每經編輯｜每經記者 白亞靜 發自深圳    

◎每經記者 白亞靜 發自深圳

據悉，碧桂園將與平安合作，拿出上海一地塊采取眾籌模式進行開發，而綠城已經在浙江進行眾籌開發的試驗。金融巨頭平安自去年開始，就一直致力于發展房產眾籌業務。平安好房CEO莊諾表示，近兩月將有相關產品上線。

這些先行者，為何會選擇眾籌開發這一模式？在項目推進的過程中，又是如何控制金融、法律等方面風險的？

從去年開始，金融巨頭中國平安就一直致力于發展房產眾籌業務。根據《每日經濟新聞》此前報道，平安信托內部人士介紹，包括綠地、世茂、萬科在內的房企都曾與他們有過接觸。

由于國內關于售房、集資的諸多法律限制，當前的房產眾籌項目多停留在現房階段。自去年12月出臺股權眾籌相關政策后，平安才得以在實際操作環節將房地產的眾籌范圍擴大。

平安好房CEO莊諾表示，政策出臺前，沒法操作眾籌建房，現在可以嘗試，近兩月平安好房將有相關產品上線。

除了平安好房，中國平安董事長馬明哲還通過子公司在深圳前海專門成立了眾籌平臺——深圳前海普惠眾籌交易股份有限公司（以下簡稱平安前海眾籌）。此前媒體報道稱，該公司未來也將涉足房產眾籌。

在平安的房產眾籌路線中，一條邏輯線清晰可見：從海外眾籌試水，到國內現房銷售，砍掉營銷費用后，通過眾籌建房以及集團內協作，著手降低開發過程中的融資成本，解決開發商對輕資產運營模式的需求。此外，平安好房還涉及消費和投資運營收益類的眾籌。

砍營銷費用 降融資成本

當面對居高不下的房價時，似乎只有眾籌可以使之優惠一二。

在購房者所支付的房款中，土地與稅費合計約占到五成以上，資金成本、建造成本、房企凈利潤各占約一成多，此外，營銷費用可占3到5個百分點。其中，土地和稅費是硬性支出，讓房企自已承擔也不現實，眾籌設計者所希望的是降低營銷費用和資金成本。

眾籌初期，各類產品通過各種去中介化的方式，努力砍掉這3到5個百分點的營銷費用，使開發商和購房者達成共贏。平安好房的系列眾籌產品即是其中一個代表。

中國平安在馬明哲的帶領下，已劃分出互聯網金融和傳統金融業務兩大板塊。前者將覆蓋“醫、食、住、行、玩”五大生活場景。就目前來看，平安好房正是馬明哲在“住”這一生活場景布下的重要棋子。

去年8月，平安好房選擇推出海外購房眾籌作為突破口。由于是海外房產，其第一款地產類眾籌產品“100美元享受美國房東待遇”，既迎合了時下客戶海外置業的心態，又繞過了國內復雜的政策監管，頗具試水意義。

去年11月，平安好房轉戰國內，與龍頭房企萬科合作“平安&北部萬科城”項目，用眾籌的方式直接在線上賣房。

在該項目中，萬科拿出廣州北部萬科城216套住宅，如果眾籌金額達到1500萬元的最低眾籌額度，那么所有的眾籌參與者都能享受到比目前周邊市場價低近13%的優惠購房價。

截至去年12月24日，該項目總計吸引了2361人報名參與，216位用戶認籌購買。公開數據顯示，這次眾籌賣房，累計募集金額達到1585.5萬元，購買轉化率為9%。

莊諾稱，互聯網平臺有可能承擔起未來虛擬售樓處的角色，將線下的展示廳搬到線上，對開發商來說，既節約了營銷成本，又能通過眾籌提早蓄客，進而將購房優惠讓渡給每一個消費者。

不過，眾籌買房只是平安眾籌初始階段的其中一步。在房產眾籌領域，平安的野心不止于此。

去年11月，李克強總理在國務院常務會議上提出開展股權眾籌融資試點。12月18日，中國證券業協會網站掛出《私募股權眾籌融資管理辦法（試行）（征求意見稿）》，明確了股權眾籌平臺凈資產不得低于500萬元，融資者或融資者發起設立的融資企業的股東人數累計不得超過200人，投資者為投資單個融資項目最低金額不低于100萬元的單位或個人。

本來這一政策指向的是小微企業融資，如今卻讓一些房企巨頭搶了風頭。

據莊諾介紹，現在已經有好幾個關于眾籌建房的項目在談，本月底就會推出一個。這些項目都是在拿地之后以股權眾籌的方式介入，可以大幅度降低營銷成本和融資成本，使總房價便宜10%~20%。

深圳市前海籌人谷互聯網金融服務有限公司CEO盧政稱，現在多是產權眾籌，通過資產管理計劃，幾個人可以一起購房，不過，這些都是在項目拿到預售許可證之后進行的，按照現行房屋出售政策，在建之前房企不能買賣物業。住建部有明確規定，禁止開發商在未取得預售許可證的情況下以任何形式向客戶收取資金。

繞政策風險 避項目糾紛

那么，莊諾所指的眾籌建房模型是怎樣的？如何規避金融、法律方面的風險，并預控可能產生的糾紛？

深圳房地產律師張茂榮認為，由于現在大部分房企的工程款是通過抵押在建工程向銀行貸款，如果眾籌提供的資金僅是彌補部分項目開發資金缺口，那么降低融資成本作用有限。眾籌提供的資金總額若想覆蓋整個項目，又因體量過大觸碰到融資對象不得超過200人這一政策紅線。

莊諾介紹稱，他們目前在談的一些眾籌產品足以覆蓋開發商一個完整項目所需資金。他們有一個20人的團隊已經研究半年多，針對各種可能出現的風險設計了諸多方案，甚至細化到如果眾籌者在眾籌期間碰上離婚進而被財產凍結的情況，所以關于資金體量與人數限制之間的矛盾，也是早有預案。

據他介紹，解決方案有多套，比如將項目切割成一棟一棟，一棟不超過200個住戶；或者把項目包裝成保險、債券或者余額寶這樣的金融產品，將眾籌建房的行為變成購買金融產品。

莊諾介紹，種種設計背后的邏輯在于，眾籌者不直接接觸開發商，投資者所面對的是有金融巨頭中國平安背書的平安好房。這樣一來，眾籌的購房款停留在平安好房的平臺，由平安好房以其他方式參與物業建設。

另一個風險在于，由于原材料、建造成本、工程款等在開發過程中存在變動，不確定因素太多，所以后期很容易因為核算成本引起糾紛。

在張茂榮看來，眾籌平臺與開發商之間可以有兩種合作方式：一種是對等的合作關系；另一種是合作成立項目開發公司。

他認為，如果眾籌平臺與開發商共同成立項目開發公司，最大的風險也就是分紅糾紛；但如果眾籌者僅是開發商的合作伙伴，平臺如何向參與眾籌的散戶解釋成本增加問題，這就比較棘手。

就連萬達這種房企巨頭都對核算開發成本很頭疼，萬達董事長王健林曾公開表示，為了解決核算成本與預算不匹配的問題，他們制定了交鑰匙工程，即先和總包確定總工程款，然后將所有工作委托給總包，盈虧由總包自負，萬達只負責監督和收房。

而對于平安好房而言，它只是開發商的合作伙伴，又將如何解決前期眾籌金額與后期核算成本不匹配的問題？

莊諾稱，他們會為建造成本設置一個資金上限，如果超過這一幅度，由開發商承擔多出部分。這樣來看，似乎與萬達的解決思路一致。

不在買地前介入

據莊諾介紹，眾籌模式可以滿足開發商的兩類需求：一是對于大開發商而言，眾籌可以為其提前鎖定客戶，加快去化速度，降低實際負債比例，符合正在流行的工業4.0（產品定制化）。二是對于中小開發商而言，可解決其融資難的問題。不過，就目前來看，平安好房的合作房企均為國內前十強。

在平安的地產眾籌布局中，還有一個因素不容忽視，即已在陸金所掛牌但還未投入運營的平安前海眾籌，該平臺聚集了平安陸金所、投行、證券、不動產、互聯網等諸多子公司員工，也將涉及房產眾籌業務。

該平臺的定位究竟是什么？會與平安好房產生怎樣的協作？目前平安還沒有公開表態。平安集團僅透露，“公司期待抓住這個新業務領域的機遇，為市場提供創新的金融產品和服務。”

那么，平安介入房地產的界限在哪兒？就目前來看，平安好房明確表態不會在買地之前介入。莊諾稱，因為土地招拍掛中不確定因素太多。

不過，盧政認為，只要產品結構合理，能夠覆蓋可能出現的風險，事先確定拍地的投資上限，并找到開發商配合，也可以在買地之前介入，如果拍地價格超過上限，則退還眾籌資金。