每經編輯｜每經記者 杜冉樂 發自成都(dou) ;   

◎每經記者 杜冉樂 發(fa)自成都

5月11日起，央行(xing)再次降息，當天申萬房地(di)產(chan)指數(shu)漲幅3.23%，有多只地(di)產(chan)股漲停。

雖然部分地產(chan)股昨天有所上(shang)漲，但是近兩年來，房(fang)企(qi)(qi)的(de)日子(zi)并不好過，“轉(zhuan)型”已經成為許多(duo)房(fang)企(qi)(qi)面(mian)臨的(de)首(shou)要問(wen)題。萬科是較早(zao)開(kai)始轉(zhuan)型的(de)大(da)型房(fang)企(qi)(qi)，也正因轉(zhuan)型早(zao)，其也收(shou)獲了“早(zao)起的(de)鳥兒有蟲吃”的(de)回(hui)報。

去年5月，萬(wan)科(ke)率先(xian)推(tui)出事(shi)業合(he)伙人制(zhi)度，正(zheng)好趕上(shang)了(le)(le)此(ci)輪牛(niu)市(shi)，事(shi)業合(he)伙人制(zhi)度也成為房企強(qiang)大的“造(zao)富(fu)神器”。《每日經(jing)濟新聞》記者注意(yi)到(dao)，截至目前，由(you)1320名萬(wan)科(ke)員(yuan)工組成的盈(ying)(ying)安合(he)伙，已浮(fu)盈(ying)(ying)20億元以上(shang)，人均賺取了(le)(le)上(shang)百萬(wan)，批(pi)量(liang)生產(chan)了(le)(le)上(shang)千位(wei)的“百萬(wan)富(fu)翁”。

繼萬科之后，包括綠地、陽光(guang)城(cheng)等(deng)部分(fen)房企，也推(tui)出了員(yuan)工持股的(de)事業合伙人(ren)模式，隨著相關個(ge)股的(de)股價(jia)飆漲，均(jun)收(shou)獲了不(bu)同(tong)程度的(de)浮盈。

合伙人資管浮盈20億

去(qu)年5月底(di)起(qi)，萬科(ke)以盈安合伙(huo)之名，通過國(guo)信(xin)(xin)證券旗下的“國(guo)信(xin)(xin)金鵬分級1號”集合資管一只券商資管計劃，首次推出了(le)事業合伙(huo)人制(zhi)。萬科(ke)此動作一出，引(yin)來業內高度(du)關注。

《每(mei)日經濟新聞》記者(zhe)統計(ji)發現，截至目前，萬(wan)科盈安合伙通過國信證券的上述資(zi)管計(ji)劃，連續11次(ci)增持(chi)萬(wan)科A（000002，SZ），總計(ji)成本(ben)(ben)48.77億(yi)元，持(chi)有萬(wan)科A大約4.94億(yi)股，持(chi)股占總股本(ben)(ben)的14.48%。

5月(yue)11日，萬科A的(de)收盤(pan)價為(wei)14.07元(yuan)(yuan)，上述資(zi)(zi)管(guan)計劃(hua)的(de)總(zong)市值為(wei)69.54億元(yuan)(yuan)，按此(ci)計算，其已經浮盈逾20億元(yuan)(yuan)。不過，該資(zi)(zi)管(guan)計劃(hua)還引入了外部(bu)杠桿資(zi)(zi)金，杠桿比例至今仍是一個謎。

萬(wan)科董(dong)秘譚華(hua)杰向記者解釋(shi)說，盈安(an)合(he)伙代表的(de)(de)是(shi)萬(wan)科合(he)伙人的(de)(de)利益，不能直接操作股票，這個資管計劃的(de)(de)管理人是(shi)國信(xin)證券(quan)，盈安(an)合(he)伙會要(yao)求(qiu)國信(xin)證券(quan)發布買賣股票的(de)(de)報告，再轉給公司，他們也不清楚杠桿(gan)，這個杠桿(gan)也不是(shi)固(gu)定的(de)(de)。

不過(guo)，有(you)相關媒體報道說，盈(ying)(ying)安合(he)伙(huo)的外部(bu)融資杠桿(gan)至(zhi)少(shao)為(wei)1：2。若以此來算，盈(ying)(ying)安合(he)伙(huo)員(yuan)工(gong)人(ren)均浮盈(ying)(ying)在100萬(wan)元以上。有(you)業(ye)(ye)內(nei)人(ren)士(shi)評價說，如(ru)今萬(wan)科的盈(ying)(ying)安合(he)伙(huo)正在批量生產百(bai)萬(wan)富(fu)翁。萬(wan)科彼(bi)時(shi)(shi)推(tui)出(chu)事(shi)業(ye)(ye)合(he)伙(huo)人(ren)時(shi)(shi)，總裁郁亮曾(ceng)說過(guo)，盈(ying)(ying)安合(he)伙(huo)模式就(jiu)是要(yao)實(shi)現萬(wan)科“背(bei)靠背(bei)”的信(xin)任。

記(ji)者還注意到，除了萬科(ke)之外，包括(kuo)綠地、陽(yang)光城(cheng)等部分(fen)上(shang)市房(fang)企也(ye)先(xian)后(hou)推出了事業合伙(huo)人制，均獲取(qu)了不同程(cheng)度的浮盈。

陽光城（000671，SZ）去年年報顯示，在機構投資者中，新增了興業資管鑫(xin)眾(zhong)3號(hao)(hao)(hao)、鑫(xin)眾(zhong)5號(hao)(hao)(hao)集合資管計劃。其中，鑫(xin)眾(zhong)5號(hao)(hao)(hao)應屬控股(gu)股(gu)東的員工持(chi)(chi)股(gu)，而鑫(xin)眾(zhong)3號(hao)(hao)(hao)去年11月26日成立，屬于上市公司員工持(chi)(chi)股(gu)，持(chi)(chi)有(you)1713.7萬股(gu)票(piao)，成本(ben)約13.4元(yuan)/股(gu)，截至目前浮(fu)盈幾乎翻倍。

多家房企跟進

萬科“事(shi)業(ye)合伙人(ren)”模式的(de)初衷(zhong)是為企業(ye)留(liu)住人(ren)才，但其帶來的(de)巨大財(cai)富效應已讓不少房企“眼紅”。

在(zai)卓創(chuang)投資董事總(zong)經理向寧遠(yuan)看來，當前(qian)地產股(gu)的(de)估值(zhi)很低，萬科推出事業(ye)合(he)(he)伙人(ren)(ren)(ren)主要是為了挽留(liu)骨(gu)干(gan)人(ren)(ren)(ren)才(cai)，有很多房(fang)企(qi)(qi)都在(zai)學這種(zhong)模式(shi)。《每(mei)日經濟新聞》記者注意(yi)到，去年金科股(gu)份(fen)（000656，SZ）原副總(zong)裁李戰洪(hong)帶領(ling)多位房(fang)企(qi)(qi)高管任職新鷗(ou)鵬地產集(ji)團之后，才(cai)使(shi)這家重慶(qing)“黑馬”房(fang)企(qi)(qi)的(de)事業(ye)合(he)(he)伙人(ren)(ren)(ren)模式(shi)浮出水面。李戰洪(hong)曾自信(xin)地說，新鷗(ou)鵬要實現(xian)“人(ren)(ren)(ren)人(ren)(ren)(ren)都是老板，未來3年躋身全國(guo)20強(qiang)和渝派房(fang)企(qi)(qi)前(qian)2強(qiang)”。

據了解，目前像碧桂園、當代(dai)置業(ye)、金地(di)等房(fang)企(qi)已在項(xiang)目層面(mian)建立合伙(huo)人制度。雖(sui)然這與集團公司層面(mian)的事業(ye)合伙(huo)人有所不同，但足以說(shuo)明合伙(huo)人模(mo)式也是房(fang)地(di)產行(xing)業(ye)的大趨勢(shi)。

譚華杰補充說，今年之(zhi)內，萬科的(de)盈安(an)合伙應該(gai)不會繼續(xu)增持公司的(de)股(gu)票，因為目前這個(ge)持股(gu)水平已經比較到(dao)位。

在(zai)事業(ye)合(he)(he)(he)伙(huo)(huo)人(ren)模式下，如果股票持續(xu)大跌(die)(die)，甚至跌(die)(die)破止損線，又會對合(he)(he)(he)伙(huo)(huo)人(ren)產生什么影響？譚華杰表示，這(zhe)個(ge)資管(guan)計(ji)劃(hua)(hua)放大了收益和損失，理(li)論上說，虧(kui)損也(ye)是(shi)有(you)可能(neng)的(de)。在(zai)資管(guan)計(ji)劃(hua)(hua)中(zhong)盈安(an)合(he)(he)(he)伙(huo)(huo)屬于劣后級投資人(ren)，如果出現虧(kui)損，資管(guan)計(ji)劃(hua)(hua)會首先(xian)保障其優先(xian)級投資人(ren)的(de)利益。“萬科(ke)一直在(zai)說，股票一時的(de)漲跌(die)(die)不(bu)重(zhong)要(yao)。郁亮(liang)也(ye)在(zai)不(bu)同(tong)場合(he)(he)(he)講，萬科(ke)要(yao)做成(cheng)萬億市值，相當于向(xiang)員工灌(guan)輸一種理(li)想、信(xin)念，往這(zhe)個(ge)方向(xiang)奮斗(dou)。”向(xiang)寧遠(yuan)補充說，從長遠(yuan)來(lai)看，萬科(ke)合(he)(he)(he)伙(huo)(huo)人(ren)肯(ken)定賺錢。