每經編輯｜每經記者 王杰 發自北京    

◎每經記者 王杰 發自北京

當“創(chuang)業”遇上“房地(di)產”會怎(zen)(zen)樣(yang)？一個是(shi)在政(zheng)策推動下的(de)(de)藍海市(shi)場(chang)，一個是(shi)在市(shi)場(chang)發展中遇到低迷期(qi)的(de)(de)傳統市(shi)場(chang)，兩者會碰撞出(chu)怎(zen)(zen)樣(yang)的(de)(de)火花？

也許(xu)，這(zhe)(zhe)已經不是一個問題(ti)，因為眾多(duo)(duo)房地(di)(di)產巨頭已經迫不及待地(di)(di)開始擁抱創(chuang)業市場(chang)，并把(ba)創(chuang)業市場(chang)看作是未來十年增長(chang)的(de)新基石。這(zhe)(zhe)片市場(chang)到底(di)有多(duo)(duo)大(da)？能在多(duo)(duo)大(da)程(cheng)度上改變房地(di)(di)產的(de)舊格(ge)局？行業融合會帶來什么樣的(de)新問題(ti)？

“親愛(ai)的，我(wo)們(men)去創業吧(ba)/我(wo)帶(dai)著(zhu)(zhu)你(ni)，你(ni)帶(dai)著(zhu)(zhu)錢/物聯網也好，可(ke)穿(chuan)戴也罷(ba)/橫穿(chuan)大數據(ju)的風口/暴走(zou)云端。”這首創業歌今年在朋友圈被(bei)瘋狂轉發。

似(si)乎在一夜之(zhi)間，“大(da)眾創(chuang)(chuang)業(ye)(ye)(ye)(ye)、萬眾創(chuang)(chuang)新”，成(cheng)為(wei)“新常態”下中國經(jing)濟發展的(de)(de)(de)新引擎。創(chuang)(chuang)客一族(zu)活(huo)躍于市場的(de)(de)(de)風(feng)口浪尖，創(chuang)(chuang)客空間如雨后春(chun)筍般(ban)綻(zhan)放。房地產企(qi)業(ye)(ye)(ye)(ye)成(cheng)為(wei)推動創(chuang)(chuang)業(ye)(ye)(ye)(ye)的(de)(de)(de)最(zui)主要力量，從創(chuang)(chuang)客空間到孵化器產業(ye)(ye)(ye)(ye)園(yuan)，甚至支持自己員(yuan)工創(chuang)(chuang)業(ye)(ye)(ye)(ye)，房企(qi)大(da)佬投入了前所未有的(de)(de)(de)熱(re)情來支持“創(chuang)(chuang)業(ye)(ye)(ye)(ye)”這個今(jin)年(nian)經(jing)濟最(zui)熱(re)門的(de)(de)(de)詞匯(hui)。

在紛(fen)紛(fen)支持的(de)同時，開發商(shang)也在發掘這個新的(de)藍(lan)海——創業市(shi)場。這一新市(shi)場，能否繼(ji)人口紅利之(zhi)后，成(cheng)為房地(di)產未(wei)來十年(nian)增長的(de)新基石(shi)？

以服務賭創客成功

今(jin)年2月(yue)，SOHO中(zhong)國(guo)為(wei)年輕(qing)的(de)互聯網創業團隊設計的(de)“移動辦公”產品SOHO3Q正(zheng)式上線，僅僅3個月(yue)之后，位于北京的(de)望京SOHO3Q即告滿租。

根(gen)據(ju)SOHO中國2014年報，截至(zhi)去年12月31日，望京SOHO塔(ta)3在(zai)3個月時間里只出(chu)租(zu)了68.9%的(de)寫(xie)字(zi)樓面積。據(ju)估算，3個月即實現滿租(zu)的(de)3Q產品，約是普通寫(xie)字(zi)樓租(zu)賃(lin)收益的(de)2倍。

創客興起帶(dai)來的房地產需(xu)求，能使房企利潤(run)迅速增(zeng)長嗎？除了辦公(gong)產品(pin)，是否還(huan)會帶(dai)動住宅、LOFT以及小型(xing)商鋪的租賃及購買？

百世(shi)金谷(gu)總經理，也是(shi)(shi)work+的(de)主創人之一劉(liu)文(wen)軍在(zai)接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示(shi)，這對租賃肯定有幫助，但對購(gou)買來說，目前效(xiao)果(guo)還不是(shi)(shi)特別明顯。創客的(de)群(qun)(qun)體，大部分是(shi)(shi)剛畢業的(de)大學生或者是(shi)(shi)在(zai)某(mou)個行業做過一段時間然后出來單(dan)干的(de)人，這些(xie)群(qun)(qun)體大都(dou)是(shi)(shi)最原始企(qi)業階段，不論從資金還是(shi)(shi)各種(zhong)資源上，都(dou)比較(jiao)匱乏。

劉文軍說，在搭(da)建創客空間(jian)的(de)時(shi)候，大部分都是低租(zu)金、免租(zu)金服務平(ping)臺，這個時(shi)間(jian)段(duan)不會對地產產品有(you)(you)促進作用(yong)。但創客一旦(dan)孵化成功了，對不管(guan)是住(zhu)宅、商鋪、LOFT等(deng)產品都會有(you)(you)需(xu)求。

劉文軍(jun)表示，做(zuo)創投空間就希(xi)望創客企業(ye)能夠(gou)在這里(li)孵化(hua)成功，孵化(hua)成功的(de)企業(ye)大都(dou)有了一定資金，同時(shi)也需要擴大生產(chan)或者(zhe)研(yan)發，這時(shi)對園區(qu)的(de)廠(chang)房和(he)住宅都(dou)會(hui)有相應需求，同時(shi)也會(hui)相應購置固(gu)定資產(chan)。

北京方(fang)迪經濟發展研(yan)究院研(yan)究總(zong)監陳(chen)智(zhi)國說，對于園區運營(ying)商來說，廠房以及樓(lou)宇住宅體，要注(zhu)重創(chuang)新(xin)(xin)創(chuang)業(ye)的服務生態建(jian)設，做成孵化(hua)器并更注(zhu)重創(chuang)新(xin)(xin)創(chuang)業(ye)的生活。打(da)造(zao)娛樂休閑一(yi)體化(hua)才有可能吸引到創(chuang)新(xin)(xin)創(chuang)業(ye)的群體和(he)企業(ye)進駐園區。

哪種產品能分享創業紅利？

普通房地產開(kai)發商和園(yuan)區運營商，哪一種會成(cheng)為創(chuang)業潮的最大受益者？

劉文軍說(shuo)，園區開發商(shang)(shang)和(he)普通(tong)(tong)房產(chan)(chan)開發商(shang)(shang)都(dou)需(xu)要精(jing)細地(di)研(yan)究產(chan)(chan)品(pin)需(xu)求，并配置不同的(de)資源(yuan)，資源(yuan)占(zhan)有(you)的(de)量(liang)越大，越能吸引創客。相比而言，園區開發商(shang)(shang)占(zhan)有(you)的(de)優勢(shi)在于對產(chan)(chan)業的(de)了解，但是(shi)普通(tong)(tong)房產(chan)(chan)商(shang)(shang)資金優勢(shi)更明顯。

陳智(zhi)國認(ren)為(wei)，原有(you)的園(yuan)區開發商(shang)之前可(ke)能(neng)(neng)只是建廠房，未來可(ke)能(neng)(neng)就(jiu)會針對(dui)中小(xiao)型的創(chuang)(chuang)新(xin)創(chuang)(chuang)業(ye)(ye)企業(ye)(ye)，進(jin)行生態化、開放化的產(chan)品設計。園(yuan)區的創(chuang)(chuang)新(xin)，就(jiu)有(you)城(cheng)市(shi)化這種特征，城(cheng)市(shi)不是單一的居住，還要與創(chuang)(chuang)新(xin)功能(neng)(neng)相結合，呈現(xian)出高(gao)度開放融(rong)合的態勢，讓創(chuang)(chuang)新(xin)創(chuang)(chuang)業(ye)(ye)環境更(geng)(geng)加(jia)便捷、舒服、低(di)成本。而現(xian)在(zai)很(hen)多房地產(chan)公司(si)都在(zai)轉型城(cheng)市(shi)運營商(shang)，這樣做會在(zai)業(ye)(ye)務定(ding)位、產(chan)品導向上和創(chuang)(chuang)新(xin)創(chuang)(chuang)業(ye)(ye)結合更(geng)(geng)緊一些(xie)。

住宅開發商(shang)要迎合創業者的需求，在原有的產(chan)品中又需要配套哪(na)些資源(yuan)？

劉(liu)文軍認(ren)為(wei)，開(kai)發商(shang)轉(zhuan)型(xing)做創客，要轉(zhuan)換(huan)的是經(jing)營模(mo)式。創客是孵化池，孵化過程中企業所(suo)有生(sheng)長環節(jie)都(dou)需(xu)要充(chong)足的服(fu)務(wu)。如(ru)果沒(mei)有這些服(fu)務(wu)，那么(me)創客就很難生(sheng)存。

產(chan)品又需要怎樣(yang)的設計，才(cai)能(neng)分享到(dao)創業潮紅(hong)利？

劉文軍(jun)說(shuo)，創(chuang)(chuang)客空(kong)間和國外(wai)微辦公(gong)(gong)(gong)聯(lian)合(he)(he)辦公(gong)(gong)(gong)的(de)(de)(de)(de)(de)產(chan)品不(bu)一(yi)(yi)(yi)樣，微辦公(gong)(gong)(gong)聯(lian)合(he)(he)辦公(gong)(gong)(gong)是(shi)(shi)一(yi)(yi)(yi)個(ge)二(er)房東，一(yi)(yi)(yi)棟樓(lou)租下來(lai)改造一(yi)(yi)(yi)下，然后(hou)租出(chu)去(qu)進行(xing)聯(lian)合(he)(he)辦公(gong)(gong)(gong)就(jiu)行(xing)了。創(chuang)(chuang)客空(kong)間更(geng)類似于(yu)一(yi)(yi)(yi)個(ge)孵(fu)化(hua)器，要(yao)針對孵(fu)化(hua)的(de)(de)(de)(de)(de)不(bu)同(tong)(tong)類型(xing)企業來(lai)制(zhi)定產(chan)品。“很多創(chuang)(chuang)客的(de)(de)(de)(de)(de)空(kong)間都(dou)是(shi)(shi)在過(guo)去(qu)的(de)(de)(de)(de)(de)廢(fei)舊廠(chang)(chang)里，因為(wei)它的(de)(de)(de)(de)(de)適(shi)應(ying)性強(qiang)，不(bu)管是(shi)(shi)科技類的(de)(de)(de)(de)(de)還是(shi)(shi)生(sheng)產(chan)研發類的(de)(de)(de)(de)(de)，還因為(wei)過(guo)去(qu)的(de)(de)(de)(de)(de)廠(chang)(chang)房高度(du)夠，而且(qie)承載力也大，所以它就(jiu)更(geng)適(shi)合(he)(he)。”劉文軍(jun)說(shuo)，但是(shi)(shi)現(xian)在再開發的(de)(de)(de)(de)(de)時(shi)候，就(jiu)涉(she)及成本核(he)算，開發不(bu)同(tong)(tong)產(chan)品有不(bu)同(tong)(tong)核(he)算，最需要(yao)的(de)(de)(de)(de)(de)就(jiu)是(shi)(shi)要(yao)市(shi)場(chang)定位設計精(jing)準。

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SOHO中國(guo)創客(ke)項目(mu)跟普通(tong)寫字樓的對比

1、根據SOHO中國2014年報，截至去年12月(yue)31日(ri)，望京SOHO塔(ta)3（普通(tong)寫字樓(lou)）在3個(ge)月(yue)時(shi)間里只出租了68.9%的寫字樓(lou)面積。

2、今年(nian)2月，SOHO中(zhong)國為年(nian)輕(qing)的互聯網(wang)創業團隊設計的“移動辦(ban)公”產品SOHO3Q正式上線(xian)，僅僅3個月之后，位于(yu)北京的望京SOHO3Q即告滿租。

3、據估(gu)算，3個月即實現滿租的(de)3Q產品，約是普通寫字樓租賃收(shou)益(yi)的(de)2倍(bei)。