每經編輯｜吳若(ruo)凡     

邦地產記者 吳若凡

昨日(ri)（4月29日(ri)），備受(shou)矚目的上海(hai)嘉定區徐行鎮地塊以(yi)暗標形式競拍。經(jing)過(guo)激烈角(jiao)逐(zhu)，內地房地產十強、千億級企業集團碧(bi)桂園在經(jing)歷了多年苦等之(zhi)后(hou)，終于進入上海(hai)，以(yi)6.0755億元摘得該地塊，溢價(jia)率62.16%，折合(he)樓板價(jia)8108元/平方米。

業內認(ren)為(wei)，這(zhe)一項(xiang)目料將顛(dian)覆碧桂園原有(you)的三(san)四線(xian)城市(shi)大(da)盤(pan)開發模(mo)式，對碧桂園的戰略轉型具有(you)重(zhong)大(da)意義。

首次在廣州以外的一線城市落子

出讓(rang)資料顯(xian)示(shi)，碧桂園成(cheng)功拿下的這(zhe)一地(di)塊屬(shu)純住宅性質，東至啟(qi)寧路(lu)，南至啟(qi)悅路(lu)，西至澄(cheng)瀏公(gong)路(lu)，北至錢橋涇。總(zong)出讓(rang)面積62443.4平方(fang)米，容積率1.2，起(qi)始樓面價(jia)5000元/平方(fang)米。參與此次競標的還有新城、金地(di)、旭輝、同濟、k2、海倫堡(bao)等多家房企。

《每日經濟新聞》記者第(di)一時間聯系了碧(bi)桂(gui)園品牌相關負責人。對方表(biao)示，摘(zhai)得嘉定區徐行(xing)鎮(zhen)地塊，是(shi)碧(bi)桂(gui)園集團真正意義上(shang)在廣(guang)州之外的(de)一線城市首個(ge)項目的(de)落地，上(shang)海是(shi)碧(bi)桂(gui)園一直看重的(de)市場，這(zhe)次的(de)進駐，具有(you)戰略意義。

碧桂園(yuan)垂(chui)涎上海(hai)市場(chang)已有(you)多(duo)年，但一(yi)(yi)直沒有(you)找到(dao)合(he)適(shi)的(de)機會進入。易(yi)居(ju)研究院分(fen)析(xi)師嚴躍進認為，在上海(hai)拿地符合(he)大多(duo)數(shu)房企進軍一(yi)(yi)線城市的(de)戰(zhan)略(lve)需求(qiu)。選擇在一(yi)(yi)線城市拿地，主要是(shi)看中后續的(de)增值空(kong)間(jian)。此(ci)外，在上海(hai)進行項目開發(fa)，也有(you)利于尋找新的(de)戰(zhan)略(lve)擴張機會。

德佑鏈(lian)家(jia)研究總監陸騎麟表示，在(zai)一(yi)線城市(shi)布局已經成為(wei)房企的(de)一(yi)個主流(liu)投資趨勢。但(dan)碧桂園拿地相對謹慎，不會在(zai)一(yi)線城市(shi)的(de)核心(xin)區域爭“地王”，導(dao)致利潤偏(pian)低(di)。

去年10月，碧桂園(yuan)攜九龍灣項(xiang)目“進京”，曾被(bei)認為是落地(di)一線城市。該項(xiang)目處(chu)于(yu)北京房山區張(zhang)坊鎮一渡龍安(an)大橋東側，實際(ji)屬于(yu)河北保定地(di)界，只(zhi)不(bu)過與北京僅一線之隔。總占地(di)8000畝，周邊(bian)為森(sen)林公園(yuan)，產品定位為北京人群(qun)的第(di)二居所(suo)，戶型為花園(yuan)洋房和聯(lian)排別墅，基本符合原有的大盤模(mo)式。

告別三四線大盤開發模式

與上述北京項目相比(bi)，除了(le)是(shi)真正(zheng)意義(yi)上的落子廣州以外(wai)的一線(xian)(xian)城市，碧桂園此番進軍上海(hai)更為重大的意義(yi)在于，該項目可能將(jiang)顛覆其原(yuan)有的在三四(si)線(xian)(xian)城市開發(fa)百萬方大盤(pan)的模式(shi)。

《每(mei)日經濟(ji)新(xin)聞》記者注意到，根據出讓預合同，該地塊內需(xu)要建(jian)設占(zhan)比(bi)不少于20%的90平方米以下中小套(tao)型住宅(zhai)。此外(wai)，還(huan)須配建(jian)5%建(jian)筑面積的保障房并移交(jiao)給政(zheng)府。且(qie)項目全裝修住宅(zhai)面積應占(zhan)比(bi)應在30%以上。

克而瑞研究中心分析師朱一鳴向記者表示，此次碧桂園(yuan)在上(shang)海摘(zhai)得的地塊，處(chu)于(yu)嘉(jia)定(ding)老城區，總體量也僅6.3萬方，1.2的容積率，預計將被打造成小戶型公寓(yu)與經(jing)濟型別墅的綜(zong)合社區。目(mu)前周邊樓盤(pan)均價在15000元/平方米左右。

朱一(yi)鳴稱，碧桂(gui)園選擇在上(shang)海市(shi)內(nei)拿地(di)(di)，由于地(di)(di)塊離軌交較遠，針對的應(ying)是嘉(jia)定老(lao)城區原(yuan)有居民，或(huo)工(gong)作(zuo)地(di)(di)點在嘉(jia)定區內(nei)的居民。他(ta)認為，碧桂(gui)園此次首進上(shang)海市(shi)場，上(shang)述地(di)(di)塊很(hen)可能(neng)成為碧桂(gui)園的一(yi)次開發嘗(chang)試。

根據2014年年報，碧(bi)(bi)桂(gui)園的項目基本位(wei)于(yu)三四線城市，在全(quan)國共(gong)有(you)(you)33個(ge)體量超過百萬(wan)方(fang)(fang)的大盤，其中9個(ge)分布(bu)在廣(guang)州(zhou)、沈(shen)陽和(he)長沙，其他均(jun)位(wei)于(yu)三四線城市，和(he)2014年中報里的數量相同(tong)，可(ke)以(yi)看(kan)出，近一年內，碧(bi)(bi)桂(gui)園沒(mei)有(you)(you)再(zai)增加過百萬(wan)方(fang)(fang)以(yi)上的大盤。此外，碧(bi)(bi)桂(gui)園單項目的平(ping)均(jun)建面也(ye)從去(qu)年中報的77.61萬(wan)平(ping)方(fang)(fang)米，下降至(zhi)去(qu)年年報時(shi)的58.65萬(wan)平(ping)方(fang)(fang)米，亦可(ke)看(kan)出碧(bi)(bi)桂(gui)園策略的調整。

碧桂園(yuan)相關人士向記者表示，從去年開始(shi)，碧桂園(yuan)從原先(xian)的(de)大盤開發模式，轉向“小盤”化的(de)嘗試(shi)，目前在(zai)全國(guo)已有大量的(de)小體量項目。

在上海還有后續拿地計劃

談(tan)及上(shang)海項(xiang)目的(de)未來(lai)定(ding)位(wei)，碧桂園該(gai)品牌負責人對《每日經濟新聞(wen)》記者表示，公司將(jiang)(jiang)結合上(shang)述(shu)地(di)塊規劃條件要求，將(jiang)(jiang)其(qi)開發(fa)為滿足剛(gang)性(xing)需求為主的(de)普通商品住宅。

嚴(yan)躍進表(biao)示，碧桂園的(de)(de)品牌，一定程度(du)會帶動上海西北部(bu)市場的(de)(de)交(jiao)易(yi)繁榮。但周邊地鐵線(xian)路(lu)沒有規劃延(yan)伸(shen)，因此在住宅銷售方面還是會面臨一定的(de)(de)壓力。

碧(bi)桂園進入上海市場后，營銷(xiao)策略(lve)最好仍維持(chi)在三四線城(cheng)市的(de)價格親(qin)民策略(lve)。另(ling)外，可(ke)以適當圍繞90后的(de)青年消費者(zhe)設計產(chan)品，以確保(bao)項目的(de)銷(xiao)售。

來自(zi)碧桂園內部的(de)消息是，上述項(xiang)目將由碧桂園集團(tuan)滬蘇區域的(de)一名老將來全權(quan)負責。除了已(yi)經獲得的(de)上述地塊(kuai)外，碧桂園還將繼續尋找在上海(hai)及環上海(hai)的(de)土地開發機會，目前已(yi)有多個意向地塊(kuai)在接洽。