每經編輯｜每經記者 區(qu)家彥 發自廣州    

◎每經(jing)記者 區家彥(yan) 發(fa)自廣州

招(zhao)商(shang)地(di)產(chan)(chan)（000024，SZ）最近一年股(gu)價漲幅接(jie)近200%，遠高于萬科（000002，SZ）同(tong)期81%的漲幅，可見資本市場對于招(zhao)商(shang)系地(di)產(chan)(chan)業(ye)務(wu)整合前景充滿期待。

招商(shang)地(di)(di)產(chan)此前發布的(de)(de)公告顯(xian)示(shi)，招商(shang)局(ju)(ju)集團正在籌(chou)劃地(di)(di)產(chan)板(ban)塊的(de)(de)整合(he)事(shi)項(xiang)，且該重大(da)事(shi)項(xiang)屬于“重大(da)資產(chan)重組涉及無先(xian)例事(shi)項(xiang)”情形。由于招商(shang)地(di)(di)產(chan)是招商(shang)局(ju)(ju)集團地(di)(di)產(chan)業(ye)務(wu)的(de)(de)旗(qi)艦(jian)企業(ye)和唯一上市公司，業(ye)界(jie)預期招商(shang)局(ju)(ju)會(hui)將旗(qi)下優(you)質土(tu)地(di)(di)儲(chu)備注入招商(shang)地(di)(di)產(chan)。

在大股東的支持下(xia)，一(yi)度(du)因戰略定(ding)位失誤而掉隊(dui)的招(zhao)商地(di)產，能否重振雄(xiong)風回到(dao)房企(qi)第一(yi)梯隊(dui)？

招商地產要做大

資料(liao)顯示(shi)，招(zhao)(zhao)(zhao)商地(di)產母公司蛇口(kou)工業(ye)區、招(zhao)(zhao)(zhao)商局集團(tuan)的土地(di)儲備(bei)主要位于深圳蛇口(kou)、前海和福建漳州。這其中，蛇口(kou)占地(di)面積約11平方(fang)公里，近年來蛇口(kou)啟動舊改，基本都由招(zhao)(zhao)(zhao)商地(di)產包(bao)攬。

近年(nian)來，蛇(she)(she)口(kou)工(gong)業(ye)區(qu)一直持續將資產注(zhu)入(ru)(ru)招(zhao)商(shang)(shang)地(di)(di)產，注(zhu)入(ru)(ru)方式包括定向增發、現(xian)金出售。其中，蛇(she)(she)口(kou)工(gong)業(ye)區(qu)曾于2010年(nian)、2012年(nian)、2014年(nian)先(xian)后(hou)將1.1億(yi)元(yuan)、39.8億(yi)元(yuan)、48.6億(yi)元(yuan)的優質土(tu)地(di)(di)注(zhu)入(ru)(ru)招(zhao)商(shang)(shang)地(di)(di)產，包括海上世界(jie)多個(ge)商(shang)(shang)住地(di)(di)塊(kuai)、文化藝術中心等。但截至(zhi)目前，蛇(she)(she)口(kou)工(gong)業(ye)區(qu)還(huan)有大量住宅、商(shang)(shang)業(ye)用地(di)(di)仍待注(zhu)入(ru)(ru)。

根據(ju)《21世紀經濟報(bao)道(dao)(dao)》報(bao)道(dao)(dao)，知情人士透露，在(zai)本(ben)次重大資(zi)產重組完成后，招商(shang)地產將取(qu)得招商(shang)局蛇口工(gong)業區在(zai)海上世界片區的所有住宅(zhai)地塊，獲得該區域(yu)商(shang)業項目(mu)的控股權(quan)，消除了兩者未來同業競爭的可(ke)能性。

除了蛇(she)口工業(ye)(ye)區(qu)(qu)外，更受關注(zhu)(zhu)的(de)是(shi)已經劃(hua)入廣東自貿區(qu)(qu)的(de)深圳前海(hai)。由(you)于歷(li)史原因，前海(hai)有(you)4.8平方公里的(de)土(tu)地(di)(di)劃(hua)給了招(zhao)商局、中(zhong)集(ji)集(ji)團和西部物流三大(da)(da)企業(ye)(ye)，其(qi)中(zhong)招(zhao)商局大(da)(da)約擁有(you)3.9平方公里。但由(you)于這些地(di)(di)塊的(de)土(tu)地(di)(di)屬性均(jun)為(wei)工業(ye)(ye)土(tu)地(di)(di)，招(zhao)商局需要(yao)與地(di)(di)方政府協商更改土(tu)地(di)(di)用途(tu)，因此業(ye)(ye)界預計前海(hai)地(di)(di)塊不會在(zai)此次(ci)重大(da)(da)資產(chan)(chan)重組中(zhong)注(zhu)(zhu)入招(zhao)商地(di)(di)產(chan)(chan)，但該資產(chan)(chan)注(zhu)(zhu)入也只是(shi)時間問(wen)題。

中銀(yin)國際房地產分析師田世(shi)欣(xin)向《每(mei)日經濟新(xin)聞》記(ji)者表示，目前招(zhao)商(shang)地產的市值僅(jin)為823億元，與招(zhao)商(shang)局集團(tuan)另外兩大板塊交通(tong)運輸及金(jin)融相去(qu)甚遠。自去(qu)年7月李建紅任招(zhao)商(shang)局集團(tuan)董事長以(yi)來，力促做大地產板塊，真正(zheng)形成(cheng)三(san)大業務板塊鼎立態勢(shi)，在此(ci)次停牌重組后，招(zhao)商(shang)地產有望(wang)成(cheng)為手握(wo)最大規(gui)模(mo)深圳黃金(jin)地段土地儲備的大型房企。

有望實現輕資產化

曾(ceng)經的“招保萬(wan)(wan)金”，均(jun)處于(yu)國內房企的第一(yi)梯隊。但近年來招商(shang)地產發展后勁(jing)不足，逐漸被(bei)萬(wan)(wan)科與保利拋離(li)第一(yi)陣營。

數據顯示，2009年(nian)(nian)招商地產的銷售(shou)金(jin)額為(wei)205億元，約為(wei)萬科與(yu)保利同年(nian)(nian)銷售(shou)金(jin)額的32%與(yu)47%。2014年(nian)(nian)末，招商地產的銷售(shou)金(jin)額為(wei)510億元，僅為(wei)萬科、保利同年(nian)(nian)銷售(shou)金(jin)額的23%與(yu)37%，且被碧桂(gui)園、龍湖地產、融(rong)創中國等后起之(zhi)秀超越(yue)。

克而瑞研究中心分析(xi)師朱一鳴(ming)向(xiang)《每日(ri)經濟新聞(wen)》記者表示，過去數年異軍突起的房企，無(wu)不采(cai)用“高杠(gang)桿、高周轉”的發(fa)展模式，但招商(shang)地產卻傾向(xiang)于謹慎，凈負債率基本保持在30%左右，較低的財務杠(gang)桿導致公司錯失(shi)了很(hen)多擴張(zhang)良機(ji)。

在(zai)拿(na)地(di)層面上，截至(zhi)2013年(nian)末，招商地(di)產土地(di)儲備僅為1300萬平方(fang)米，不(bu)僅遠低于同處第(di)二(er)梯隊的世茂(mao)房地(di)產、華潤(run)置地(di)、富(fu)力地(di)產、融創中(zhong)國等房企(qi)，甚(shen)至(zhi)不(bu)如一些第(di)三(san)、四梯隊的房企(qi)，因此難以(yi)支撐連續(xu)高速增(zeng)長。

朱一鳴指出，由于招商(shang)地產(chan)缺乏產(chan)品(pin)線標準化建設，導致公司周轉(zhuan)速度(du)較慢，加上公司市場(chang)布局不夠均(jun)衡，且(qie)高(gao)端產(chan)品(pin)占比較高(gao)，堅持高(gao)溢價策略(lve)導致其甚(shen)少根(gen)據市場(chang)變化調整價格策略(lve)，也是公司規模日(ri)漸被萬科等龍頭房企拉大(da)差距的重要(yao)原(yuan)因。

如今(jin)，隨著招(zhao)(zhao)商局(ju)將(jiang)深圳蛇口工業(ye)區(qu)、前海的土(tu)(tu)地(di)陸續(xu)注入，招(zhao)(zhao)商地(di)產在土(tu)(tu)地(di)儲備(bei)上的短板(ban)有(you)望大(da)幅改善。易居中國(guo)執(zhi)行(xing)總裁(cai)丁祖(zu)昱認為，在現今(jin)市場(chang)環境下(xia)，單純通過(guo)做(zuo)大(da)市場(chang)躋身第一梯隊已經非常(chang)困難。要突破瓶頸、跨上臺階，只(zhi)有(you)采(cai)用超常(chang)規的并購重組發展模式(shi)，依靠招(zhao)(zhao)商局(ju)的強(qiang)大(da)背景與資源，招(zhao)(zhao)商地(di)產將(jiang)擁有(you)其他房企(qi)無(wu)法復制的優(you)勢。

此外，隨著招(zhao)(zhao)商(shang)系(xi)板塊各企業(ye)資源逐步打通，招(zhao)(zhao)商(shang)地(di)產有(you)(you)望(wang)獲得強有(you)(you)力的集(ji)團產業(ye)協同支(zhi)撐。尤其(qi)在金融(rong)層(ceng)面，招(zhao)(zhao)商(shang)局集(ji)團旗(qi)下擁有(you)(you)招(zhao)(zhao)商(shang)銀行、招(zhao)(zhao)商(shang)證券、招(zhao)(zhao)商(shang)局資本等國內(nei)(nei)知名的金融(rong)機(ji)構，招(zhao)(zhao)商(shang)地(di)產本身也具有(you)(you)境內(nei)(nei)外兩大上市(shi)融(rong)資平(ping)臺，目前(qian)擁有(you)(you)這種(zhong)立體金融(rong)體系(xi)支(zhi)撐的房(fang)企在國內(nei)(nei)屈(qu)指可(ke)數。

“招(zhao)(zhao)商(shang)地產可以依(yi)托(tuo)集團(tuan)資(zi)源和境外融資(zi)平臺在國內外開展(zhan)低息債券(quan)融資(zi)，也可以獲得(de)(de)招(zhao)(zhao)商(shang)銀(yin)行的(de)巨(ju)額(e)授信，開發(fa)出來的(de)持有經(jing)營性物業甚至可獲得(de)(de)直接(jie)股權投(tou)資(zi)，或(huo)經(jing)由(you)招(zhao)(zhao)商(shang)證(zheng)券(quan)做成證(zheng)券(quan)化(hua)理(li)財產品，進而讓重資(zi)產的(de)商(shang)業模式實現輕資(zi)產化(hua)”，朱一鳴認為，隨著此(ci)前一些錯誤的(de)戰略部署逐步(bu)被糾(jiu)正，依(yi)托(tuo)大股東資(zi)源，公(gong)司有望進入新一輪(lun)高速(su)擴張期(qi)，并強(qiang)勢回歸(gui)第一梯隊。