每經編輯｜楊羚強    

邦地產記者 楊羚強

有個朋友跑來問我：究竟應該選擇和萬科做鄰居，還是應該和新鴻基做鄰居？

我聽了一愣，買房子和選這兩家企業做鄰居有什么關系？又不是這兩家開發的樓盤。仔細一想，不禁釋然：選擇不同的鄰居，結局確實可能會不同。

先看萬科，著名的高周轉公司。雖然有“好住宅、好物業、好鄰居”一說，不過有這個好鄰居和沒有這個好鄰居，對周邊二手房的影響似乎沒多大，一般三到五年就能開發完，整個樓盤第一期和最后一期的價格，完全隨行就市。

和萬科做鄰居，如果以后要換房子，就會面臨萬科的競爭，估計價格沒啥勝算，可能會比萬科略低一些賣掉。除非品牌比萬科更牛，比如和黃、綠城、仁恒之類的品牌。

再看新鴻基，最擅長商業地產和豪宅開發。開發的商場，通常都是那個區域的地標，比如陸家嘴的國金中心，以及淮海中路的環貿廣場。那個地塊上的豪宅，一般是在商場開始運營后，才慢慢開始賣，價格基本上都是天價。

和新鴻基做鄰居的好處是，當它開發的豪宅賣到一個非常高的價格時，周邊的二手房價格也會水漲船高。不僅僅因為有新鴻基的豪宅做“托”，更重要的是新鴻基的商場可以吸引到很多你喜歡的衣服、香水、手表、飯店的品牌，以及游戲城、書店、電影院。有這么一個商場在旁，二手房賣出時，自然會比其他房子高一些。

我這朋友打算十年后再換一次房，為那時要上高中和大學的兒子，準備一個單獨的空間，還要把家里的父母也接來住。所以，希望能把房子買在新鴻基的旁邊。用她的話說“傍個大款好發達”。

仔細想想，開發商何嘗不和我這朋友一樣呢？每一塊地買來開發以后，終究是要賣出的，所以選擇鄰居當然就很重要了。

只是這年頭，肯像新鴻基一樣，既有能力自己賣高價，又肯為周圍其他的樓盤高價銷售作“嫁衣”的公司越來越稀有了。

因為要成為新鴻基那樣的發展商，得學會運營城市，得有能力把城市所需要的商業、商務、醫院、學校、交通一系列的配套整合進來，才能夠提升地區的土地價值，讓周邊的鄰居跟著自己沾光。

這幾年，綠地、萬科都在向城市運營商轉變，其中的用意就是想要扮演新鴻基的角色，讓自己所擁有的一塊土地得到最大程度的升值，好讓自己“換房”不吃虧。

當住宅市場慢慢開始轉向紅海，當地價漲得比房價還快，開發商是不是也可以想想辦法，向綠地、萬科、嘉凱城、新鴻基學習，引入軌道交通、商場、名校、商務中心，想辦法讓一塊五級地，變成三級地，甚至二級地，令價值升高。

看起來，這似乎比互聯網+更符合目前房地產開發的商業邏輯，也更容易讓企業的利潤率回到“黃金十年”的高毛利、高凈資產收益率。

要實現這一點，需要地產界的公知們發起呼吁，對現有的土地增值稅的征稅法規進行調整，允許企業獲取土地增值帶來的合法收益。畢竟現在已經和十年前不同，打擊囤地、捂盤所造成的“房荒”已遠不如當初那樣強烈。