每經編輯(ji)｜蔡(cai)雅蕓

5月9日，劉永好(hao)、馮侖(lun)等商(shang)界大(da)佬空降溫州，參加由(you)溫州市工商(shang)聯(lian)、每日經濟新聞及新希望集團(tuan)聯(lian)手舉辦(ban)的(de)2015新常態下(xia)中國商(shang)業地(di)(di)(di)產(chan)(chan)發展高峰論(lun)壇。地(di)(di)(di)產(chan)(chan)界著名“段(duan)子(zi)手”馮侖(lun)分享了他(ta)對互聯(lian)網思維下(xia)房(fang)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)如何創新的(de)思考。邦地(di)(di)(di)產(chan)(chan)君(jun)讀來(lai)大(da)呼過癮，特整理(li)于此，讓各位一睹被小鮮肉撩撥得寢(qin)食難安(an)的(de)房(fang)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)如何出軌。

以下(xia)為馮侖的(de)(de)演講：今天(tian)非(fei)常高(gao)興在這里討論(lun)商業房地(di)產的(de)(de)創新。聽了一下(xia)午，大家在講“互聯網(wang)(wang)+”，其實這就是(shi)喜(xi)新厭舊的(de)(de)文(wen)明表達。“互聯網(wang)(wang)+”，任何對傳統行業覺得不滿(man)意，然后(hou)要加一個小鮮(xian)肉(rou)，對舊的(de)(de)東西不滿(man)才會(hui)有“+”。過(guo)去很早的(de)(de)時候總在唱一首歌：世上只見新人笑，不聽舊人哭。這些小鮮(xian)肉(rou)妖艷、性感，大家都(dou)想(xiang)干(gan)……都(dou)想(xiang)去做(zuo)，如果說干(gan)會(hui)有別的(de)(de)想(xiang)法。

房地產與互聯網之間有四種“出軌”方式

我今天在房地(di)產(chan)(chan)這個行業，看一下互聯(lian)網(wang)和(he)房地(di)產(chan)(chan)究竟發生了(le)什么樣的變化。房地(di)產(chan)(chan)這個行業，最近一段也被小鮮肉撩(liao)撥(bo)得(de)有點寢(qin)食不安(an)，經常有些“出(chu)軌(gui)”的想法。房地(di)產(chan)(chan)和(he)互聯(lian)網(wang)之(zhi)間，現在已(yi)經有了(le)四種出(chu)軌(gui)的方(fang)式(shi)。

第一種就是在(zai)房地產(chan)客戶(hu)和渠道、產(chan)品和客戶(hu)之間，發生了巨大的(de)變革。這(zhe)(zhe)個變革，我(wo)們現在(zai)看到國內叫房多多、搜房、途(tu)家，所有(you)的(de)這(zhe)(zhe)些東西在(zai)顛覆(fu)著，首先是顛覆(fu)著傳(chuan)統房屋中介行業，過去中介賣房的(de)基(ji)本上岌岌可(ke)危(wei)、朝不(bu)保夕(xi)。

第二(er)個顛覆的(de)是旅館行業，傳統旅館行業被途家(jia)取(qu)代越來越大的(de)份額。比如說我們來溫(wen)州(zhou)，完全(quan)可以在手機(ji)上直接定任何一個上了(le)網的(de)途家(jia)公寓房，三江立體城的(de)很多房可以放在這(zhe)(zhe)里面，可以不(bu)用(yong)住酒店(dian)了(le)，進到房子里跟酒店(dian)差不(bu)多。這(zhe)(zhe)種改變取(qu)代了(le)一般的(de)旅店(dian)。在通(tong)路上發生了(le)比較大的(de)變化(hua)。

王石也講到了(le)，三(san)年(nian)干了(le)萬科三(san)十年(nian)的(de)事，房(fang)多多三(san)年(nian)在這個平臺上(shang)銷售額兩千億(yi)，萬科三(san)十年(nian)才(cai)達到，這就是互(hu)聯(lian)網在通路上(shang)對房(fang)地(di)產行業的(de)巨大顛覆。這是出軌方式之一。

第二種方式就是(shi)(shi)家(jia)里(li)面的東西，智(zhi)能(neng)家(jia)居(ju)。移動互(hu)聯(lian)(lian)網(wang)競爭最后(hou)的兩(liang)個節點(dian)，一(yi)個固(gu)定節點(dian)是(shi)(shi)室(shi)內，室(shi)內所有消費終端聯(lian)(lian)成一(yi)體。另(ling)外是(shi)(shi)移動端點(dian)，在(zai)(zai)汽車(che)里(li)整合在(zai)(zai)一(yi)起(qi)。大家(jia)發現互(hu)聯(lian)(lian)網(wang)公司(si)很(hen)奇怪(guai)，都(dou)做(zuo)汽車(che)了(le)，同(tong)時都(dou)做(zuo)智(zhi)能(neng)家(jia)居(ju)。汽車(che)和(he)我(wo)們的關系不(bu)大，智(zhi)能(neng)家(jia)居(ju)取代了(le)傳統家(jia)裝行業。

今后(hou)買(mai)房不需要(yao)花(hua)錢(qian)，互聯網公司免費幫你把互聯網家(jia)具裝好。中國(guo)有上億家(jia)庭(ting)，有幾億套住(zhu)宅，如果每個家(jia)庭(ting)在(zai)移動互聯網時代(dai)家(jia)里面整合(he)起來，變成智(zhi)能家(jia)居(ju)，互聯網公司就(jiu)會(hui)有價值。

我(wo)到(dao)樂(le)視(shi)(shi)去看，如(ru)果有1000萬人(ren)買樂(le)視(shi)(shi)，等于(yu)(yu)互(hu)聯網企業進入到(dao)1000萬個(ge)最終消費端(duan)點，未來互(hu)聯網會(hui)逐(zhu)步取代家居行業，使智能家居成為(wei)標準配置。每(mei)個(ge)人(ren)回到(dao)家里，無處不在(zai)的(de)服務商在(zai)家里體現，這次不是(shi)出軌，而是(shi)被(bei)其他人(ren)騷擾--現在(zai)他們(men)說(shuo)，我(wo)們(men)替你來整合(he)在(zai)一(yi)起。互(hu)聯網對于(yu)(yu)房地(di)產的(de)改變，顯示在(zai)智能家居上。

第三(san)種方式(shi)就是社區改造取代傳(chuan)統工業(ye)(ye)服(fu)(fu)務(wu)。現在傳(chuan)統物(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)公(gong)司已(yi)經沒有辦法(fa)生存了，為(wei)什么呢(ni)？勞動力(li)成本越(yue)來(lai)越(yue)高，我(wo)們(men)作為(wei)傳(chuan)統房地產物(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)管理(li)，員工成本占了3/5。可是員工成本不斷(duan)提升(sheng)(sheng)，政府規(gui)定收(shou)(shou)費(fei)不能提升(sheng)(sheng)，物(wu)(wu)(wu)管費(fei)交了15-20年(nian)，但是收(shou)(shou)費(fei)不能漲。物(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)公(gong)司不斷(duan)裁人，服(fu)(fu)務(wu)標準(zhun)降(jiang)(jiang)低(di)，收(shou)(shou)費(fei)率降(jiang)(jiang)低(di)，服(fu)(fu)務(wu)就更差，收(shou)(shou)費(fei)率就更低(di)，于是物(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)管理(li)越(yue)來(lai)越(yue)差。

在這種情況下(xia)，互聯(lian)網(wang)來幫(bang)(bang)助大(da)家。以(yi)(yi)前(qian)物(wu)(wu)(wu)業(ye)管(guan)(guan)理比較好(hao)，大(da)媽摔倒了(le)別人(ren)不(bu)敢扶(fu)(fu)，物(wu)(wu)(wu)業(ye)敢扶(fu)(fu)，基本上(shang)可以(yi)(yi)證(zheng)明他是什(shen)么樣(yang)(yang)的(de)人(ren)。有(you)(you)病幫(bang)(bang)你(ni)送醫院，樓下(xia)停一(yi)個救護車(che)(che)。叫(jiao)餐，幫(bang)(bang)你(ni)接一(yi)下(xia)。現在都不(bu)需(xu)要(yao)(yao)了(le)，社(she)(she)區(qu)O2O服務(wu)，你(ni)可以(yi)(yi)定餐，你(ni)想做按摩(mo)可以(yi)(yi)叫(jiao)人(ren)上(shang)來，叫(jiao)外賣、叫(jiao)車(che)(che)、看(kan)病，所有(you)(you)的(de)物(wu)(wu)(wu)業(ye)公(gong)司(si)沒有(you)(you)必要(yao)(yao)了(le)。以(yi)(yi)前(qian)物(wu)(wu)(wu)業(ye)公(gong)司(si)還有(you)(you)一(yi)件事(shi)：上(shang)門收電(dian)費，有(you)(you)時候被(bei)壞人(ren)乘(cheng)虛(xu)而入，現在不(bu)需(xu)要(yao)(yao)了(le)。物(wu)(wu)(wu)業(ye)還得干一(yi)件事(shi)，那就是修水管(guan)(guan)，現在也不(bu)需(xu)要(yao)(yao)了(le)。為什(shen)么呢？手機把全社(she)(she)會修水管(guan)(guan)的(de)人(ren)上(shang)網(wang)，就跟滴滴打車(che)(che)一(yi)樣(yang)(yang)競爭。所以(yi)(yi)社(she)(she)區(qu)O2O將會取代傳(chuan)統的(de)物(wu)(wu)(wu)業(ye)管(guan)(guan)理，傳(chuan)統物(wu)(wu)(wu)業(ye)公(gong)司(si)不(bu)轉型就要(yao)(yao)死掉。萬科(ke)最近(jin)改變了(le)，把傳(chuan)統物(wu)(wu)(wu)業(ye)開放，跟大(da)家在一(yi)起(qi)，提供電(dian)子商(shang)務(wu)式(shi)的(de)社(she)(she)區(qu)O2O。

大(da)家看，房(fang)地產已經(jing)跟過去很不(bu)一樣了(le)，傳統習慣(guan)都已經(jing)因為環境變化而變化。三江立體城(cheng)是(shi)沒有(you)物(wu)(wu)業公司的，剩下的都用(yong)(yong)社區O2O解決，服(fu)(fu)務(wu)得比較好，大(da)家也(ye)不(bu)用(yong)(yong)交物(wu)(wu)業費(fei)。有(you)社區O2O的地方，現在是(shi)零物(wu)(wu)業費(fei)，所(suo)以叫做高就業、高福利、低成本(ben)、可持續，將來會(hui)出現這樣的服(fu)(fu)務(wu)。

第四個就(jiu)(jiu)是(shi)房地產(chan)開(kai)發當中出(chu)現(xian)了互聯網新的(de)模(mo)式——定(ding)(ding)制(zhi)(zhi)(zhi)和(he)眾籌(chou)(chou)。也就(jiu)(jiu)是(shi)說(shuo)，我們(men)現(xian)在(zai)可以拿手機，包括萬通(tong)做的(de)自由定(ding)(ding)制(zhi)(zhi)(zhi)平(ping)臺，你(ni)可以根據(ju)你(ni)的(de)希望在(zai)定(ding)(ding)制(zhi)(zhi)(zhi)平(ping)臺上(shang)找到相應的(de)項(xiang)目(mu)，根據(ju)你(ni)的(de)愿望來提出(chu)你(ni)要什么樣的(de)房子(zi)。如果只有(you)你(ni)定(ding)(ding)制(zhi)(zhi)(zhi)，其他人(ren)很(hen)少，就(jiu)(jiu)可以發起眾籌(chou)(chou)，一(yi)幫人(ren)在(zai)這(zhe)里蓋房子(zi)，是(shi)工業4.0的(de)概念(nian)，是(shi)C2B的(de)模(mo)式，大(da)規模(mo)定(ding)(ding)制(zhi)(zhi)(zhi)，定(ding)(ding)制(zhi)(zhi)(zhi)汽車、最后(hou)(hou)(hou)定(ding)(ding)制(zhi)(zhi)(zhi)房子(zi)。房子(zi)飽(bao)和(he)以后(hou)(hou)(hou)再買住房，實際上(shang)就(jiu)(jiu)在(zai)定(ding)(ding)制(zhi)(zhi)(zhi)網站上(shang)找一(yi)塊地，有(you)一(yi)個項(xiang)目(mu)參與進去，最后(hou)(hou)(hou)他按照你(ni)的(de)要求做好，這(zhe)樣的(de)話房價會省1/3。今后(hou)(hou)(hou)連房地產(chan)的(de)開(kai)發環節(jie)也可以定(ding)(ding)制(zhi)(zhi)(zhi)。

我講這些(xie)事(shi)情，實(shi)際上是(shi)出現(xian)(xian)一(yi)個(ge)(ge)(ge)問題(ti)，房地(di)產(chan)(chan)本身在按照這四(si)種方(fang)式，在四(si)個(ge)(ge)(ge)方(fang)面被“互聯(lian)(lian)網+”。這個(ge)(ge)(ge)很(hen)有意思，一(yi)個(ge)(ge)(ge)是(shi)加號，現(xian)(xian)在又出來一(yi)個(ge)(ge)(ge)“夾(jia)(jia)”，夾(jia)(jia)子的“夾(jia)(jia)”字(zi)。我覺(jue)得(de)這兩(liang)個(ge)(ge)(ge)字(zi)很(hen)有意思。夾(jia)(jia)子更狠(hen)，房地(di)產(chan)(chan)是(shi)被互聯(lian)(lian)網夾(jia)(jia)住了，你逃不脫了。從渠道(dao)方(fang)面，從智能家(jia)居方(fang)面，從社區(qu)O2O方(fang)面，從開發(fa)方(fang)面，房地(di)產(chan)(chan)已經被互聯(lian)(lian)網改變了。

“約炮”讓住宅以外的空間需求大增

我們對商業不動(dong)產，究竟(jing)是更需(xu)要(yao)還是不需(xu)要(yao)？大(da)(da)家仔細想(xiang)一(yi)件事情，有了互聯網以(yi)后，我們對住宅(zhai)以(yi)外的空間的需(xu)求多(duo)了還是少(shao)了？我認為大(da)(da)大(da)(da)地(di)提高了。非常簡單，我們現在(zai)敢于跟陌(mo)(mo)生(sheng)人說話，跟陌(mo)(mo)生(sheng)人約會，這叫陌(mo)(mo)陌(mo)(mo)。陌(mo)(mo)陌(mo)(mo)起家是在(zai)萬通中心，后來搬(ban)到(dao)望京(jing)。在(zai)我們那(nei)里(li)(li)不到(dao)1000平米，現在(zai)潘石屹那(nei)里(li)(li)4000多(duo)平米。

陌(mo)生(sheng)人(ren)之間(jian)交往(wang)頻率越來(lai)越高。陌(mo)生(sheng)人(ren)第一(yi)次見(jian)面肯定不能跑家里(li)，第一(yi)次見(jian)面在(zai)咖啡(fei)廳，咖啡(fei)廳多了；第二次見(jian)面去餐(can)館，餐(can)館多了；第三次見(jian)面在(zai)如家，如家多了。15年(nian)前網戀是(shi)(shi)腦子進水(shui)，今天說(shuo)沒有(you)在(zai)網上認(ren)識過(guo)(guo)陌(mo)生(sheng)人(ren)，你已(yi)經過(guo)(guo)時了，基本上算是(shi)(shi)歇(xie)了。非誠(cheng)勿擾，都是(shi)(shi)陌(mo)生(sheng)人(ren)站在(zai)那里(li)，十分(fen)鐘(zhong)就(jiu)(jiu)搞定。我(wo)們(men)算一(yi)下過(guo)(guo)去一(yi)生(sheng)大(da)概認(ren)識100個人(ren)就(jiu)(jiu)很了不起，現(xian)在(zai)收到(dao)的(de)名片(pian)，一(yi)個禮拜(bai)就(jiu)(jiu)有(you)好幾(ji)百張。所以現(xian)在(zai)交通、通信、現(xian)代生(sheng)活(huo)，讓我(wo)們(men)彼(bi)此之間(jian)的(de)交往(wang)頻率大(da)大(da)增(zeng)加(jia)，活(huo)動的(de)形(xing)式內容(rong)在(zai)增(zeng)加(jia)，于是(shi)(shi)，我(wo)們(men)的(de)空間(jian)需求也在(zai)增(zeng)加(jia)，總量(liang)增(zeng)加(jia)。只(zhi)不過(guo)(guo)改變的(de)是(shi)(shi)形(xing)式。

開發是力氣活，服務則是守業活

商務不(bu)動(dong)(dong)產最重要(yao)的(de)是適(shi)用，你(ni)(ni)在(zai)(zai)里(li)面干什么，站著不(bu)如(ru)(ru)坐著，坐著不(bu)如(ru)(ru)躺著，站著基本上收(shou)不(bu)到(dao)錢(qian)。現在(zai)(zai)你(ni)(ni)如(ru)(ru)果開SPA就(jiu)(jiu)收(shou)錢(qian)，開夜總會(hui)就(jiu)(jiu)會(hui)收(shou)錢(qian)，現在(zai)(zai)會(hui)發現，互聯網時代活動(dong)(dong)形式變化了。以(yi)前辦公室(shi)使用效(xiao)率低(di)，一(yi)個平米(mi)不(bu)翻臺，現在(zai)(zai)互聯網辦公休閑模(mo)式發生了很(hen)大模(mo)式改(gai)變。比如(ru)(ru)說我們(men)在(zai)(zai)這(zhe)里(li)開會(hui)，大家(jia)拿著手(shou)機玩游戲叫休閑，有人處理郵件是辦公，你(ni)(ni)會(hui)發現行為之(zhi)間的(de)界限(xian)越來越模(mo)糊，你(ni)(ni)看著他在(zai)(zai)這(zhe)里(li)開會(hui)，其實他是在(zai)(zai)談戀愛。

這(zhe)個事情帶來什么(me)變(bian)化(hua)？我們(men)對于空間實用(yong)功(gong)能混合(he)化(hua)使用(yong)。以前的(de)功(gong)能非常清晰，現在的(de)趨勢是(shi)辦公(gong)地(di)方(fang)像休閑(xian)，休閑(xian)的(de)地(di)方(fang)像辦公(gong)，吃飯的(de)地(di)方(fang)像娛樂(le)，娛樂(le)的(de)地(di)方(fang)可以吃飯，這(zhe)就是(shi)功(gong)能混合(he)化(hua)。

商用(yong)地(di)產的(de)需求量是在增加的(de)，由于行為模式的(de)改變(bian)，傳統(tong)空間(jian)形式要改變(bian)。就像潘總(zong)做的(de)辦公(gong)場所，毛大(da)慶做了優(you)客，這些都是混(hun)合空間(jian)使(shi)用(yong)方式。這些空間(jian)都可(ke)以重疊(die)使(shi)用(yong)，你用(yong)一小(xiao)時，他用(yong)一小(xiao)時。

要(yao)讓傳(chuan)統的東西更完善，而不是取代。商用不動(dong)產面臨(lin)的形(xing)勢(shi)，要(yao)研究(jiu)行為方式(shi)的變(bian)化(hua)。我們對于(yu)空間(jian)的行為方式(shi)改變(bian)以后(hou)，空間(jian)規(gui)劃要(yao)發(fa)生改變(bian)。

另(ling)外，商用不動產(chan)錢很多(duo)(duo)，以(yi)前我們做商用不動產(chan)最大(da)的問題(ti)是(shi)短期(qi)資金，你不銷(xiao)售就(jiu)活(huo)不了(le)。現在告訴(su)大(da)家一個非常好的消息，錢很多(duo)(duo)了(le)，保險公司有10%的錢可(ke)以(yi)用在商用不動產(chan)上，包括醫療、教育、購物中心(xin)、酒店都(dou)可(ke)以(yi)用，大(da)概有2萬多(duo)(duo)億，這是(shi)長期(qi)資金。另(ling)外資本(ben)市(shi)場(chang)也(ye)很活(huo)躍，好的物業可(ke)以(yi)在資本(ben)市(shi)場(chang)得到大(da)量資本(ben)支持。

現在(zai)問(wen)題出(chu)在(zai)哪呢？商(shang)用不(bu)動(dong)產問(wen)題出(chu)在(zai)，一是(shi)(shi)商(shang)業(ye)空間(jian)重新規(gui)劃，你(ni)有(you)沒有(you)這個能力(li)(li)；二是(shi)(shi)商(shang)業(ye)模(mo)式(shi)(shi)，你(ni)會(hui)不(bu)會(hui)創新，如果(guo)不(bu)是(shi)(shi)蓋了就(jiu)賣，你(ni)會(hui)不(bu)會(hui)經營(ying)商(shang)業(ye)不(bu)動(dong)產的模(mo)式(shi)(shi)？最近(jin)王健林提(ti)出(chu)所(suo)謂的輕資(zi)產，其實也(ye)就(jiu)是(shi)(shi)美國模(mo)式(shi)(shi)，我們五六十(shi)年代講的美國模(mo)式(shi)(shi)就(jiu)是(shi)(shi)輕資(zi)產模(mo)式(shi)(shi)，以(yi)經營(ying)為(wei)核(he)心，帶(dai)動(dong)開發(fa)(fa)業(ye)的模(mo)式(shi)(shi)。以(yi)服務(wu)為(wei)核(he)心，以(yi)經營(ying)為(wei)核(he)心，帶(dai)動(dong)開發(fa)(fa)，這是(shi)(shi)服務(wu)模(mo)式(shi)(shi)。所(suo)以(yi)服務(wu)是(shi)(shi)一個守(shou)業(ye)活(huo)，開發(fa)(fa)是(shi)(shi)力(li)(li)氣活(huo)，這是(shi)(shi)模(mo)式(shi)(shi)改變。

再有(you)一個，專業(ye)門檻越(yue)來(lai)越(yue)高。服(fu)務門類太多了，我們做不動(dong)產的(de)要變成導(dao)(dao)演加制片，選擇究(jiu)竟是海底撈還(huan)是其他(ta)火鍋，你是導(dao)(dao)演要去(qu)選明星。對(dui)于商用不動(dong)產的(de)開發者(zhe)來(lai)說，要懂(dong)非常多的(de)知識(shi)，選演員的(de)能(neng)力要特別(bie)強。

商(shang)(shang)用(yong)不(bu)動(dong)產(chan)不(bu)是(shi)不(bu)好做(zuo)了，也不(bu)是(shi)說沒有錢了，更重要的是(shi)我們要擁(yong)抱互聯網，要研究商(shang)(shang)用(yong)不(bu)動(dong)產(chan)在(zai)新(xin)業態下的空間(jian)形式、商(shang)(shang)業模(mo)式、財務(wu)模(mo)式，這(zhe)樣(yang)才可以真正在(zai)任何時候應變環境(jing)，在(zai)創新(xin)中發展，在(zai)變化中保(bao)持(chi)永遠(yuan)的核心價值觀和學不(bu)會的DNA.