每經編輯｜杜冉(ran)樂    

每經記者 杜冉樂 發自成都

5月(yue)11日起(qi)，央行再次降息0.25個(ge)百分(fen)點，當天申萬(wan)房(fang)地產(chan)指數漲幅3.23%，多(duo)只地產(chan)股漲停(ting)。

地產(chan)股的(de)大(da)漲，讓部分房(fang)企的(de)“事業合伙(huo)(huo)人(ren)”模式成為一個(ge)強(qiang)大(da)的(de)“造富神器”。《每日經濟新(xin)聞》記者注(zhu)意到，截至目前，萬(wan)科由1320名(ming)員工組成的(de)盈安(an)合伙(huo)(huo)，已浮盈20億元(yuan)以上(shang)，人(ren)均賺(zhuan)取了上(shang)百(bai)萬(wan)元(yuan)，相當于批量生產(chan)了上(shang)千(qian)位的(de)“百(bai)萬(wan)富翁”。

除了萬科之外(wai)，包括綠地、陽光城等部分房企也推出了員工持股(gu)的(de)(de)事業合(he)伙人模(mo)式(shi)，隨著相關個股(gu)的(de)(de)股(gu)價飆漲，均表現出了不同程(cheng)度的(de)(de)浮盈。

造富神器：事業合伙人

去年5月底起，萬科(ke)(ke)以盈安合(he)伙之(zhi)名，通(tong)過國(guo)信證(zheng)券旗下的“國(guo)信金(jin)鵬(peng)分級1號”集合(he)資管(guan)一(yi)只券商資管(guan)計劃，首次推出了事業(ye)合(he)伙人制。萬科(ke)(ke)此(ci)動作一(yi)出，引(yin)來(lai)業(ye)內高(gao)度熱議。

《每(mei)日經濟(ji)新聞》記者(zhe)統(tong)計顯(xian)示(shi)，截至目前，萬科(ke)盈安(an)合(he)伙通過國信證券(quan)的上述資管計劃，連續11次增持萬科(ke)A（000002,SZ），總計成本48.77億(yi)元，持有(you)萬科(ke)A大約(yue)4.94億(yi)股，持股比例4.48%。

5月(yue)11日(ri)，萬科(ke)A的收盤(pan)價為(wei)14.07元(yuan)/股，上(shang)述資(zi)(zi)管計劃(hua)的總(zong)市值為(wei)69.54億元(yuan)，按此計算，其(qi)已經(jing)浮盈(ying)逾(yu)20億元(yuan)。不過，在該(gai)資(zi)(zi)管計劃(hua)中，盈(ying)安合伙(huo)還引(yin)入了外部杠桿資(zi)(zi)金，杠桿比例至今仍(reng)是一個謎。

萬科(ke)董秘譚華杰向《每日(ri)經濟(ji)新(xin)聞》記者解釋說(shuo)，盈安合(he)伙代表的(de)是萬科(ke)合(he)伙人的(de)利益(yi)，不能直接操作股票，這個(ge)資管(guan)計劃的(de)管(guan)理人是國信證券，盈安合(he)伙會要求國信證券發(fa)布買(mai)賣股票的(de)報告(gao)，再(zai)轉(zhuan)給公司，他(ta)們也(ye)(ye)不清楚杠(gang)桿，這個(ge)杠(gang)桿也(ye)(ye)不是固(gu)定的(de)。

不過，相(xiang)關媒體報(bao)道說，盈(ying)安合(he)伙(huo)(huo)的外部融資杠(gang)桿(gan)至少為(wei)1：2，若(ruo)以此(ci)來算，盈(ying)安合(he)伙(huo)(huo)員工(gong)人均浮盈(ying)在(zai)100萬(wan)(wan)元以上。有業(ye)內人士(shi)評價說，如今萬(wan)(wan)科的盈(ying)安合(he)伙(huo)(huo)正在(zai)批量生產百萬(wan)(wan)富(fu)翁。萬(wan)(wan)科彼時(shi)推出事業(ye)合(he)伙(huo)(huo)人時(shi)，總裁(cai)郁亮曾說過，盈(ying)安合(he)伙(huo)(huo)模式就是要(yao)實現萬(wan)(wan)科“背靠背”的信任。

記(ji)者還注意到，除了萬科之外，包括綠地(di)、陽光城等部分上市(shi)房企(qi)也先后推出(chu)了事(shi)業合伙人制，均出(chu)現了不同程度的浮(fu)盈。

陽光城（000671，SZ）去(qu)年年報顯(xian)示，在機構投(tou)資(zi)者(zhe)中，新增了興(xing)業資(zi)管(guan)鑫眾3號、鑫眾5號集合(he)資(zi)管(guan)計劃。其中，鑫眾5號應屬(shu)控股(gu)股(gu)東的(de)員工(gong)持(chi)股(gu)，而(er)鑫眾3號去(qu)年11月26日成(cheng)立，屬(shu)于上(shang)市公(gong)司員工(gong)持(chi)股(gu)，持(chi)有(you)1713.7萬股(gu)票，成(cheng)本約(yue)13.4元/股(gu)，截至目前浮盈幾乎翻倍。

結構化“止損”機制

地(di)產股“飄紅”，已讓不(bu)少(shao)中小(xiao)房企感到(dao)“眼紅”，帶來巨大的財富效應。

當(dang)前(qian)，樓(lou)市(shi)進(jin)入白銀時代，房企的(de)發展模(mo)式(shi)遇到了(le)前(qian)所未(wei)有的(de)壓力和挑戰(zhan)，正如萬科(ke)推出盈(ying)安合伙(huo)人(ren)制(zhi)一樣。在(zai)卓創投(tou)資董事總(zong)經理(li)向寧遠看來，當(dang)前(qian)地產股的(de)估值很低，萬科(ke)推出事業合伙(huo)人(ren)主要是為了(le)挽留骨干人(ren)才，有很多房企都在(zai)學這種模(mo)式(shi)。

《每(mei)日(ri)經濟(ji)新(xin)聞》記(ji)者注意到，去年金科(ke)股份(fen)原副總裁李(li)戰洪(hong)帶領多(duo)位房企高管任職新(xin)鷗鵬地產集團(tuan)之后，才使這家重慶“黑馬(ma)”房企的事(shi)業(ye)合(he)伙人(ren)模式浮(fu)出水面。李(li)戰洪(hong)曾自信地說，新(xin)鷗鵬要實現人(ren)人(ren)都是老板(ban)，未來3年躋身全國(guo)20強(qiang)和渝派房企前2強(qiang)。

據了解，目前像碧桂(gui)園(yuan)、當代置業(ye)、金(jin)地等房企已在項目層面建立合(he)(he)伙人(ren)(ren)制度。雖然這與集團公司層面的事(shi)業(ye)合(he)(he)伙人(ren)(ren)有所(suo)不同，但足(zu)以說明合(he)(he)伙人(ren)(ren)模式(shi)也是房地產(chan)行業(ye)的大趨勢。

譚華(hua)杰補充說，今年之(zhi)內(nei)，萬科的盈安合伙應該(gai)不會繼續(xu)增持公司的股(gu)票，因為(wei)目(mu)前這個持股(gu)水平已經比較到位。

在(zai)事業合伙(huo)人(ren)模式下，如(ru)果股(gu)票持續大(da)跌，甚至跌破止損(sun)線，又會對(dui)合伙(huo)人(ren)產生(sheng)什(shen)么影響？譚華杰表示，這個資(zi)管(guan)計(ji)劃放大(da)了收益和(he)損(sun)失，理論(lun)上說，虧(kui)損(sun)也是有可能的，在(zai)資(zi)管(guan)計(ji)劃中盈安合伙(huo)屬于(yu)劣后級投(tou)資(zi)人(ren)，但即使(shi)出現虧(kui)損(sun)，資(zi)管(guan)計(ji)劃會首先保障(zhang)其(qi)優先級投(tou)資(zi)人(ren)的利益。

“萬科一直在說(shuo)，股票一時的漲(zhang)跌(die)不重要。郁(yu)亮也在不同場合講，萬科要做成萬億市值，相當于向(xiang)員(yuan)工灌輸一種理想(xiang)、信念，往這個方向(xiang)奮斗。”向(xiang)寧遠補充說(shuo)，從長(chang)遠來看，萬科合伙人肯定賺錢。