每經編輯(ji)｜每經記者 白亞靜 發(fa)自深圳    

◎每經記者 白亞靜 發自深圳

“3·30新政”之(zhi)后(hou)，全國(guo)各地(di)樓市(shi)(shi)逐漸擺脫年初的低迷狀態(tai)，出現反彈。盡管二三(san)線城市(shi)(shi)去化壓力仍然存在(zai)，但四大一線城市(shi)(shi)已(yi)顯露量價齊(qi)升趨勢，高端住宅項(xiang)目抓緊入市(shi)(shi)，并在(zai)上(shang)月收(shou)獲了(le)高于年初的銷售業績(ji)。

當房(fang)(fang)子逐漸開(kai)始(shi)變(bian)得好賣之后，哪些(xie)儲備了高端住宅(zhai)項目的房(fang)(fang)企(qi)會隨(sui)之受益(yi)？并如期獲得高毛利？

高端住宅“入夏”

高(gao)端(duan)住宅市(shi)場又熱了。在深圳等(deng)一線城市(shi)，一般面積超過144平方米，均價(jia)高(gao)出區域內普通住宅50%以上(shang)，建(jian)筑規劃相對(dui)高(gao)端(duan)的項目即可被歸入高(gao)端(duan)住宅。當市(shi)場初步好轉(zhuan)后，這些(xie)并(bing)不好賣(mai)的房子在交易量(liang)和價(jia)格(ge)上(shang)均有提升。

中指院(yuan)數據(ju)顯示，今(jin)年(nian)4月，深圳140平方米以上住宅成(cheng)交了(le)461套，而去年(nian)同(tong)期，這一數據(ju)僅為303套。

高端住(zhu)宅市場的(de)成(cheng)交均(jun)價(jia)波動很大，受(shou)不(bu)同月份(fen)的(de)入市項目影響，整體(ti)均(jun)價(jia)并不(bu)與市場景氣度呈現正(zheng)相關(guan)。但在具體(ti)項目上(shang)，去年(nian)入市的(de)項目明(ming)顯經歷了(le)一個上(shang)升(sheng)、下降、再(zai)上(shang)升(sheng)的(de)周期。

以華僑城(cheng)深圳高端(duan)住(zhu)宅項目(mu)LOFT公館為例，中指院數(shu)據顯示，4月該(gai)項目(mu)累(lei)計(ji)成(cheng)(cheng)交(jiao)33套，成(cheng)(cheng)交(jiao)均價為54709元(yuan)/平(ping)(ping)方(fang)米，這(zhe)一數(shu)據已與(yu)去(qu)年10月的開盤業績不相上下，遠高于(yu)今年初4.9萬元(yuan)/平(ping)(ping)方(fang)米的均價。

市場(chang)好轉后(hou)，招商地(di)產位于(yu)深圳的高端(duan)住宅項目海上世界(jie)雙璽花(hua)園二期也隨之(zhi)入市，目前參考(kao)均(jun)(jun)價在11萬元/平方(fang)米(mi)，高于(yu)去年開盤以及(ji)今(jin)年初的均(jun)(jun)價。招商地(di)產對此解釋稱，兩(liang)次(ci)推售的產品性(xing)質(zhi)不(bu)同(tong)，并不(bu)具有可比性(xing)。

美聯物業全國研究中(zhong)心主任何倩茹(ru)稱(cheng)，高(gao)端(duan)住宅(zhai)(zhai)市(shi)場(chang)(chang)(chang)一(yi)向是樓市(shi)的風向標，市(shi)場(chang)(chang)(chang)不好(hao)時跌得最快，市(shi)場(chang)(chang)(chang)好(hao)時漲(zhang)得最多(duo)，“3·30新政”后，入(ru)市(shi)以(yi)及正準備入(ru)市(shi)的高(gao)端(duan)住宅(zhai)(zhai)項(xiang)目(mu)增(zeng)多(duo)。“市(shi)場(chang)(chang)(chang)好(hao)轉后，客戶簽訂單的速度也變快了。”深圳一(yi)名高(gao)端(duan)住宅(zhai)(zhai)項(xiang)目(mu)銷售負責人稱(cheng)。

房企盈利或有限

傳統觀點(dian)認為，高(gao)端住宅(zhai)項目(mu)往往能帶給房企較(jiao)多溢價，這也意味著毛利更高(gao)。根據《每日經濟新聞》此前報道，上海高(gao)端住宅(zhai)項目(mu)湯臣(chen)一(yi)品的毛利率甚(shen)至達到85%，遠高(gao)于業內平(ping)(ping)均(jun)水(shui)平(ping)(ping)。

對于房(fang)企(qi)(qi)而言，當土地價格難(nan)降、人力成(cheng)本高(gao)企(qi)(qi)、房(fang)價又增長乏力時，推(tui)高(gao)端住宅項目無疑是阻擋毛利率下滑利器。

當市(shi)場進入白銀時代，這一理(li)論還成立(li)嗎？對于不同房企而(er)言(yan)，毛利率需要分別而(er)論。

華僑城在一線城市的(de)(de)項目多定位高端住宅(zhai)，其2014年財報數據顯示，該(gai)公(gong)司房地產業務(wu)的(de)(de)毛利率雖有(you)下(xia)降趨(qu)勢(shi)，但(dan)仍維持在66.08%。

以(yi)2014年開建的華僑城(cheng)深圳“西(xi)北(bei)片區2號地項(xiang)目”為例，該公(gong)司公(gong)告(gao)稱，建筑面(mian)積約7.6萬平(ping)方米，包括兩(liang)棟(dong)超高(gao)層(ceng)住宅(zhai)及配(pei)套設施(shi)，總(zong)投(tou)資17.47億元(yuan)(yuan)，預計總(zong)收入約32.55億元(yuan)(yuan)，預計凈利潤7.38億元(yuan)(yuan)。據記(ji)者粗略估算(suan)，毛利率約在(zai)86%。

不過，決定企業(ye)凈資(zi)產收益的(de)除了銷量(liang)、毛利，還(huan)有(you)周(zhou)轉速度(du)。

資(zi)深財經(jing)評論(lun)員黃立沖稱，雖(sui)然樓市已接近頂點，但(dan)高周轉(zhuan)模式本(ben)身沒有(you)錯，未來還是要(yao)走“短平快”路線，只是大量舉(ju)債擴(kuo)張(zhang)已不可(ke)能，高周轉(zhuan)模式的(de)精髓在于用溢(yi)價覆蓋財務成本(ben)，周轉(zhuan)期越(yue)短，獲利(li)越(yue)多。

自從(cong)和一線房企逐(zhu)漸拉開差距后，曾擁(yong)有多項高端住宅項目(mu)的招商地產(chan)一直在(zai)謀求逆(ni)襲。

2013年(nian)招商地產總經理賀建(jian)亞(ya)提出“千(qian)億銷(xiao)售百億利潤”的目標(biao)，產品策略隨之從追求高利潤的效益優先，逐漸轉向快(kuai)速高周轉。

但朝剛需盤的轉型，使招商地產經(jing)歷了毛利驟減，從2011年的52.39%下(xia)滑至(zhi)2014年的37.33%。當時，招商地產董秘劉寧(ning)向《每(mei)日經(jing)濟新(xin)聞》記者表(biao)示，結算中低毛利項目(mu)增多是原因(yin)之一(yi)。

此次(ci)高(gao)端(duan)住(zhu)宅銷售回暖會(hui)抬升招商地產的毛利率(lv)嗎？招商地產方面表示，一(yi)方面，在此次(ci)行情中，改善性需求(qiu)是主力，相比高(gao)端(duan)住(zhu)宅項(xiang)(xiang)目，公司的中低端(duan)產品去化(hua)速度(du)更快；另一(yi)方面，4月招商地產在一(yi)線(xian)城市(shi)推的高(gao)檔產品，基本(ben)只有(you)海上世界雙璽二期(qi)項(xiang)(xiang)目，未來雖然還會(hui)有(you)其(qi)他項(xiang)(xiang)目，但是占比均(jun)不大，影響有(you)限。