)充(chong)裕模(mo)式，誰能用這些資本(ben)實現更大的收益(yi)，那開(kai)(kai)發商(shang)的估(gu)值(zhi)(zhi)、模(mo)式就(jiu)發生變化了。

對于眾籌的(de)參(can)與各方，或以(yi)低于市(shi)場的(de)價(jia)格獲得房(fang)產權益、或以(yi)理財者的(de)身(shen)份獲得投資(zi)收益。當然(ran)，這是基(ji)于房(fang)價(jia)基(ji)本(ben)平穩、或穩定上(shang)漲的(de)假(jia)設之下。眾籌的(de)回(hui)(hui)報有不確定性，并非銀行(xing)承諾固定的(de)利(li)息回(hui)(hui)報，這也正是眾籌與集(ji)資(zi)的(de)區別。

事實(shi)上，在房(fang)地產(chan)(chan)眾籌(chou)聯盟(meng)的發(fa)起人眼中，這一模式給眾籌(chou)參與者(zhe)帶(dai)來的最大優惠(hui)是“互聯網+”的房(fang)地產(chan)(chan)定(ding)制化創新。有(you)地產(chan)(chan)界人士稱(cheng)：“定(ding)制你所要的房(fang)產(chan)(chan)，因為房(fang)子是有(you)個(ge)性化需求的，如何(he)去滿足你的個(ge)性化需求，這個(ge)能給客戶帶(dai)來價值。”

在中國房(fang)地產(chan)(chan)眾籌(chou)(chou)聯盟宣告成立現(xian)場，碧桂(gui)(gui)園與平安好房(fang)聯合打造的(de)(de)國內(nei)首個(ge)(ge)房(fang)地產(chan)(chan)眾籌(chou)(chou)開發(fa)項(xiang)目正式發(fa)布。碧桂(gui)(gui)園董事(shi)局主席(xi)楊國強透(tou)露，按照(zhao)眾籌(chou)(chou)開發(fa)的(de)(de)思路，接(jie)下來(lai)碧桂(gui)(gui)園會(hui)組織客(ke)戶(hu)一起(qi)設計，真正讓客(ke)戶(hu)打造一個(ge)(ge)屬于(yu)自己的(de)(de)五星級的(de)(de)家。萬(wan)通自由(you)筑屋也(ye)將同步宣布，基于(yu)互(hu)聯網定制(zhi)概(gai)念的(de)(de)北京首個(ge)(ge)房(fang)產(chan)(chan)項(xiang)目將落地北京朝(chao)北陽8080項(xiang)目。

馮侖(lun)表示：“我(wo)們目(mu)前在(zai)眾籌這(zhe)個(ge)平(ping)臺上所有(you)的(de)(de)(de)創(chuang)新都(dou)是(shi)(shi)對過去流程的(de)(de)(de)改變(bian)，對客(ke)戶界面服務(wu)的(de)(de)(de)改變(bian)。具體到項目(mu)，是(shi)(shi)一(yi)(yi)個(ge)很(hen)大社區當中(zhong)的(de)(de)(de)一(yi)(yi)棟，這(zhe)一(yi)(yi)棟專門針對85后的(de)(de)(de)年輕人(ren)，小戶型(xing)，用自由定制的(de)(de)(de)方(fang)法來(lai)滿足他(ta)的(de)(de)(de)要求。我(wo)們知(zhi)道(dao)未來(lai)整個(ge)市場(chang)在(zai)進(jin)入下一(yi)(yi)步的(de)(de)(de)發展當中(zhong)，細分(fen)市場(chang)是(shi)(shi)越來(lai)越重(zhong)要的(de)(de)(de)領域，這(zhe)是(shi)(shi)一(yi)(yi)個(ge)細分(fen)市場(chang)，它(ta)是(shi)(shi)一(yi)(yi)個(ge)改善，但(dan)不是(shi)(shi)一(yi)(yi)個(ge)所謂顛(dian)覆、逆襲(xi)。”