每(mei)經(jing)編輯｜每(mei)經(jing)記者 區家彥(yan) 發(fa)自廣州    

◎每經記者 區家(jia)彥 發(fa)自廣(guang)州

4月21日上午10時，廣(guang)東自貿區(qu)在廣(guang)州南(nan)沙(sha)正式揭牌。自2012年(nian)10月晉(jin)級國家級新(xin)區(qu)之后，南(nan)沙(sha)再度迎來重磅級政策大禮(li)包。

近幾年來，南沙的樓市(shi)發展與(yu)國家(jia)政策緊(jin)密相關。去(qu)年年中自(zi)(zi)貿區(qu)暫停(ting)申(shen)報的消(xiao)息傳出，南沙樓市(shi)一度“烏云密布(bu)”，不少樓盤降價求(qiu)生。但隨著去(qu)年12月(yue)自(zi)(zi)貿區(qu)獲批(pi)落實后(hou)，區(qu)域樓市(shi)幾乎實現V形(xing)反轉，樓盤漲價動(dong)作頻頻。

不(bu)過業內人士(shi)向《每日經濟新聞(wen)》記者表示，目前(qian)區(qu)域內的(de)漲價更多只是去年(nian)調整以來(lai)的(de)超跌反彈，大多數樓盤的(de)售價甚至(zhi)沒(mei)有回(hui)到2014年(nian)初的(de)水(shui)平(ping)，最大的(de)隱憂在于目前(qian)區(qu)域的(de)絕對庫存量依然高企，趁(chen)機出(chu)貨(huo)是優(you)先要(yao)考(kao)慮的(de)。

一季(ji)度成交猛增117%

作為方(fang)興(xing)地產(chan)(chan)廣州公(gong)司的項目(mu)策劃經(jing)理，陳偉（化名）最近一年的心情緊(jin)隨著(zhu)南(nan)沙樓市的變化跌(die)宕起伏。位于廣州市南(nan)沙區鳳凰大道和蕉西路交(jiao)會(hui)處的方(fang)興(xing)·南(nan)沙金茂(mao)灣，是方(fang)興(xing)地產(chan)(chan)進軍廣州市場的首個(ge)項目(mu)，按照方(fang)興(xing)地產(chan)(chan)的設(she)想(xiang)，公(gong)司將斥資100億元把其打造成大型濱海城(cheng)市綜合體(ti)。

但計劃趕不上(shang)變化，當(dang)方(fang)(fang)興(xing)籌劃開(kai)盤(pan)之時，去(qu)年(nian)6月突然傳出自貿區申報暫停的(de)(de)(de)消息，讓沸(fei)騰的(de)(de)(de)南(nan)沙樓(lou)市(shi)頓時降(jiang)溫(wen)，區域部分樓(lou)盤(pan)更率先降(jiang)價(jia)出貨。克(ke)而瑞的(de)(de)(de)統計數(shu)據顯示，去(qu)年(nian)3月南(nan)沙區成交(jiao)均(jun)價(jia)高達11985元(yuan)(yuan)/平(ping)方(fang)(fang)米，但到了7月份(fen)，成交(jiao)均(jun)價(jia)已經下跌(die)至9925元(yuan)(yuan)/平(ping)方(fang)(fang)米，跌(die)幅達17%。部分樓(lou)盤(pan)如時代南(nan)灣，售價(jia)從(cong)去(qu)年(nian)上(shang)半年(nian)的(de)(de)(de)16000元(yuan)(yuan)/平(ping)方(fang)(fang)米直降(jiang)至最(zui)低12000元(yuan)(yuan)/平(ping)方(fang)(fang)米，降(jiang)幅超(chao)過20%。

突如(ru)其來(lai)的(de)市(shi)場變化(hua)讓方(fang)興地產與陳(chen)偉都承(cheng)受了巨大的(de)壓(ya)力(li)，盡管他們(men)去(qu)年(nian)(nian)11月以11000元/平方(fang)米的(de)低價開盤(pan)試探市(shi)場，推出的(de)100余(yu)套公寓(yu)售(shou)罄，但后續銷售(shou)壓(ya)力(li)依然艱巨。克而瑞的(de)統(tong)計數(shu)據顯示，南沙區(qu)住(zhu)宅(zhai)去(qu)化(hua)周(zhou)期從(cong)去(qu)年(nian)(nian)5月份(fen)起一直維持在20個(ge)月以上，即(ji)便(bian)到了去(qu)年(nian)(nian)11月份(fen)，去(qu)化(hua)周(zhou)期依然高達25個(ge)月，要在天量(liang)供(gong)應中殺出重(zhong)圍，競爭的(de)殘酷(ku)程(cheng)度可(ke)想而知(zhi)。

廣東自貿(mao)區(qu)獲批(pi)的消息在去年(nian)12月終于落實，南(nan)沙樓市(shi)終于迎來(lai)轉(zhuan)機。就在當月，南(nan)沙住(zhu)(zhu)宅成交量(liang)達到1062套，創出年(nian)內新高。今(jin)年(nian)一季度(du)區(qu)域住(zhu)(zhu)宅成交2557套，與去年(nian)同期(qi)相比大(da)增117%，銷(xiao)售均(jun)價也從去年(nian)10月的低點(dian)9331元/平方米(mi)(mi)回升至(zhi)今(jin)年(nian)3月份的10375元/平方米(mi)(mi)，帶(dai)動南(nan)沙的庫存去化(hua)周期(qi)大(da)幅回落至(zhi)16個(ge)月。

部分項目價格上調10%

自貿區(qu)利好落地，對南(nan)沙樓(lou)市的(de)(de)刺激作用毋庸置疑，部分區(qu)域樓(lou)盤重(zhong)拾漲價大(da)(da)旗。《每日經(jing)(jing)濟新聞》記者注意到，方(fang)興·南(nan)沙金(jin)茂灣(wan)新一期的(de)(de)售價已經(jing)(jing)漲至(zhi)12304元/平方(fang)米(mi)，像南(nan)沙濱海(hai)花園、中(zhong)惠(hui)璧瓏灣(wan)、南(nan)沙萬達廣場等項目今年以(yi)來售價漲幅更在(zai)10%以(yi)上。從一些跡(ji)象來看，這個云(yun)集了萬科、保利、富(fu)力等60多家全國大(da)(da)型開發商的(de)(de)新晉(jin)自貿區(qu)，新一波漲價潮似乎正(zheng)在(zai)醞釀中(zhong)。

但(dan)在(zai)南沙(sha)代理了多(duo)(duo)個樓盤的(de)(de)(de)中原地產項目部(bu)總經理黃韜(tao)卻沒(mei)有那么樂觀，他(ta)告訴(su)記者(zhe)，盡管南沙(sha)樓市(shi)已經出現觸底回(hui)升(sheng)的(de)(de)(de)跡象，但(dan)目前的(de)(de)(de)漲價更多(duo)(duo)只是去年調(diao)整以來的(de)(de)(de)超跌反彈，大多(duo)(duo)數(shu)樓盤的(de)(de)(de)售價甚至沒(mei)有回(hui)到2014年初的(de)(de)(de)水平，最大的(de)(de)(de)隱(yin)憂在(zai)于目前區域的(de)(de)(de)絕對庫存量(liang)依然高企，考慮(lv)到今年南沙(sha)的(de)(de)(de)新增供應量(liang)預計將達到1萬套，盲目的(de)(de)(de)漲價有可能(neng)會導(dao)致開發商錯(cuo)失(shi)出貨良(liang)機。

“南沙擁有航運、制造業(ye)的(de)優(you)勢(shi)，而且(qie)可依托廣州廣交會等商(shang)(shang)貿優(you)勢(shi)，但自(zi)貿區(qu)(qu)商(shang)(shang)務氛圍的(de)成熟(shu)需(xu)要一個過(guo)程，即(ji)便是上(shang)海自(zi)貿區(qu)(qu)的(de)規(gui)劃，也是經過(guo)了(le)兩至三年才完成改(gai)革試(shi)驗。”戴德梁(liang)行策略發(fa)展(zhan)顧問部聯席(xi)主管及董事邵豐也認為，目前南沙區(qu)(qu)商(shang)(shang)務氛圍較弱，基礎(chu)設施還處于建設完善階段，自(zi)貿區(qu)(qu)商(shang)(shang)務集聚需(xu)1~2年緩沖期，商(shang)(shang)貿服務成熟(shu)更需(xu)3~5年時間(jian)。如(ru)果后(hou)續缺乏實質(zhi)上(shang)的(de)利好持續推動(dong)，無(wu)法吸引(yin)自(zi)住型(xing)買家進入，如(ru)何消化巨大的(de)庫存(cun)將是難題(ti)。

陳(chen)偉(wei)與(yu)他(ta)的同事正忙(mang)著5月(yue)初的新一輪(lun)推貨計劃，他(ta)告(gao)訴記(ji)者，目前公司并不(bu)考慮漲價，速戰(zhan)速決、趕快出貨才是目前最重要的任務。