每經編輯｜杜冉樂(le)    

每經記者 杜冉樂(le) 發自成都

日前，國(guo)際REITs巨頭領匯對(dui)外通告了其(qi)暫停收購龍崗萬科(ke)廣場(chang)這一重大事項。消息一出，輿論嘩(hua)然。

5月5日，《每日經濟(ji)新聞》記者致電萬科(ke)董秘譚(tan)華杰(jie)。他(ta)解釋說，障(zhang)礙主(zhu)要(yao)是(shi)交易(yi)方式(shi)，萬科(ke)希望股(gu)權交易(yi)，領匯希望資(zi)產交易(yi)。

一位(wei)資本界人士認(ren)為，能產生流水，收益穩定，肯定是(shi)好資產，但雙方都會按照利(li)益最大化去考慮是(shi)否交(jiao)易，其中合理避稅(shui)是(shi)談(tan)判的一個關鍵點。

交易方式未達成共識

早在2014年11月，領(ling)匯主(zhu)動對外披露了其與萬(wan)科就深圳龍崗萬(wan)科廣場的商場連(lian)同若干臨街商鋪及停車位的80%股權達成戰略意向收(shou)購書(shu)。

不過，領匯特別強調說，上述(shu)意向收購(gou)書(shu)主要是(shi)一(yi)份框架文件，期(qi)限3個月，本身不具法(fa)律約束力，但又(you)特別列舉了若干如盡職調查、排它權、保密條(tiao)款(kuan)、適用法(fa)律及(ji)終止等一(yi)般(ban)條(tiao)款(kuan)除外。也就是(shi)說，前述(shu)所(suo)列一(yi)般(ban)條(tiao)款(kuan)對交易(yi)雙方仍非常重要。

記者查詢發現，萬(wan)(wan)科(ke)對(dui)此一直(zhi)較為低調。雖然和(he)(he)去年萬(wan)(wan)科(ke)同凱雷簽署(shu)意向合(he)(he)(he)作協議一樣，均屬于框架性協議，但萬(wan)(wan)科(ke)專門發布(bu)公(gong)告稱公(gong)司與凱雷投資集團有限公(gong)司簽署(shu)《 商業(ye)地產(chan)戰略合(he)(he)(he)作平臺之意向書》，而對(dui)于和(he)(he)領匯的這次合(he)(he)(he)作，則并未(wei)公(gong)告。

今(jin)年4月30日，領匯再次(ci)對外公告說，上述(shu)意(yi)向(xiang)收(shou)購(gou)雖歷經(jing)兩次(ci)延期，期間與萬科進行了詳細研(yan)究和商討，但在意(yi)向(xiang)收(shou)購(gou)期限內就部分條款(kuan)暫(zan)時未達成(cheng)共識(shi)，遂決(jue)定暫(zan)停商討收(shou)購(gou)計(ji)劃。

到(dao)底是哪里(li)卡(ka)殼了？哪些部(bu)分條款未達(da)成共(gong)識？5月5日，《每日經濟新聞》記者致電領(ling)匯企業傳(chuan)訊部(bu)，對方(fang)以“不方(fang)便透露”為(wei)由婉絕了進(jin)一步采訪。不過，領(ling)匯公開(kai)說，與萬(wan)科的(de)關系不會因(yin)此而受(shou)影響，仍會繼續(xu)尋找合作機會。

萬科(ke)董(dong)秘譚(tan)華杰在接受(shou)《每(mei)日經濟新聞(wen)》記者獨家(jia)采(cai)訪時直截了當地說(shuo)，“交(jiao)易(yi)形式沒有達(da)成(cheng)共識。他(ta)們(men)希望產權交(jiao)易(yi)，讓我(wo)(wo)們(men)把房(fang)(fang)子賣(mai)給(gei)他(ta)們(men)，我(wo)(wo)們(men)希望股(gu)權交(jiao)易(yi)，將(jiang)持有這個產業(ye)的公(gong)司股(gu)權賣(mai)給(gei)他(ta)們(men)。從我(wo)(wo)們(men)的角度來說(shuo)，我(wo)(wo)們(men)并不(bu)希望把房(fang)(fang)子賣(mai)掉。”

站在領匯的角度，譚華(hua)杰解釋(shi)說，“他們(men)的最終要求(qiu)是(shi)一般(ban)情況下不能買股權，買股權會(hui)帶來(lai)比(bi)如(ru)在盡職調查中沒發現的潛在風險，如(ru)果(guo)你在外面借了很多錢，或你有一個什么合(he)同，未來(lai)對標的公司有潛在威(wei)脅(xie)等。這個問題，我們(men)實際上是(shi)沒有的，但這是(shi)他們(men)的內部要求(qiu)。對于(yu)股權交易(yi)這種方式，他們(men)一般(ban)不能用。”

在(zai)與記(ji)者(zhe)的(de)交流中，譚華杰也表(biao)達了萬科的(de)無奈。他說，“跟(gen)凱雷也好，跟(gen)領匯也好，都會(hui)遇到這(zhe)個問題：到底(di)是(shi)(shi)轉(zhuan)讓(rang)股權好還是(shi)(shi)轉(zhuan)讓(rang)資(zi)產好？我(wo)們都希望轉(zhuan)讓(rang)股權，他們都希望轉(zhuan)讓(rang)資(zi)產，問題是(shi)(shi)他們覺(jue)得股權這(zhe)種方(fang)式風險高，但轉(zhuan)讓(rang)產權，我(wo)們覺(jue)得稅收成(cheng)本太(tai)高。”

合理避稅是關鍵

前不久，證監會受理了(le)由鵬華基金作為(wei)基金管理人(ren)的一只“前海萬科REITs封閉式混合型”公(gong)募(mu)基金產品，將(jiang)萬科商業轉型輕資(zi)產再次推向輿論前臺。

記者梳理(li)發現(xian)，當前(qian)萬科商業可謂動作頻(pin)頻(pin)，包括與凱雷(lei)、東(dong)方藏山等(deng)巨頭合作。在外界的解讀中，萬科商業轉型(xing)輕資(zi)產較為堅決，核心是資(zi)產運營(ying)。

“未來，我們(men)會采取(qu)前海萬科REITs這種‘金融化’的(de)方(fang)式(shi)。”譚(tan)華杰(jie)表示，進一步運作商業地產項(xiang)目。

談到(dao)前(qian)海萬科REITs，譚華杰似乎也挺有(you)興(xing)致。他解釋說，“前(qian)海REITs是(shi)(shi)一個(ge)股權(quan)(quan)型REITs，標的不是(shi)(shi)（商業）資(zi)產(chan)而是(shi)(shi)（商業）公(gong)司股權(quan)(quan)。第二，它是(shi)(shi)一個(ge)特殊(shu)的BOT項目，我們想賣都賣不掉，這個(ge)資(zi)產(chan)屬于政府(fu)(fu)，就是(shi)(shi)政府(fu)(fu)交(jiao)給(gei)我來建(jian)造，完了之后讓(rang)我們運營一段時間，再交(jiao)給(gei)政府(fu)(fu)，從中間收取租金。”

以(yi)一般(ban)REITs而言，基金(jin)管理人（GP）在(zai)設計REITs產品結構時，往往會成(cheng)立一個特殊(shu)目的(de)(de)載體（SPV），將(jiang)標(biao)的(de)(de)資(zi)產或(huo)股權轉讓(rang)到SPV之(zhi)中，以(yi)達到真實出售與風險隔(ge)離(li)，前述GP將(jiang)標(biao)的(de)(de)資(zi)產或(huo)股權附(fu)帶的(de)(de)相(xiang)關(guan)收(shou)益權打(da)包證券化且上市交易。

前海萬科REITs產(chan)品是否會暗含補(bu)償(chang)條款？譚華杰說，“這個(ge)產(chan)品分(fen)為兩層交易關系，一(yi)個(ge)是基金(jin)(jin)與(yu)(yu)投資(zi)(zi)人，另一(yi)個(ge)是基金(jin)(jin)與(yu)(yu)我們(men)，股(gu)東之間通過一(yi)些協議將未來租金(jin)(jin)收益轉讓(rang)給其(qi)他投資(zi)(zi)人。產(chan)品是鵬華基金(jin)(jin)發的，條款由他們(men)和(he)投資(zi)(zi)人約定，還沒(mei)到披露時間。”

在(zai)定價機(ji)制(zhi)上，譚華杰認為(wei)，前海(hai)REITs會采取市場化定價，按照(zhao)租(zu)金回報率高低，采取溢(yi)價或折價發行。美國NAI新巢地產(chan)成(cheng)都(dou)總經理蔣鵬認為(wei)，說白了，交(jiao)易(yi)各方博弈的是利(li)益(yi)最大(da)化，合(he)理避(bi)稅是他們考(kao)慮(lv)的關鍵點。

針對交易方(fang)式的(de)困局(ju)，譚華杰補充(chong)說(shuo)，這(zhe)個只能通(tong)過(guo)改(gai)革國內(nei)不動產相關制度來解決，類似這(zhe)種長(chang)期收(shou)租金(jin)的(de)持(chi)有型物業，在銷售過(guo)程中是不是還要收(shou)那么高的(de)稅負，這(zhe)個問題可(ke)以(yi)探討，國內(nei)一直沒有明(ming)確區分，給REITs提供了一個更大的(de)需求。