每(mei)經編(bian)輯｜施娜    

每經(jing)記者 施(shi)娜 發自杭州 

“我們的樓盤去化率這么高，當時（2013年(nian)）排名第三(san)，竟也(ye)爛尾了。”杭州申瑞國際業主Y先生日前告訴《每日經濟(ji)新聞(wen)》記者(zhe)。

繼(ji)本報5月(yue)5日以《杭(hang)州“日光盤(pan)(pan)”爛(lan)尾(wei)背后：多家銀行卷入(ru)預售(shou)金(jin)監(jian)(jian)管漏洞》為(wei)題(ti)，報道了(le)杭(hang)州“田逸之(zhi)星”樓(lou)盤(pan)(pan)爛(lan)尾(wei)，多家銀行被曝卷入(ru)預售(shou)金(jin)監(jian)(jian)管漏洞之(zhi)后，杭(hang)州申(shen)瑞國(guo)際的(de)業(ye)主們(men)如(ru)(ru)今也面臨著同樣的(de)問題(ti)。11.6億(yi)元(yuan)的(de)銷售(shou)款，進入(ru)恒豐銀行杭(hang)州分行監(jian)(jian)管賬(zhang)戶的(de)僅4.7億(yi)元(yuan)，更(geng)令(ling)人不解的(de)是，監(jian)(jian)管賬(zhang)戶資金(jin)如(ru)(ru)今只剩(sheng)下(xia)5萬元(yuan)，而樓(lou)盤(pan)(pan)還差9000萬元(yuan)的(de)裝修款才能(neng)完工(gong)。

對此(ci)，恒(heng)豐(feng)銀行杭州分行辦公(gong)室相關工(gong)作人員表示，申(shen)瑞國際(ji)等樓盤的(de)事情，需要(yao)等待總(zong)行確認相關信息，才能回復。記者隨后又聯系了恒(heng)豐(feng)銀行總(zong)行，并(bing)按要(yao)求發(fa)去了采(cai)訪函，但截至(zhi)記者發(fa)稿，仍未獲(huo)得(de)回復。

類似情況屢次出現，商品房預售(shou)資(zi)金監管為(wei)何就是管不住樓盤爛(lan)尾呢？

大額資金去向不清

Y先生購買的申瑞國際(ji)，位于杭(hang)州申花板(ban)塊(kuai)核心，按照杭(hang)州市政府新一輪“東動西靜南興北秀”的城市規劃(hua)，申花板(ban)塊(kuai)是杭(hang)州“城西核心示范區”的中心區域，也是近年來發(fa)展速度最(zui)快的板(ban)塊(kuai)之一。

資(zi)料顯示，申(shen)瑞國(guo)際與豐(feng)潭路的新(xin)銀泰城直線距離數百米，總建筑面積(ji)約82000平(ping)方米，由A、B兩(liang)地(di)塊組成(cheng)，規(gui)劃有5A辦公樓(lou)、Loft空間(jian)及沿街商鋪。

據(ju)當地媒體報(bao)道，該樓(lou)(lou)盤是2014年度杭州(zhou)的(de)熱銷樓(lou)(lou)盤，曾經一度成(cheng)為購房者關注的(de)焦點。2013年1月13日，申瑞國際首次開盤，推出B地塊1號樓(lou)(lou)，價格(ge)在21000元(yuan)(yuan)～22000元(yuan)(yuan)/平米(mi)之間，當日去化九成(cheng)多，之后(hou)加推的(de)樓(lou)(lou)盤銷售也不錯。

據業(ye)主們(men)反(fan)映，申瑞國際的實際銷售收入達11.6億元，房屋建筑(zhu)成本20888萬(wan)元、土(tu)地出讓金(jin)45888萬(wan)元，合計成本66776萬(wan)元，利潤(run)接近5億元。

但(dan)該(gai)樓盤如今卻面(mian)臨爛尾的局面(mian)，雖然早就過了當初預計的交(jiao)付時(shi)間，開發商杭州申瑞置業有限公司卻一再拖延。

“申瑞(rui)國際多次(ci)延(yan)期交房(fang)，去年(nian)9月(yue)(yue)就要(yao)交房(fang)的，延(yan)到(dao)12月(yue)(yue)交房(fang)，后又延(yan)到(dao)今(jin)年(nian)5月(yue)(yue)，但工(gong)程進度(du)遲遲未動”，業主W表示(shi)，“現(xian)在(zai)退房(fang)不(bu)(bu)敢退，房(fang)產證又不(bu)(bu)能辦，房(fang)也沒有交，而我們的錢一直(zhi)在(zai)扣，利息(xi)每天在(zai)付。”

同時，業(ye)主Z女士告訴記者，開(kai)發商(shang)一直(zhi)不現身，“每(mei)次給他（申瑞(rui)置業(ye)法人代(dai)表徐某）打電話，都說自(zi)己在高(gao)速公路上。”

《每(mei)日經(jing)濟(ji)新聞(wen)》記者(zhe)還注意到(dao)，在爛尾(wei)期間，該(gai)樓(lou)盤一直處(chu)于售(shou)房狀態(tai)，陸陸續續都(dou)有房子售(shou)出。根(gen)據“住在杭州網”信息顯示，僅(jin)最近(jin)的(de)2015年(nian)3月21日這一天，該(gai)樓(lou)盤以32671元/平米的(de)價格售(shou)出了(le)28套(tao)房源。

“光這28套房，就有(you)幾(ji)千(qian)萬(wan)元的(de)資金，如果打到銀行(xing)監(jian)管(guan)(guan)賬(zhang)戶(hu)，用(yong)于裝(zhuang)修(xiu)尾(wei)款也是(shi)足(zu)夠(gou)的(de)。”Z女士說，根據相關部門提供的(de)銀行(xing)流水(shui)情況，2013年多筆(bi)銀行(xing)監(jian)管(guan)(guan)的(de)資金去向不明，“9000萬(wan)，1億(yi)元的(de)錢哪里去了，都是(shi)大數字，沒有(you)摘要(yao)，借方空白(bai)”。

根據《杭州市商品(pin)(pin)(pin)房(fang)預(yu)售(shou)資(zi)金(jin)監(jian)(jian)管(guan)實施細(xi)(xi)則》（以下簡稱《監(jian)(jian)管(guan)細(xi)(xi)則》）規(gui)(gui)定，批準預(yu)售(shou)的商品(pin)(pin)(pin)房(fang)建設項目應當(dang)全部(bu)納入預(yu)售(shou)資(zi)金(jin)監(jian)(jian)管(guan)對(dui)象范(fan)圍，開放商按照商品(pin)(pin)(pin)房(fang)預(yu)售(shou)許可規(gui)(gui)模或者建設項目全部(bu)作為獨(du)立的預(yu)售(shou)資(zi)金(jin)監(jian)(jian)管(guan)對(dui)象，在當(dang)地銀(yin)行機構申請開立商品(pin)(pin)(pin)房(fang)預(yu)售(shou)資(zi)金(jin)專用(yong)存款賬(zhang)戶(hu)，一個(ge)監(jian)(jian)管(guan)項目只能(neng)開立一個(ge)監(jian)(jian)管(guan)賬(zhang)戶(hu)，而且該賬(zhang)戶(hu)不得(de)支取現金(jin)。

同時，《監(jian)管細則(ze)》規(gui)定，監(jian)管項目工(gong)(gong)程預算清冊(ce)總(zong)額不低于130%的預售資(zi)金按預售資(zi)金監(jian)管協議方式監(jian)管，超(chao)出(chu)部(bu)分可(ke)用(yong)于調(diao)用(yong)有關工(gong)(gong)程建設，但要憑監(jian)理單位證明向(xiang)銀(yin)行提出(chu)申請。

相比“田逸之(zhi)星(xing)”樓盤(pan)，申瑞國際預售金打入恒豐(feng)銀行(xing)杭州分行(xing)監管(guan)賬(zhang)戶的超過了工程款的130%。“但銀行(xing)賬(zhang)戶現在就只剩(sheng)5萬元。”Z女士(shi)表示。

對(dui)于業主所述情況，記者分別聯系了恒(heng)(heng)豐(feng)銀行(xing)杭州分行(xing)辦公(gong)室及恒(heng)(heng)豐(feng)銀行(xing)總行(xing)，并按要求(qiu)發(fa)去(qu)了采訪(fang)函，但截至(zhi)發(fa)稿，仍未(wei)獲得回復(fu)。

律師：監管銀行失職 

“我國目前普遍實(shi)行(xing)商品房預售制度(du)，如果對預售資金(jin)管(guan)理不嚴，將很(hen)可能導(dao)致(zhi)資金(jin)被挪用，甚至使開發項目出現逾期交房、爛尾樓工(gong)程、無(wu)法辦權(quan)證(zheng)等問(wen)題。”中國人民大學重(zhong)陽金(jin)融研究院客座研究員董希淼表(biao)示，這些問(wen)題近年來(lai)愈(yu)演(yan)愈(yu)烈，侵害了購房者的合法權(quan)益，甚至影響到社會穩(wen)定，于是商品房預售資金(jin)監(jian)管(guan)制度(du)在這種(zhong)情(qing)況下應運而(er)生(sheng)。

據了(le)解，近(jin)年(nian)來，我(wo)國70余個大(da)中型城市先后出(chu)臺了(le)預售資金監(jian)管(guan)辦法。杭(hang)州是其中之一，2010年(nian)11月，《監(jian)管(guan)細(xi)則》頒布(bu)。

不過，除了田逸之星和申瑞國際(ji)，據(ju)《浙江(jiang)之聲》報道，早在(zai)2012年(nian)，杭州金星房地產開發有限公司(si)破產，導致余杭區西城時代家園無法按(an)期交付，也是因為預售資金的42%并(bing)沒有進入到監管賬戶(hu)。

對(dui)(dui)此，京(jing)衡律(lv)師事(shi)(shi)務所律(lv)師、杭州律(lv)協建筑與房(fang)地產委員會委員樂淳對(dui)(dui)《每日經濟新聞》記者表示，制定《監管細則》是政府部門(men)對(dui)(dui)開發商的要求(qiu)，以減(jian)少任意挪用(yong)款項(xiang)的情況發生，但在這(zhe)些事(shi)(shi)件(jian)中，銀行(xing)的監管名存實亡。

樂淳(chun)表示，既然是行(xing)政(zheng)法規，銀行(xing)是有(you)義務遵守的，否則應承擔(dan)相應的行(xing)政(zheng)責任(ren)。這筆錢應專款用于樓盤開發，開發商用于其(qi)他項目或個人用途(tu)，或涉及犯罪。

針(zhen)對Z女士提(ti)及的資金去(qu)向不明、沒有詳細記錄的情況，樂淳表示，“在這個過程中(zhong)，監(jian)管賬戶按常理(li)推斷是(shi)要(yao)監(jian)督與管理(li)的。很明顯，至少銀(yin)行工作人(ren)員是(shi)失職的，也即(ji)銀(yin)行失職。”

樂淳補(bu)充說，開發(fa)商(shang)存在(zai)拆東(dong)墻補(bu)西墻、到處(chu)“救火(huo)”、轉移財產、甚至個(ge)人(ren)揮霍的(de)(de)情(qing)況，為了更(geng)好(hao)監管(guan)資金才引入第三方，銀行作為第三方監管(guan)部門，同(tong)時(shi)是高度(du)受(shou)監管(guan)的(de)(de)行業(ye)，還出現(xian)這種事情(qing)，是不應該的(de)(de)。

同(tong)時(shi)，董希淼指(zhi)出(chu)，像“田逸之(zhi)星”這樣的(de)項目(mu)出(chu)現爛尾，主(zhu)要責任在于開發商，但(dan)地方政府角(jiao)色缺位也是重(zhong)要原因。按(an)照相關規定，杭州(zhou)市住房(fang)(fang)保障和房(fang)(fang)產管理局應督促(cu)檢(jian)查商品房(fang)(fang)預售(shou)資金(jin)監管的(de)實施情況，并受(shou)理商品房(fang)(fang)預售(shou)資金(jin)收(shou)繳、使用中(zhong)違法違規行為的(de)投訴處理。

那么，預售(shou)資金又該如何加強監管(guan)呢?

樂淳建議(yi)有關部門設(she)立(li)黑名單制(zhi)度，每(mei)年(nian)(nian)度審(shen)核一次，對于不(bu)符(fu)合要求(qiu)的銀行(xing)(xing)禁止準(zhun)入(ru)，“銀行(xing)(xing)本身需要搶(qiang)業(ye)務，搶(qiang)了業(ye)務又不(bu)好好做，對于監(jian)管不(bu)到位(wei)的銀行(xing)(xing)，可給(gei)予3年(nian)(nian)或5年(nian)(nian)，甚至10內不(bu)得開(kai)設(she)監(jian)管賬戶(hu)，甚至按(an)揭貸款(kuan)業(ye)務也得停(ting)辦的處(chu)罰。”

其次，要加(jia)強日常的巡查。“這需(xu)要銀監部(bu)門(men)和房管局共同來做，主要還是(shi)(shi)銀監，因為房管局對于銀行的業務并(bing)不懂。當然，一勞永逸的辦法，就(jiu)是(shi)(shi)不預(yu)售，所有的房子都是(shi)(shi)現房銷售。”樂淳說。