每經編輯｜每經記者 區家彥 發自廣州    

◎每經記者 區家彥 發自廣州

盡管很多開發商提出了眾籌概念，但截至目前，這一模式并沒有解決項目開發的融資問題，還停留在“圈客”階段。《每日經濟新聞》記者了解到，保利地產將聯手民生銀行推出名為“利民保”的理財產品，購買產品的用戶可以用優惠價格鎖定項目開盤時的售價，并享受封閉期內的理財收益，即使用戶不購房也可享受由民生銀行提供的保底收益。更早之前，包括當代置業等房企也推出過類似產品。

但記者調查發現，這些眾籌更大的功能提前“圈客”，對解決開發資金作用并不大。

鎖定意向購房者

今年4月，保利地產與民生銀行共同宣布推出一款名為“利民保”的互聯網金融產品。保利地產相關人士向《每日經濟新聞》記者表示，“利民保”的推出是為了解決在不動產投資中，客戶、開發商與銀行三者的資金壓力難題，實現共同盈利。

據介紹，“利民保”的操作模式為投資人購買銀行提供的理財產品，銀行在扣除服務費用成本后把資金貸給地產商，地產商由于節省了融資成本，因此可以通過價格讓利將房屋的優先購買權給予投資人。在整個環節中，投資者能以更便宜的價格購買到房產，銀行降低了貸款風險，地產商也提前鎖定自己的目標客戶，并且可實現開盤熱銷的效果。

根據保利的設想，“利民保”實為一款為意向購房者提供保底收益的期權產品。以一套總價177萬元的公寓為例，客戶只需要花總價20%的金額購買對應的理財產品，即能以150萬元的定制總價鎖定項目開盤后的價格，產品有半年或一年的投資封閉期。待項目開盤后，若房價沒有上漲，客戶行使優先購買權便可獲得封閉期內的理財收益與27萬元的折扣收益；若房價出現上漲，除了上述收益外，用戶還能獲得相當于5倍杠桿的房價上漲收益；即便房價跌破了鎖定的開盤價格，客戶不行使購買權，也能收回本金并獲得由民生銀行保底的4%年化理財收益。

保利地產相關人士向記者表示，“利民保”將首先參與保利地產在廣州國際金融城的綜合體項目——保利金融中心，未來將陸續參與到公司旗下的商業項目，但目前“利民保”的具體細節仍在細化當中。

通過理財產品搭配購房優惠來鎖定意向購房者，保利并非首家。去年9月，萬科聯合平安集團推出一款名為“平安萬科購房寶”的理財產品，搭配了上海萬科的4個樓盤，若理財產品購買者最終決定購房，可享受專門的購房優惠。由當代置業與北辰實業聯合開發的北京一項目也推出金額分別為10萬元、20萬元、30萬元的理財產品，持有期約6個月，到期后投資者依次享有優先選房權。

預售環節提前

對于地產商而言，通過與金融機構合作發行面向購房者的理財產品，有利于在市場供過于求的情況下尋求營銷模式的創新。

平安好房網總裁莊諾向《每日經濟新聞》記者表示，根據現有的預售制度，正在開發建設的商品房需要在證件齊全的前提下，才能通過認籌等方式圈定意向購房者，但通過發行理財產品“圈客”相當于將預售環節提前，在開工建設前就能把意向客戶圈定。

“以往房子不愁賣的時候，開發商無需花那么多心思找客戶，但現在市場不好了，越早圈定客戶意味著項目的去化率越有保障，所以開發商更愿意嘗試這種新的營銷手段。”莊諾說，對于購房者而言，他們往往也有金融理財的需求，尤其是真正有意向買房的客戶，如果產品符合他們的需求，通過購買理財產品還能獲得增值收益。因此，眾籌模式對于提高客戶轉化率會有明顯作用。

但類似的做法會不會與商品房預售制度產生沖突，不免令人疑慮。新城控股高級副總裁歐陽捷告訴《每日經濟新聞》記者，這類理財產品往往會附帶兩份協議：一份是購買理財產品協議，另一份是購房協議。在項目開發建設階段，投資者購買的只是理財產品，并不附有購房性質，因此能夠“繞開”預售制度。

大型房企更受益

除了提前圈定客戶，開發商還能通過理財產品募集資金完成融資，用于補充開發建設所需的資金。

以“利民保”為例，根據歐陽捷的分析，理財產品的保底收益實際上是由保利地產來承擔，按照4%的保底收益率計算，加上銀行的通道費用，預計保利的實際融資成本約為6%，低于銀行正常的開發貸款成本。對于銀行而言，由于理財產品并不占用貸款額度，同時也能增加銀行的非息收入，他們也很樂意為地產商設計類似的金融產品。

五牛基金投資副總裁呂偉賓認為，由于理財產品能提前幫開發商找到意向客戶，而且提前融到了一筆低成本資金，如果最終大多數理財產品購買者選擇行使購房權，還能大大縮短項目的銷售周期，有助于開發商降低融資成本和營銷成本，因此能夠在不損害開發商利潤的情況下，給予購房者更大的折扣力度。

但歐陽捷也坦言，相對于房地產開發建設過程所需要的資金量，房企從理財產品中募集到的資金只是杯水車薪，因此對于降低整體融資成本作用有限。而且，由于理財產品資金要專款專用投到項目上，這對開發商的實力與信譽要求更高，因此只有大型房企才能從中受益。