每經編(bian)輯｜王婷婷    

每(mei)經(jing)記(ji)者 王婷婷 發自(zi)成都

城市越堵，房(fang)價越高。

扯嗎？

邦地產君告(gao)訴(su)你：一點都不(bu)扯！交通擁堵度(du)與城市(shi)房價的確是(shi)正相關。不(bu)信您就接著看！

1、交通越堵城，房價越心塞

經常(chang)有(you)(you)網友(you)質疑說：“堵車和房價有(you)(you)什么(me)關系，專家都(dou)在亂說！”

其實并非如此。

排除交(jiao)通管(guan)理層面的因素(su)，人口越(yue)多(duo)的地方，引(yin)(yin)起交(jiao)通堵(du)塞的幾率越(yue)高(gao)。而人口密集度(du)、交(jiao)通承載力通常能反應區(qu)(qu)域經濟(ji)價值(zhi)和人口吸引(yin)(yin)力，也就是區(qu)(qu)域價值(zhi)越(yue)高(gao)，房價越(yue)高(gao)。

前(qian)幾日，高德(de)地圖發(fa)布的《2015年(nian)第(di)一(yi)季(ji)度中國(guo)(guo)主(zhu)要城市交通分析報告》顯示，一(yi)季(ji)度全國(guo)(guo)重點城市擁堵(du)(du)排名，北京很不客氣地拿了(le)第(di)一(yi)，上海、濟南、杭州(zhou)、重慶、哈爾濱、天(tian)津、南寧(ning)、石(shi)家莊(zhuang)、武(wu)漢，依次榮登“堵(du)(du)城TOP10”之位。

細心的小伙伴應該會發現，在中商情報網提供的《2015年1月全國100城市房價排行榜》里，如圖：

兩年前某教授的(de)(de)言論(lun)“房價低導致(zhi)交通擁(yong)堵(du)”被網友狠噴，的(de)(de)確(que)，交通擁(yong)堵(du)和(he)房價并無直(zhi)接(jie)關(guan)系。但是(shi)交通的(de)(de)擁(yong)堵(du)程度，卻也(ye)體現了(le)城市對人口的(de)(de)容納度和(he)吸引力，體現著一(yi)個城市的(de)(de)交通調度和(he)管(guan)理水平。

高德公司已經連續5個(ge)季度發(fa)布(bu)此類分析(xi)報告，涵蓋國內45個(ge)城市，實時交通信息支持全國114個(ge)城市。

西(xi)南財經(jing)大學(xue)經(jing)濟學(xue)院副教授劉璐認(ren)為，可以有(you)這樣(yang)的邏輯關(guan)系(xi)：即交通越堵，說明車越多，車越多說明經(jing)濟越發達，居民也越富裕，自(zi)然對房(fang)價有(you)推動作用(yong)。

“擁堵這個因素可(ke)以(yi)從側面佐證(zheng)經濟發(fa)達(da)，而經濟發(fa)達(da)和房價有正向(xiang)關系。”

細心的網友會(hui)發現：怎么沒(mei)有(you)廣東和深圳(zhen)？

這(zhe)兩座城(cheng)，在(zai)(zai)百(bai)度“中國春節人口遷徙(xi)地圖(tu)”上，位列(lie)人口雙向遷徙(xi)量(liang)前三(san)名片區(qu)，在(zai)(zai)2014年曾入(ru)榜高德的“十大(da)堵(du)城(cheng)”行(xing)列(lie)。就廣(guang)(guang)(guang)(guang)州(zhou)而言，其2014年第(di)二季(ji)度的擁堵(du)延(yan)時(shi)指數達2.02，排在(zai)(zai)第(di)六，廣(guang)(guang)(guang)(guang)州(zhou)每輛車的平均延(yan)遲時(shi)間是13.3分鐘(zhong)，平均時(shi)速為25.83公里(li)。而在(zai)(zai)廣(guang)(guang)(guang)(guang)州(zhou)最擁堵(du)的5個商(shang)(shang)(shang)圈，廣(guang)(guang)(guang)(guang)州(zhou)大(da)道北商(shang)(shang)(shang)圈、崗頂(ding)商(shang)(shang)(shang)圈、天河商(shang)(shang)(shang)圈、中華廣(guang)(guang)(guang)(guang)場商(shang)(shang)(shang)圈、上下(xia)九路(lu)商(shang)(shang)(shang)圈，商(shang)(shang)(shang)圈新盤(pan)均價3萬/平方米起步，二手房均價也基本超2萬/平方米，均為全市之(zhi)最。

排除高(gao)德用戶覆蓋(gai)量(liang)和城市(shi)(shi)覆蓋(gai)量(liang)的(de)因素，這份(fen)報告(gao)體(ti)現(xian)出的(de)城市(shi)(shi)均為直轄市(shi)(shi)和省(sheng)會，都是人口聚集的(de)中(zhong)心，而這些城市(shi)(shi)的(de)房地產價格往往高(gao)過其(qi)他城市(shi)(shi)。

2、交通越堵的地方，房價越高

這是(shi)一(yi)道(dao)地理(li)試題(ti)，您的答案是(shi)？

實際(ji)上，站在(zai)區位條件角度(du)，交通(tong)密(mi)集(ji)度(du)，往(wang)(wang)往(wang)(wang)作(zuo)為體現(xian)區域(yu)經濟價(jia)(jia)值(zhi)、綜合(he)功能價(jia)(jia)值(zhi)聚集(ji)度(du)的(de)(de)一(yi)項因素，而交通(tong)的(de)(de)密(mi)集(ji)也(ye)要求和推動交通(tong)條件的(de)(de)改善，通(tong)達性(xing)、區域(yu)價(jia)(jia)值(zhi)、社會功能和綜合(he)配套的(de)(de)檔次，則往(wang)(wang)往(wang)(wang)影(ying)響區域(yu)價(jia)(jia)值(zhi)的(de)(de)大小，對房價(jia)(jia)產(chan)生間接影(ying)響。

歷史數據顯示，善于(yu)運營地鐵物(wu)業的(de)相(xiang)關開發商，在香(xiang)港(gang)地鐵開通后，上(shang)蓋(gai)物(wu)業平均升值近50%，投資回報率達15%；上(shang)海莘莊的(de)樓(lou)盤在通行地鐵后，房(fang)價(jia)的(de)漲幅超過了(le)50%；北(bei)京通州房(fang)價(jia)在八通線規劃(hua)的(de)當年就上(shang)漲，開通前(qian)后3年就上(shang)漲了(le)30%。這樣的(de)案例(li)并(bing)不少見。

不(bu)過(guo)，包括山東(dong)科(ke)學(xue)院戰略研究所(suo)教授呂兆毅在(zai)內(nei)的(de)(de)不(bu)少專(zhuan)家也(ye)提醒(xing)，軌道(dao)交(jiao)通(tong)拉高(gao)房價(jia)是不(bu)夠理性的(de)(de)。因(yin)為軌道(dao)交(jiao)通(tong)對(dui)房價(jia)的(de)(de)影響是超前的(de)(de)，然后隨著時間逐(zhu)漸減弱(ruo)影響。而對(dui)于地鐵(tie)等軌道(dao)交(jiao)通(tong)的(de)(de)過(guo)度炒作，也(ye)會提前透支區域價(jia)值(zhi)和房產價(jia)值(zhi)。