每(mei)經(jing)編輯｜每(mei)經(jing)實(shi)習記者 王婷婷 發自成(cheng)都    

◎每經實習記者 王婷婷 發自成都(dou)

“大眾(zhong)創業，萬眾(zhong)創新(xin)”風起云(yun)涌，處(chu)在轉(zhuan)折路口的(de)眾(zhong)多房企也多方(fang)尋求(qiu)突圍之道：有(you)的(de)立足主業深(shen)耕(geng)細作；有(you)的(de)聯合(he)抱團發展；有(you)的(de)轉(zhuan)向創新(xin)創業……

在(zai)創業(ye)企業(ye)的傳(chuan)統(tong)聚集地，諸如(ru)張江高科等產(chan)(chan)(chan)業(ye)園區也正在(zai)加速轉變運營模式，開始(shi)瞄準超額投資收益和(he)長(chang)期紅利，向(xiang)(xiang)產(chan)(chan)(chan)業(ye)運營和(he)資產(chan)(chan)(chan)增值(zhi)的方向(xiang)(xiang)轉型(xing)升級。而傳(chuan)統(tong)中介機構，則紛(fen)紛(fen)構建自己的線(xian)上平臺(tai)，轉型(xing)O2O模式，給(gei)業(ye)界帶來了革(ge)命性的影響。

在(zai)(zai)創業風潮下，國內創業企(qi)(qi)業數量去年達到了365萬(wan)家(jia)(jia)，幾乎每天誕生1萬(wan)家(jia)(jia)初(chu)創企(qi)(qi)業。在(zai)(zai)創業企(qi)(qi)業的傳統集中地(di)，產(chan)業園區也正在(zai)(zai)面臨(lin)運營模(mo)式的加速改變。《每日經(jing)濟新聞(wen)》記者注(zhu)意到，主攻(gong)產(chan)業園的產(chan)業地(di)產(chan)企(qi)(qi)業，不(bu)少已(yi)經(jing)瞄(miao)準超額投資收益(yi)和長期紅利，開始(shi)向產(chan)業運營和資產(chan)增值的方向轉(zhuan)(zhuan)型升級(ji)，資本(ben)市(shi)場對此高調響應(ying)，加速了這輪轉(zhuan)(zhuan)型。

業內人(ren)士(shi)提醒，產業園(yuan)的(de)服務和管(guan)理體系構建復雜，如(ru)何實施(shi)是關鍵(jian)，轉(zhuan)型潮流終究需(xu)要(yao)大浪(lang)淘沙。

創業潮加速轉型升級

“我國的(de)(de)產業(ye)(ye)(ye)園發展(zhan)模式(shi)，從(cong)低成(cheng)(cheng)本的(de)(de)工業(ye)(ye)(ye)園區開始，逐(zhu)漸引入產業(ye)(ye)(ye)主導，形成(cheng)(cheng)市場(chang)、政府雙輪驅動，再由內生(sheng)動力和(he)技術(shu)創新驅動，至今已開始形成(cheng)(cheng)以(yi)具(ju)備(bei)高(gao)勢能(neng)優勢的(de)(de)現代(dai)科技新城為核心(xin)的(de)(de)運營模式(shi)。”鼎韜咨詢CEO齊海濤表(biao)示，這一過程中，不(bu)少產業(ye)(ye)(ye)地(di)產企業(ye)(ye)(ye)開始從(cong)單純(chun)的(de)(de)土地(di)增值(zhi)、物業(ye)(ye)(ye)租售，向產業(ye)(ye)(ye)運營和(he)資產增值(zhi)等(deng)方(fang)向拓展(zhan)更多價值(zhi)實現模式(shi)。

《每日經濟新聞》記者注(zhu)意(yi)到(dao)，作為“產業新城開發”這一常見模(mo)(mo)式的典型代表，華(hua)夏幸福（600340，SH）正迫(po)切想在“園區運營+地產開發”的傳統模(mo)(mo)式上，玩(wan)出更多(duo)新意(yi)。

5月(yue)4日，華(hua)(hua)夏幸(xing)福(fu)與太庫(ku)科技(ji)達成協(xie)議。雙(shuang)方(fang)約定，將(jiang)尋找全球領(ling)先的(de)(de)創新技(ji)術，利(li)用華(hua)(hua)夏幸(xing)福(fu)全國(guo)超30個產(chan)業新城幫助科技(ji)成果商業化(hua)，華(hua)(hua)夏幸(xing)福(fu)則將(jiang)從太庫(ku)科技(ji)的(de)(de)孵(fu)化(hua)器(qi)運營管理中受益。

“華夏幸福意圖打通從孵(fu)化、加速，到產(chan)業化、產(chan)業服務的(de)價值鏈條(tiao)。”中銀國際(ji)分析師袁豪表示，在國家鼓(gu)勵創新驅(qu)動、轉型發展的(de)大環(huan)境下，其希(xi)望探索創新發展的(de)模式。

在(zai)轉型上，張江高(gao)科(ke)（600895，SH）走(zou)得(de)更快。近日，張江高(gao)科(ke)總經理(li)葛培健就多次公開強調，“要成為科(ke)技投(tou)行，讓產(chan)業(ye)地產(chan)和產(chan)業(ye)投(tou)資協同發(fa)展。”

在張江高(gao)科2014年年報中，房地產(chan)業(ye)(ye)務(wu)收入(ru)25.32億元，占(zhan)主(zhu)營業(ye)(ye)務(wu)的86%，服務(wu)類(lei)業(ye)(ye)務(wu)則占(zhan)比13.8%。“3年后，張江高(gao)科產(chan)業(ye)(ye)地產(chan)收入(ru)占(zhan)比將從60%~70%降到50%，產(chan)業(ye)(ye)投資(zi)占(zhan)比將升至50%。”葛培健表示。

成都高投(tou)集團旗下天府軟件園方(fang)(fang)面也(ye)告訴記者，園區(qu)的創(chuang)業企業規模(mo)一直(zhi)在(zai)擴張(zhang)，供(gong)不應求。預計(ji)隨著(zhu)入(ru)園企業增(zeng)加(jia)，企業咨詢、設施、注冊、品(pin)宣、培訓(xun)等(deng)孵化(hua)服(fu)務(wu)(wu)的業務(wu)(wu)規模(mo)將隨之擴大。“在(zai)大眾創(chuang)業的潮流下，產業地產企業在(zai)業務(wu)(wu)規模(mo)等(deng)方(fang)(fang)面，短期未必會有(you)很大擴張(zhang)，但在(zai)經營模(mo)式上，尤其(qi)是(shi)在(zai)服(fu)務(wu)(wu)與(yu)科(ke)技投(tou)資方(fang)(fang)面會發生很大變化(hua)和提升(sheng)。”上海陸宥投(tou)資CEO胡之驥表示。

轉型瞄準超額投資紅利

《每(mei)日經濟新(xin)聞》記者注意到，科技部網(wang)站最(zui)新(xin)統(tong)計(ji)數(shu)(shu)據(ju)顯(xian)示，截至2015年3月，我國(guo)國(guo)家(jia)高新(xin)區(qu)總數(shu)(shu)已達129家(jia)。據(ju)投中研究院數(shu)(shu)據(ju)，2014年全國(guo)孵(fu)化器數(shu)(shu)量預(yu)估超過1500家(jia)。

目前(qian)，國(guo)內孵化器的主要載體依(yi)然(ran)是以高新(xin)技術(shu)區(qu)為主的產業(ye)(ye)園(yuan)區(qu)，而隨著創業(ye)(ye)企業(ye)(ye)的大幅增(zeng)加，更(geng)多產業(ye)(ye)園(yuan)區(qu)將(jiang)承擔創業(ye)(ye)服務的業(ye)(ye)務。其(qi)中巨大的資(zi)本收益，已對企業(ye)(ye)形成巨大的吸引力。

在資本市場(chang)上，園區開發(fa)概(gai)念(nian)(nian)股(gu)和創投概(gai)念(nian)(nian)股(gu)表(biao)現搶眼。萬得數據顯示，年(nian)初至(zhi)今，高新發(fa)展(zhan)漲(zhang)幅(fu)為122%、蘇州高新漲(zhang)幅(fu)為135%、張(zhang)江高科漲(zhang)幅(fu)為139%。

對高新發展來說，調整(zheng)業(ye)務和優化資金結構，是其當務之急(ji)。3月份(fen)，高新發展便借力高投(tou)集團通過定(ding)增(zeng)方(fang)式，募(mu)資4.97億(yi)元，實施業(ye)務整(zheng)合(he)，推(tui)動主營業(ye)務的(de)轉型(xing)升級。

在這(zhe)期間，張江高(gao)(gao)(gao)科有更高(gao)(gao)(gao)的利潤預(yu)期。記者注意到，張江高(gao)(gao)(gao)科投(tou)(tou)資收益(yi)已達到利潤總額的75%，且(qie)持(chi)續提高(gao)(gao)(gao)。“目前，張江高(gao)(gao)(gao)科股權(quan)(quan)投(tou)(tou)資額約32.6億元(yuan)(yuan)，假設創投(tou)(tou)業(ye)務(wu)權(quan)(quan)益(yi)增加值(zhi)是投(tou)(tou)入額的6倍，張江高(gao)(gao)(gao)科的創投(tou)(tou)業(ye)務(wu)權(quan)(quan)益(yi)增加值(zhi)將在195.62億元(yuan)(yuan)，參股多家(jia)高(gao)(gao)(gao)新企(qi)業(ye)以及日趨(qu)完善(shan)的PE投(tou)(tou)資鏈條(tiao)，使其投(tou)(tou)資收益(yi)增長(chang)潛力(li)(li)很大。”海通證券(quan)分析師涂(tu)力(li)(li)磊表示。

胡之驥直言，每個企業都(dou)有自己的經營理念和模(mo)式，但(dan)地(di)產和金融結合(he)是必然趨(qu)勢(shi)，部(bu)分(fen)金融功能很強的企業，不排除將形成大(da)型的投資集團。“園區(qu)開發企業市(shi)值(zhi)普遍不高，未來告別地(di)產，轉型創投業務，既能發揮優勢(shi)又能帶(dai)動區(qu)域經濟升級、創新(xin)發展。”光(guang)大(da)證券也表示。

產業園區盈利差距(ju)較大

《每日(ri)經濟新聞》記者注意到，目(mu)前，主要(yao)的園區開發(fa)企業雖然預期普遍向好，但實際盈利能力(li)差距不小。

就2015年一季度業(ye)績而言(yan)，季報顯示，張(zhang)江高(gao)(gao)科、南京高(gao)(gao)科凈利(li)潤同(tong)比(bi)增(zeng)幅分別(bie)在260.72%和446.97%，中關村、長春經開等園區開發企(qi)業(ye)凈利(li)潤同(tong)比(bi)增(zeng)幅也(ye)在20%以(yi)上。高(gao)(gao)新(xin)發展、蘇州高(gao)(gao)新(xin)、電(dian)子城等企(qi)業(ye)凈利(li)潤則同(tong)比(bi)下滑，市北(bei)高(gao)(gao)新(xin)跌幅甚至達700.6%。

南京高科正逐(zhu)步(bu)退(tui)出房地產(chan)(chan)和市(shi)政(zheng)業(ye)(ye)務，轉(zhuan)入搭(da)建(jian)孵化(hua)器架構(gou)，且多股權投資已進入收獲期。張江高科已同時具備275萬(wan)平(ping)方米(mi)產(chan)(chan)業(ye)(ye)地產(chan)(chan)、27萬(wan)平(ping)方米(mi)孵化(hua)器、科創成功(gong)發(fa)布平(ping)臺(tai)、產(chan)(chan)業(ye)(ye)集群、金(jin)融(rong)聯動平(ping)臺(tai)等(deng)系(xi)統型資源。華夏幸福產(chan)(chan)品線也已覆蓋產(chan)(chan)業(ye)(ye)新城和創新中心……在這輪創新創業(ye)(ye)潮下，向資產(chan)(chan)增值的(de)綜合(he)型運(yun)營模(mo)式轉(zhuan)型較(jiao)快的(de)園(yuan)區開發(fa)企業(ye)(ye)，盈(ying)利能力更加突(tu)出。

胡(hu)之驥指(zhi)出，園(yuan)(yuan)(yuan)區開發應(ying)該(gai)傾向(xiang)小而專業(ye)的園(yuan)(yuan)(yuan)區群，而且(qie)要更多依(yi)托虛擬(ni)園(yuan)(yuan)(yuan)區，加強(qiang)在(zai)企(qi)業(ye)社交(jiao)、大數據等(deng)(deng)方面的構建。硬件之外，項目篩選(xuan)、選(xuan)拔、投資的能(neng)力，各類資源(yuan)的整(zheng)合、園(yuan)(yuan)(yuan)區融(rong)資渠道的拓展等(deng)(deng)服(fu)務(wu)，才(cai)是(shi)企(qi)業(ye)的強(qiang)硬支(zhi)撐(cheng)。“園(yuan)(yuan)(yuan)區能(neng)否成功，一(yi)看服(fu)務(wu)，二看科技金融(rong)，同(tong)時(shi)還(huan)要培養一(yi)支(zhi)專業(ye)且(qie)長期致力于(yu)行業(ye)的專業(ye)團隊，現在(zai)業(ye)內很缺乏真(zhen)正了解整(zheng)合資源(yuan)、孵化企(qi)業(ye)服(fu)務(wu)的人才(cai)。”