每經編輯｜王杰    

邦地產記者 王杰

盛(sheng)夏未到(dao)，但創業(ye)的野(ye)火已在(zai)燎烤著北京(jing)城。

北京的(de)望京SOHO距(ju)離阜(fu)通(tong)地(di)鐵站還有一站地(di)兒的(de)距(ju)離，但(dan)是3Q還是滿租了(le)。這個號稱帶有“互聯網思(si)維”的(de)辦公空(kong)間到底(di)運(yun)營如何？邦地(di)產于5月4日進行了(le)實地(di)走(zou)訪。

現場：創業者有的喝咖啡，有的吃泡面

“請問您是(shi)租房還是(shi)參(can)觀？”望京SOHO3Q門(men)口(kou)的(de)保(bao)安小哥忙不迭給我打開門(men)禁(jin)。在前臺登記完姓名電(dian)話(hua)，正準備填“所屬(shu)行業”時，負責登記的(de)姑(gu)娘開口(kou)了，“您也是(shi)互聯網創(chuang)業者吧，我們這里(li)這類人群最多。”

相比2月3日的3Q開(kai)放日，這里熱(re)鬧了許多。小伙說，目前(qian)21、22、23層已經滿租，之(zhi)后還會在樓下繼續開(kai)通3Q空間(jian)。

公共區(qu)域內(nei)的吧臺上(shang)，幾位創(chuang)(chuang)業者喝著咖啡分(fen)享著idea。當然，并(bing)不(bu)是所(suo)有的創(chuang)(chuang)業團(tuan)隊都這么愜(qie)意，某個創(chuang)(chuang)業團(tuan)隊把自己關在(zai)并(bing)不(bu)寬敞(chang)的空間里集體吃(chi)泡面(mian)。帶我參觀的小伙表示(shi)，這里的創(chuang)(chuang)業團(tuan)隊，并(bing)不(bu)全是初創(chuang)(chuang)團(tuan)隊，有20%~30%的團(tuan)隊，已經融到資金。

在(zai)封閉空間(jian)辦公的創業團(tuan)(tuan)隊(dui)，把帶有(you)自家廣告的易(yi)拉(la)寶朝(chao)外擺放在(zai)玻璃櫥窗邊上(shang)，在(zai)通道中走(zou)過(guo)，讓人頗有(you)逛展(zhan)覽會的幻覺(jue)。還有(you)些創業團(tuan)(tuan)隊(dui)，在(zai)自己(ji)屋里支起了小(xiao)黑板，隨(sui)時把冒出來的靈(ling)感寫下來。

小(xiao)伙(huo)說，大學生創業人群在這(zhe)里辦公的少，因為這(zhe)部分人群承受不(bu)了高租金，會傾向于去中關(guan)村的孵化器。

他說，這里(li)的公共區域會定(ding)期舉辦活動(dong)，比如(ru)思路分享、產品推(tui)薦等。但(dan)活動(dong)內容(rong)、邀(yao)請(qing)人員需要提前報備，避免“撞(zhuang)車”和便(bian)于管理。

這(zhe)不(bu)，我(wo)(wo)當天就趕上了(le)一場(chang)，是某IT公司(si)邀請北京(jing)二(er)一四中學(xue)舉辦(ban)的一個專場(chang)活(huo)動。在21層的大廳，大家隨(sui)意落(luo)坐，也吸引了(le)不(bu)少創(chuang)業者圍(wei)觀(guan)旁聽。主(zhu)(zhu)持人(ren)是個90后(hou)大男孩(hai)，活(huo)動內容(rong)主(zhu)(zhu)要基于主(zhu)(zhu)辦(ban)方和學(xue)生圍(wei)繞(rao)手機與電腦；硬件、軟件方面的探(tan)討，現場(chang)激(ji)情而熱(re)烈，聽到下(xia)半部分(fen)，我(wo)(wo)才明白，這(zhe)場(chang)活(huo)動主(zhu)(zhu)要為(wei)了(le)推銷一種智能鍵盤。

講解中(zhong)，導(dao)師說(shuo)，這是(shi)“鍵盤中(zhong)的勞(lao)斯萊斯”，可以使用上千萬次，“我(wo)們都消失(shi)了，鍵盤還活著(zhu)……”有中(zhong)學生開玩笑說(shuo)，“還成傳家寶了……”

小伙子告(gao)訴我，這類活動，經(jing)常(chang)會有(you)VC過來(lai)旁聽(ting)。

眼下，望京SOHO3Q推出了(le)限時(shi)(shi)八折(zhe)優惠，4月(yue)15日~5月(yue)15日入駐，開放(fang)式辦公(gong)桌(zhuo)的價(jia)格減為800元(yuan)(yuan)/人/周，獨(du)立(li)辦公(gong)室(shi)1040元(yuan)(yuan)/人/周。正常時(shi)(shi)段(duan)的價(jia)格是(shi)開放(fang)式辦公(gong)桌(zhuo)1000元(yuan)(yuan)/人/周，獨(du)立(li)辦公(gong)室(shi)1300元(yuan)(yuan)/人/周。

拉來李開復王功權站臺

但更多(duo)的人認(ren)為，潘石(shi)屹并不是(shi)真的要做創業孵化(hua)器，他(ta)的想法很(hen)直接，就是(shi)提供(gong)辦(ban)公條件(jian)，自己翹著二郎腿收租(zu)金。邦地(di)產在與多(duo)位創業人士溝通(tong)中了(le)解到(dao)，相(xiang)比辦(ban)公環境，創業者最渴望的是(shi)風(feng)投資金和經驗扶(fu)持。

在4月29日的(de)(de)“潘談(tan)會”上(shang)，潘石屹請來了創(chuang)新工場的(de)(de)創(chuang)始人李開(kai)復，也是中國(guo)最知(zhi)名的(de)(de)創(chuang)業導師。這個活(huo)動的(de)(de)信息被早(zao)早(zao)地放(fang)到了社交網絡上(shang)開(kai)放(fang)報名，結果位于望(wang)京SOHO樣板間的(de)(de)活(huo)動現場爆(bao)滿，創(chuang)業者(zhe)們興奮(fen)得激情四射。

上一(yi)期“潘談會”的(de)嘉賓是(shi)王功權--也(ye)是(shi)“萬通六(liu)君子”之一(yi)，后來成(cheng)為一(yi)位知名(ming)風(feng)險投資者。活動之后，潘石屹給這位老朋友在望(wang)京SOHO的(de)3Q專(zhuan)區開(kai)辟了一(yi)間(jian)(jian)工作(zuo)室。我在21層看到(dao)這間(jian)(jian)帶著(zhu)王功權名(ming)字的(de)辦公室，里面空空如也(ye)。

潘石屹同樣(yang)為創新工(gong)場免費開了一個工(gong)作室(shi)，盡管李開復不(bu)會常駐這里辦公，潘石屹只是希望SOHO3Q有更濃(nong)烈的創業氛圍(wei)。

李(li)開復與王功權的(de)站臺(tai)與背書，招徠了更(geng)多創業者的(de)目(mu)光(guang)。

在京易入滬難？

但這種租(zu)金不菲的(de)辦公服務模式目前(qian)的(de)市場前(qian)景(jing)并未明晰(xi)。潘石屹表示，望(wang)京SOHO3Q已經滿租(zu)，上(shang)海的(de)3Q還(huan)沒滿。對于京滬兩地(di)表現(xian)的(de)差別，SOHO方面也(ye)沒說出準確原因來。

百世(shi)金谷總經理、work+的(de)主創(chuang)人(ren)之一劉文軍對邦地產表示(shi)，創(chuang)客這(zhe)種業(ye)(ye)態主要集中在(zai)北京(jing)、上海等(deng)經濟發(fa)達地區(qu)，創(chuang)業(ye)(ye)團隊必須(xu)有(you)(you)自己的(de)區(qu)域環(huan)境，這(zhe)需要大量資源和人(ren)才；還(huan)要有(you)(you)創(chuang)客發(fa)展(zhan)的(de)空間，比如說大量的(de)天使、VC/PE等(deng)；同時還(huan)要有(you)(you)創(chuang)客發(fa)展(zhan)的(de)配套空間，比如政策(ce)扶(fu)持的(de)力度。當然還(huan)需要大企業(ye)(ye)的(de)帶動和扶(fu)持，比如騰(teng)訊、阿里或(huo)聯想，有(you)(you)了(le)這(zhe)些企業(ye)(ye)，創(chuang)新就有(you)(you)新的(de)空間。

萊坊國(guo)際提(ti)供(gong)的(de)數據顯(xian)示，2015年第(di)一季度上(shang)海甲級(ji)寫字樓平(ping)均(jun)日租金(jin)8.9元/平(ping)方(fang)米，空置率環比上(shang)升1.6個百分點至4.6%。而這一時段，北京甲級(ji)寫字樓平(ping)均(jun)日租金(jin)12.4元/平(ping)方(fang)米，平(ping)均(jun)空置率為4.8%，比上(shang)季度上(shang)升了(le)0.1個百分點。

可(ke)以看出，在出租率相差(cha)無幾的情(qing)況下，北(bei)京甲級寫字(zi)樓(lou)租金遠高(gao)于上(shang)海。

互聯網創(chuang)業(ye)公(gong)(gong)司服(fu)(fu)務提供商(shang)36氪的(de)(de)(de)(de)聯合創(chuang)始人周(zhou)尤對(dui)邦地(di)產說，事實上，北(bei)京(jing)的(de)(de)(de)(de)創(chuang)業(ye)生態比其他地(di)方更強(qiang)。雖然上海的(de)(de)(de)(de)創(chuang)業(ye)環境增長也比較快，但北(bei)京(jing)的(de)(de)(de)(de)創(chuang)業(ye)市(shi)場(chang)容量是上海的(de)(de)(de)(de)兩倍到3.5倍左右。這個生態系統是一個逐漸形成的(de)(de)(de)(de)過程，北(bei)京(jing)的(de)(de)(de)(de)創(chuang)業(ye)聚集效(xiao)應很(hen)強(qiang)，因為這里聚集了(le)全國最多的(de)(de)(de)(de)優質高(gao)校，創(chuang)業(ye)服(fu)(fu)務公(gong)(gong)司幾乎都在北(bei)京(jing)聚集，這有點像美(mei)國硅(gui)谷的(de)(de)(de)(de)情(qing)況。

對于(yu)上海(hai)與(yu)北京(jing)孵化成功率的(de)高(gao)低，劉文軍表示(shi)還(huan)沒有合適的(de)統計口徑，因為(wei)(wei)衡量標準不同。以上市為(wei)(wei)準？A輪融資為(wei)(wei)準？還(huan)是(shi)以孵化成功后賣掉(diao)了為(wei)(wei)準？或(huo)者以稅(shui)收、營業額為(wei)(wei)準？但從創客(ke)空間(jian)的(de)氛圍來講，北京(jing)更(geng)勝于(yu)上海(hai)。“主要還(huan)是(shi)人才匯集的(de)問題(ti)，有專項(xiang)技(ji)術的(de)人才更(geng)愿意聚集在哪(na)兒？科技(ji)型包括(kuo)文創類的(de)企(qi)業更(geng)愿意聚集在北京(jing)。”

劉文軍說，從城市定位來看，北京定位為文化中心、科技創意新中心，上(shang)海(hai)更(geng)偏重金(jin)融(rong)、自貿(mao)區(qu)(qu)。所以兩個(ge)城市在發(fa)展創客時(shi)也不一樣，北京更(geng)傾向于科技型(xing)企業(ye)的發(fa)展和研發(fa)，上(shang)海(hai)這部分就不如北京。上(shang)海(hai)有(you)更(geng)多(duo)的外(wai)資企業(ye)，有(you)更(geng)多(duo)的金(jin)融(rong)服務，再(zai)加上(shang)自貿(mao)區(qu)(qu)和保稅區(qu)(qu)也有(you)所側重，但對(dui)創業(ye)支持不是特別明顯。去年9月(yue)份，談到望京SOHO的出租(zu)情況(kuang)時(shi)，潘石(shi)屹說，IT類企業(ye)占比達到90%。

周尤告訴邦地產(chan)，創(chuang)客空(kong)間(jian)這類業態，異地復制是(shi)(shi)(shi)可以的(de)，但(dan)是(shi)(shi)(shi)內部(bu)的(de)生態環境不(bu)(bu)同，還是(shi)(shi)(shi)需要調整(zheng)的(de)。“眾創(chuang)空(kong)間(jian)”重點是(shi)(shi)(shi)提(ti)供更(geng)多的(de)軟性(xing)服務(wu)，比如融資渠道、產(chan)品拓展以及創(chuang)業群體(ti)的(de)形(xing)成(cheng)等，但(dan)重點肯定不(bu)(bu)是(shi)(shi)(shi)地產(chan)。