每經編輯｜區(qu)家彥(yan)   ; 

邦地產記者 區家彥

現在該買房還是買股(gu)？這是邦地(di)產君(jun)最近經常碰(peng)到的問題。

從去年9月起，A股市(shi)場一掃過去五年的(de)頹勢，走出了一波氣(qi)勢如虹(hong)的(de)行情。數據清晰(xi)地顯示，從去年9月至今年4月20日，上證指數從2220點沖高(gao)至4356點，漲(zhang)幅高(gao)達(da)96%，巨大(da)的(de)財富效應引發中(zhong)國(guo)大(da)媽爭(zheng)相入市(shi)，2007年的(de)“全民炒股”盛況似(si)乎再次重現。

盡(jin)管股(gu)(gu)市(shi)短(duan)期(qi)內吸金效應強勁(jing)，但在過去十(shi)年里，買(mai)房才(cai)是(shi)國(guo)人資(zi)產(chan)增值的最(zui)有(you)效途徑，這一點(dian)幾(ji)乎沒(mei)有(you)異議。時至(zhi)今日，對于(yu)大多數普通家庭而言，擁(yong)有(you)幾(ji)套房代表了(le)你所擁(yong)有(you)的資(zi)產(chan)數目的高(gao)低，以至(zhi)于(yu)不少地產(chan)商高(gao)喊：就算你在股(gu)(gu)市(shi)賺(zhuan)了(le)錢，到頭來還(huan)不是(shi)用來買(mai)房？！與股(gu)(gu)票相比，房子在國(guo)人資(zi)產(chan)配置中(zhong)的霸主地位似乎牢不可破。

如果說，過去十年，房(fang)地產是(shi)傻子都能掙錢(qian)的年代，未(wei)來十年，房(fang)地產是(shi)否(fou)依然“錢(qian)景”無限？在股市賺了錢(qian)，就真的非(fei)買房(fang)不可嗎？

過去十年：國人“愛房”遠勝于“愛股”

將(jiang)我(wo)國居民的(de)可(ke)投(tou)資(zi)資(zi)產(chan)(chan)(chan)進(jin)行分類(lei)，主要(yao)(yao)分為(wei)(wei)實物資(zi)產(chan)(chan)(chan)和金融(rong)(rong)資(zi)產(chan)(chan)(chan)。實物資(zi)產(chan)(chan)(chan)的(de)代表主要(yao)(yao)為(wei)(wei)房地產(chan)(chan)(chan)，金融(rong)(rong)資(zi)產(chan)(chan)(chan)則主要(yao)(yao)為(wei)(wei)股票、債券、存款、金融(rong)(rong)理(li)財產(chan)(chan)(chan)品。

幾(ji)乎(hu)沒有爭(zheng)議的(de)(de)是，在(zai)(zai)過去(qu)十年，以(yi)房地產(chan)為主的(de)(de)實物資(zi)(zi)(zi)產(chan)在(zai)(zai)我(wo)(wo)國居(ju)(ju)民(min)資(zi)(zi)(zi)產(chan)配(pei)(pei)置中(zhong)(zhong)(zhong)占(zhan)據了(le)大(da)半壁江山(shan)。根(gen)據Wind與(yu)東方證券研究所的(de)(de)統計數(shu)據顯(xian)示，2004~2011年期間，實物資(zi)(zi)(zi)產(chan)在(zai)(zai)我(wo)(wo)國居(ju)(ju)民(min)資(zi)(zi)(zi)產(chan)配(pei)(pei)置占(zhan)比(bi)(bi)(bi)基本維(wei)持(chi)在(zai)(zai)65%以(yi)上，這(zhe)其中(zhong)(zhong)(zhong)，房地產(chan)在(zai)(zai)實物資(zi)(zi)(zi)產(chan)中(zhong)(zhong)(zhong)的(de)(de)占(zhan)比(bi)(bi)(bi)高(gao)達95%。與(yu)之(zhi)相對，金融(rong)資(zi)(zi)(zi)產(chan)在(zai)(zai)居(ju)(ju)民(min)總資(zi)(zi)(zi)產(chan)中(zhong)(zhong)(zhong)的(de)(de)占(zhan)比(bi)(bi)(bi)僅約35%，這(zhe)其中(zhong)(zhong)(zhong)，存款的(de)(de)比(bi)(bi)(bi)重超過20%，股(gu)(gu)票資(zi)(zi)(zi)產(chan)占(zhan)比(bi)(bi)(bi)僅在(zai)(zai)1.67%~5.48%浮動。即便是2007年的(de)(de)股(gu)(gu)市(shi)大(da)牛市(shi)，股(gu)(gu)票在(zai)(zai)居(ju)(ju)民(min)總資(zi)(zi)(zi)產(chan)中(zhong)(zhong)(zhong)的(de)(de)占(zhan)比(bi)(bi)(bi)，也(ye)不(bu)過是房地產(chan)的(de)(de)十分之(zhi)一。

從(cong)另(ling)一個角度來看，根據(ju)中國(guo)證(zheng)券(quan)登記(ji)結算有限公(gong)(gong)司在(zai)(zai)3月份公(gong)(gong)布(bu)的(de)統計(ji)數據(ju)顯示(shi)，今(jin)年(nian)(nian)3月持(chi)(chi)倉(cang)的(de)A股(gu)賬戶數為5694.68萬(wan)戶，占(zhan)A股(gu)有效賬戶的(de)比(bi)(bi)重僅為38.57%，持(chi)(chi)倉(cang)市(shi)值(zhi)在(zai)(zai)10萬(wan)元以下的(de)賬戶占(zhan)比(bi)(bi)高達(da)68.57%，持(chi)(chi)倉(cang)市(shi)值(zhi)在(zai)(zai)50萬(wan)以下的(de)占(zhan)比(bi)(bi)更高達(da)92.12%，這很直觀地顯示(shi)出，即便在(zai)(zai)去年(nian)(nian)開始的(de)大牛市(shi)里，與動輒數十萬(wan)甚至上百萬(wan)的(de)房子相(xiang)比(bi)(bi)，股(gu)票在(zai)(zai)國(guo)人資產中的(de)占(zhan)比(bi)(bi)依然很低。

與之相對的(de)是，東方證券的(de)研究顯(xian)示，目前美國(guo)居民的(de)實物資(zi)(zi)產比重(zhong)大約(yue)在30%~40%之間(jian)變化，金(jin)融資(zi)(zi)產比重(zhong)則超(chao)過60%，這(zhe)與中國(guo)的(de)情(qing)況(kuang)幾乎相反。從更長的(de)周(zhou)期(qi)(qi)來看，在1952年~2013年期(qi)(qi)間(jian)，股票(piao)在美國(guo)人總資(zi)(zi)產中的(de)占比約(yue)為(wei)6%~14%，房地產資(zi)(zi)產占比則在24%~30%之間(jian)浮動，這(zhe)足以顯(xian)示出美國(guo)人對于股票(piao)的(de)愛好遠高于國(guo)人。

未來十年：股市“錢景”也許更佳

為什么國人(ren)(ren)“愛房”遠勝于“愛股”？這(zhe)幾年來(lai)，許多專家(jia)與經濟學(xue)家(jia)對此做了(le)深入研究，得出頗多結論，其中最重要的原因，包(bao)括適婚人(ren)(ren)口(kou)高(gao)峰與勞動人(ren)(ren)口(kou)增(zeng)長所帶來(lai)的剛性需求，以及(ji)高(gao)通脹引發人(ren)(ren)們(men)對實物資(zi)產(chan)的投資(zi)性需求。這(zhe)些在過去(qu)十年里支(zhi)撐房價上漲(zhang)的因素，正有逆轉(zhuan)的跡象。

首先是(shi)(shi)人(ren)(ren)口(kou)(kou)紅利的(de)(de)消逝，這也許是(shi)(shi)房地產(chan)面臨(lin)的(de)(de)最不利因(yin)素。過去(qu)近(jin)四十年(nian)(nian)(nian)時間里，中國勞動(dong)(dong)(dong)力(li)人(ren)(ren)口(kou)(kou)即15~64歲(sui)人(ren)(ren)口(kou)(kou)占比(bi)(bi)從(cong)57%升(sheng)至(zhi)74.5%。但從(cong)2011年(nian)(nian)(nian)開始，人(ren)(ren)口(kou)(kou)結構迎(ying)來拐點，勞動(dong)(dong)(dong)力(li)人(ren)(ren)口(kou)(kou)占比(bi)(bi)逐步(bu)下(xia)滑(hua)，2013年(nian)(nian)(nian)該(gai)數(shu)據為72.8%。2013年(nian)(nian)(nian)國家統計局(ju)在(zai)(zai)公布2012年(nian)(nian)(nian)經(jing)濟數(shu)據時，特地強(qiang)調了(le)15~59歲(sui)的(de)(de)勞動(dong)(dong)(dong)年(nian)(nian)(nian)齡人(ren)(ren)口(kou)(kou)數(shu)量(liang)(liang)第一(yi)次出(chu)現絕對下(xia)降，比(bi)(bi)上年(nian)(nian)(nian)減少345萬(wan)人(ren)(ren)。勞動(dong)(dong)(dong)人(ren)(ren)口(kou)(kou)總量(liang)(liang)出(chu)現轉(zhuan)折點，這意味著買房的(de)(de)主力(li)軍(jun)規模已經(jing)在(zai)(zai)減小了(le)。

此外，根據國家統計(ji)局公布的人(ren)(ren)(ren)口出生(sheng)率來看(kan)，我國人(ren)(ren)(ren)口出生(sheng)率及(ji)凈(jing)增長(chang)率在1986年觸頂后快(kuai)速下滑，如果將目前適婚(hun)年齡定在25~30歲(sui)，這(zhe)也意味(wei)著適婚(hun)人(ren)(ren)(ren)口在2016年后將快(kuai)速下跌。當(dang)勞動(dong)人(ren)(ren)(ren)口與(yu)適婚(hun)人(ren)(ren)(ren)口在未來同時出現萎縮，意味(wei)著購房的剛(gang)性需求(qiu)也會出現明(ming)顯下滑。

投資(zi)需(xu)求(qiu)(qiu)的(de)增長(chang)更不容(rong)樂觀。龍轅(yuan)資(zi)本研究(jiu)總(zong)監(jian)朱(zhu)欣苑(yuan)表(biao)示，過去十年，由于我(wo)國(guo)(guo)經濟高(gao)速(su)增長(chang)，在(zai)引發(fa)資(zi)金渴求(qiu)(qiu)癥的(de)同時(shi)也(ye)伴隨著高(gao)通脹(zhang)，“買(mai)房抗通脹(zhang)”成為國(guo)(guo)人(ren)的(de)必(bi)選項。但隨著我(wo)國(guo)(guo)經濟增速(su)進入“新(xin)常態”，通脹(zhang)壓力大(da)幅紓緩(huan)，國(guo)(guo)人(ren)對(dui)實物資(zi)產(chan)的(de)需(xu)求(qiu)(qiu)下滑(hua)，加上我(wo)國(guo)(guo)房價在(zai)經歷(li)了黃金十年后(hou)，部(bu)分一(yi)線城市(shi)的(de)房價甚至比肩(jian)國(guo)(guo)際(ji)大(da)都市(shi)，投資(zi)需(xu)求(qiu)(qiu)的(de)外流(liu)趨(qu)勢無法逆轉。

而經(jing)歷了多(duo)年熊市洗禮的(de)資本市場(chang)，如(ru)今正(zheng)面臨歷史性發展機遇。

股(gu)(gu)神巴(ba)菲特曾經(jing)說過(guo)，通(tong)脹(zhang)傷(shang)害股(gu)(gu)市(shi)，這是(shi)(shi)由于(yu)股(gu)(gu)票跟(gen)債券(quan)一(yi)樣(yang)，不過(guo)是(shi)(shi)市(shi)場利率的(de)(de)倒數（市(shi)場利率越(yue)高，股(gu)(gu)票價格越(yue)低）。在(zai)通(tong)脹(zhang)期間，央行免不了(le)持續收(shou)縮流動性，市(shi)場利率也(ye)會同步上升，最終會壓垮(kua)股(gu)(gu)市(shi)，這也(ye)是(shi)(shi)為何在(zai)1964~1981年(nian)(nian)(nian)的(de)(de)17年(nian)(nian)(nian)間，盡管美國的(de)(de)國民(min)收(shou)入增長了(le)373%，但道(dao)瓊(qiong)斯(si)指數在(zai)1964年(nian)(nian)(nian)12月(yue)31日是(shi)(shi)874.12點，17年(nian)(nian)(nian)后(hou)的(de)(de)同一(yi)天(tian)是(shi)(shi)875點，17年(nian)(nian)(nian)間幾乎沒有上漲的(de)(de)主要原因。同樣(yang)的(de)(de)道(dao)理，也(ye)很好地(di)揭示(shi)了(le)為什(shen)么A股(gu)(gu)市(shi)場在(zai)過(guo)去五年(nian)(nian)(nian)的(de)(de)高通(tong)脹(zhang)期間陷入無(wu)盡的(de)(de)大熊市(shi)中。

但(dan)(dan)到(dao)了20世紀80年(nian)代初，由(you)于美國(guo)通脹出(chu)現大(da)幅下滑，引(yin)發利率水(shui)平大(da)幅下降(jiang)，盡管在1981~1998年(nian)的(de)17年(nian)間，美國(guo)的(de)國(guo)民收入增(zeng)(zeng)速放(fang)緩至177%，但(dan)(dan)美國(guo)股市(shi)卻走出(chu)十倍漲(zhang)幅的(de)超級牛市(shi)。（這(zhe)也顛(dian)覆了很多國(guo)人對(dui)股市(shi)的(de)誤解：經濟(ji)增(zeng)(zeng)速越高，股市(shi)上漲(zhang)越快）

如果你認同巴(ba)菲特的(de)(de)觀點，隨著我國(guo)通脹率的(de)(de)下行，央(yang)行從去年下半(ban)年起的(de)(de)一連串降息降準行為已經表明貨幣政策的(de)(de)轉向，流(liu)動性的(de)(de)放松會帶(dai)動市場利率的(de)(de)下行，推動國(guo)人從實物(wu)資(zi)產(chan)轉移至金融(rong)資(zi)產(chan)，并帶(dai)動股票(piao)價格的(de)(de)上漲(zhang)，為股市牛市奠定了基(ji)礎。

此(ci)外，國(guo)家(jia)在(zai)不(bu)遺余力(li)地推動金(jin)融體系從間接融資(zi)轉向直接融資(zi)，也為(wei)資(zi)本市(shi)(shi)場的(de)發展帶來歷史性發展機(ji)會。隨著(zhu)股票市(shi)(shi)場注冊制的(de)改革，市(shi)(shi)場的(de)規(gui)范化和制度化建設更進一步(bu)，上(shang)市(shi)(shi)公(gong)司治(zhi)理和信(xin)息披露(lu)機(ji)制更加完善，以及(ji)滬港通的(de)啟動帶動A股市(shi)(shi)場與國(guo)際接軌，最終將導致(zhi)股票市(shi)(shi)場的(de)吸引力(li)增加，居民手里(li)的(de)資(zi)金(jin)更多地投入股市(shi)(shi)，扭轉以往股票在(zai)人們總資(zi)產(chan)占比過低(di)的(de)局面。

當(dang)然，居民資產配置的(de)(de)轉(zhuan)移并(bing)不意味(wei)著(zhu)(zhu)房(fang)(fang)產的(de)(de)資產占比會(hui)大幅下跌。新(xin)城控股高級(ji)副總裁歐陽捷的(de)(de)看法(fa)是，房(fang)(fang)地產未來依然擁有剛(gang)性需求，以及品(pin)質改善的(de)(de)需求，只是數量增加的(de)(de)需求減弱，這(zhe)意味(wei)著(zhu)(zhu)國人(ren)以往(wang)完全以房(fang)(fang)產為(wei)主的(de)(de)資產配置狀態會(hui)發生變化。

無論是本輪股(gu)市(shi)大牛市(shi)，還是余額寶、P2P的(de)興起，都給我們帶來了(le)很好的(de)金融投資渠道。股(gu)市(shi)在未來十年(nian)也(ye)許會有更好的(de)前景，股(gu)市(shi)里(li)賺了(le)錢也(ye)未必一(yi)定要(yao)拿去買(mai)房。

歡(huan)迎(ying)來到金融(rong)資產配置的時(shi)代。