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邦地產記者 王杰

夏至未(wei)至，通州樓(lou)市卻(que)開始(shi)升溫(wen)。有別于降息、降準(zhun)等政策利好帶給北京市場的(de)“東風(feng)”，通州“看漲”的(de)信心，來自于城市規劃。

就像傳(chuan)聞“燕郊要通(tong)地(di)鐵(tie)”一樣，“北(bei)京(jing)市(shi)政府將落戶通(tong)州”的小道(dao)消息，這(zhe)些天里一時(shi)風(feng)靡。

“北京(jing)城市(shi)副中心”與“市(shi)政(zheng)府(fu)東(dong)遷”的消(xiao)息，仿佛讓通(tong)州的房價一夜(ye)之間坐上了“直升(sheng)機”，竟然有樓盤(pan)報出8萬元/平方米(mi)的高(gao)價。

但是，通州目前的現(xian)狀，尚(shang)無力承擔副(fu)中(zhong)心(xin)職能。北京市(shi)政(zheng)府搬(ban)遷之說(shuo)，也在(zai)多次(ci)傳言之后，消(xiao)失在(zai)風(feng)中(zhong)。

中(zhong)國城市經濟學會副會長牛(niu)鳳瑞對邦(bang)地(di)(di)產表示(shi)，通州(zhou)(zhou)(zhou)變身“北(bei)京(jing)(jing)版浦(pu)東”的(de)可能性不大。上海的(de)浦(pu)東和(he)浦(pu)西，過去是(shi)未開發區和(he)主城區的(de)關(guan)系，這一點和(he)北(bei)京(jing)(jing)主城與通州(zhou)(zhou)(zhou)雖(sui)然(ran)有(you)些近似，但兩地(di)(di)仍(reng)有(you)很多不可比(bi)之(zhi)(zhi)處(chu)，比(bi)如開發浦(pu)東新(xin)區，是(shi)上世紀(ji)90年代國家(jia)層面的(de)戰略(lve)，高(gao)于通州(zhou)(zhou)(zhou)目前(qian)之(zhi)(zhi)于北(bei)京(jing)(jing)的(de)戰略(lve)地(di)(di)位，且浦(pu)東區位優勢也比(bi)通州(zhou)(zhou)(zhou)強。

牛鳳瑞(rui)說，過去北京有城八區，現在改為城六區，但是(shi)從來都沒有通州，這是(shi)客觀現實。

通州，從“睡城”起步

正午的(de)太陽讓人睜不開眼。“通(tong)州(zhou)結研(yan)所”公交站(zhan)，等(deng)車的(de)人群熙熙攘攘。通(tong)燕高(gao)速是大(da)多(duo)數跨省公交車的(de)必(bi)經(jing)之路，下了高(gao)速的(de)首站(zhan)，就是這一站(zhan)。站(zhan)在這里，可(ke)以遙(yao)望正在建設中的(de)通(tong)州(zhou)新(xin)城。

距離公交站50米不(bu)到，就是北京胸科醫(yi)院。由于(yu)流動人口數(shu)量巨大，這里聚集了賣(mai)煎餅果子等吃食的小攤(tan)，還吸引了“黑車”司機在這兒集中“趴活”。

“哪(na)里？！通州新(xin)城？和我有(you)什么關系。”通州永(yong)順鎮(zhen)居民老鄭是“黑車”司機中(zhong)的一員，在老鄭看來，新(xin)城的落地，對他(ta)的生活并無實質性(xing)影響(xiang)。

北京首次正式提出將通(tong)(tong)州(zhou)(zhou)打造(zao)為城市副中心(xin)，是(shi)在2012年(nian)(nian)北京市第(di)十一(yi)次黨代(dai)會上。隨后在2013年(nian)(nian)和2014年(nian)(nian)北京市政(zheng)府工作報告中，也(ye)都明確要求加快通(tong)(tong)州(zhou)(zhou)的(de)建設。

首都經(jing)濟(ji)貿易(yi)大學房地產研究中(zhong)心(xin)主任(ren)趙秀池表示，通(tong)州(zhou)(zhou)新(xin)區(qu)目(mu)前定位(wei)是(shi)北京城(cheng)市(shi)副中(zhong)心(xin)和(he)疏解中(zhong)心(xin)城(cheng)人(ren)口和(he)功能(neng)、集聚新(xin)的產業的重點新(xin)城(cheng)。但定位(wei)與現(xian)實(shi)之間差距較(jiao)大，城(cheng)市(shi)功能(neng)很(hen)不齊備，還沒有實(shi)現(xian)宜居(ju)宜業，目(mu)前通(tong)州(zhou)(zhou)還是(shi)“睡城(cheng)”。

但在(zai)中國(guo)城市經濟學會(hui)(hui)副會(hui)(hui)長牛鳳(feng)瑞看來，在(zai)新城建(jian)設之(zhi)初，卻淪為(wei)“睡(shui)城”，當(dang)地(di)人很失望。但只(zhi)有先(xian)當(dang)“睡(shui)城”，將來才可能(neng)成為(wei)新城或副中心(xin)，這是一個發展的過程。“睡(shui)城”是通州發展的起點(dian)，離預期(qi)目標仍(reng)有距離。

市政府遷址通州，可能性幾何？

伴隨著通州“副中(zhong)心(xin)”定位的熱炒，新(xin)一次(ci)“北京市政府(fu)遷址通州”的傳言又來(lai)了。此前，市場已多次(ci)傳出(chu)過(guo)北京市政府(fu)搬遷通州的消息，但每一次(ci)傳言都被證明為假，無(wu)非是當(dang)地開發商和中(zhong)介機構精心(xin)策劃的營銷事件。

“北京(jing)(jing)市(shi)(shi)(shi)政(zheng)府遷(qian)入通(tong)(tong)州(zhou)，一部(bu)分人一直(zhi)在鼓吹這(zhe)個事情，但是(shi)可能性不大。”牛(niu)鳳瑞跟(gen)記者分析說，通(tong)(tong)州(zhou)如(ru)果(guo)作(zuo)為北京(jing)(jing)市(shi)(shi)(shi)市(shi)(shi)(shi)政(zheng)府所在地(di)，首先(xian)面臨地(di)理中(zhong)(zhong)心的(de)(de)(de)(de)問題(ti)。通(tong)(tong)州(zhou)不是(shi)北京(jing)(jing)市(shi)(shi)(shi)的(de)(de)(de)(de)地(di)理中(zhong)(zhong)心，且(qie)位置(zhi)偏東(dong)。如(ru)果(guo)像傳言中(zhong)(zhong)所說的(de)(de)(de)(de)搬遷(qian)到(dao)運河附近，河的(de)(de)(de)(de)東(dong)岸緊挨河北省，通(tong)(tong)州(zhou)能給與的(de)(de)(de)(de)延(yan)伸空間并不富(fu)余；另外(wai)，如(ru)果(guo)將(jiang)北京(jing)(jing)市(shi)(shi)(shi)的(de)(de)(de)(de)行(xing)政(zheng)功(gong)(gong)能往通(tong)(tong)州(zhou)轉移，還會(hui)牽(qian)扯到(dao)未來行(xing)政(zheng)功(gong)(gong)能的(de)(de)(de)(de)效率，肯定要支付很(hen)高(gao)的(de)(de)(de)(de)成(cheng)本，僅就交通(tong)(tong)成(cheng)本來說，就非常(chang)高(gao)了，因(yin)此，遷(qian)冊通(tong)(tong)州(zhou)不是(shi)最佳(jia)方案(an)。

牛鳳瑞說，一(yi)(yi)般行政(zheng)中心和地(di)理中心相重疊(die)，為的(de)就是(shi)(shi)提高行政(zheng)效率。規劃只是(shi)(shi)一(yi)(yi)部(bu)分人的(de)愿望，實施起來就是(shi)(shi)另(ling)外一(yi)(yi)回事了。行政(zheng)人員(yuan)的(de)搬遷(qian)，還牽(qian)扯到(dao)家屬的(de)搬遷(qian)，搬遷(qian)成本誰來支付(fu)，這(zhe)是(shi)(shi)一(yi)(yi)個問題(ti)。

房價難大漲

中原(yuan)地產統(tong)計數據顯示，通(tong)州樓市整體價格在(zai)2015年(nian)已經出現了明顯的上(shang)漲趨勢，截至(zhi)5月25日，已簽約新建商品房住宅合計2878套(tao)，成(cheng)交均價為22226元/平方米，同比上(shang)漲幅(fu)度2.3%。橫(heng)向(xiang)對(dui)比，通(tong)州在(zai)北京房價漲幅(fu)居(ju)領先(xian)位置。

中原地產首(shou)席分析師張大偉分析，價(jia)格之(zhi)所以上漲，根(gen)源在于通州(zhou)土(tu)地供應(ying)稀缺，最(zui)近幾年居住類土(tu)地供應(ying)明顯減少。

據了解，通州區(qu)域有(you)樓盤的獲批價格超(chao)過了8萬元(yuan)/平(ping)方(fang)(fang)(fang)米。住建(jian)委官網顯示，該(gai)項目近期共有(you)62套現房(fang)(fang)房(fang)(fang)源(yuan)獲批，其中119號樓的10套房(fang)(fang)源(yuan)獲批價格為(wei)82000元(yuan)/平(ping)方(fang)(fang)(fang)米，其余52房(fang)(fang)源(yuan)批準(zhun)銷售價格為(wei)81600元(yuan)/平(ping)方(fang)(fang)(fang)米。

上述項目(mu)開發商相關人(ren)士告(gao)訴邦(bang)地產君，這只(zhi)是住建委(wei)批準的最(zui)高銷售價格，該項目(mu)是現房別墅，銷售價格還會依據市場(chang)情況而定。

亞(ya)豪機構(gou)市場(chang)總(zong)監郭毅說，所(suo)謂預(yu)售價(jia)格(ge)，只是開(kai)發(fa)商(shang)預(yu)期達到的最高售價(jia)，并不是市場(chang)認(ren)可的價(jia)格(ge)，究竟銷售價(jia)格(ge)能否達到開(kai)發(fa)商(shang)預(yu)期，一要看產品，二(er)要看市場(chang)，“只有品質與價(jia)格(ge)匹配(pei)的項目，才能贏(ying)得市場(chang)認(ren)可，也(ye)才能實現成交。”

一位熟悉通(tong)州市場的業內人士(shi)認為，通(tong)州近三年沒有(you)商(shang)品住宅用地，住宅全部(bu)配建(jian)或競建(jian)成為政策性住房(fang)，供(gong)應的稀(xi)缺確(que)實有(you)利于在售項目漲(zhang)價，但是會暴漲(zhang)嗎？可以(yi)“呵呵”了。

中原數(shu)據顯示，截至5月25日，通州區(qu)新建商品(pin)住宅共成(cheng)交31.01萬(wan)平方米，而在2014年(nian)全年(nian)，共成(cheng)交87.16萬(wan)平方米。折算(suan)下來，2015年(nian)即(ji)將過半(ban)，成(cheng)交面積僅為去年(nian)的36%。

一位原打算在通州(zhou)置業但最終選(xuan)擇在燕(yan)郊買房的(de)購(gou)房者抱怨說，通州(zhou)靠近六環(huan)位置的(de)住宅售價也(ye)要2萬(wan)多(duo)/平(ping)方米，是(shi)燕(yan)郊價格的(de)一倍。如果所(suo)買房屋附(fu)近沒有軌(gui)道交通，出行也(ye)成問題。另外，通州(zhou)積(ji)分落戶政(zheng)策(ce)尚未完(wan)全落地，也(ye)是(shi)他轉向置業燕(yan)郊的(de)關鍵。