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◎每經記者 白(bai)亞靜 發自深(shen)圳

因資(zi)本市場融資(zi)受(shou)阻，執行多年“旅游+地(di)產”策略的(de)華僑(qiao)城(cheng)(cheng)A（000069，SZ）發展緩慢。不過，這一情況在今年將有(you)所改善，新業(ye)務以及(ji)融資(zi)渠道暢通等(deng)因素，有(you)望(wang)使(shi)2015年成為(wei)華僑(qiao)城(cheng)(cheng)的(de)提速之(zhi)年。《每日經(jing)濟新聞》記者獲悉，華僑(qiao)城(cheng)(cheng)在最新披露的(de)《投資(zi)者關系活動記錄表(biao)》中(zhong)稱(cheng)，將加快歡(huan)樂(le)谷布局，年內落地(di)2~3家。但是(shi)要提速，只有(you)定(ding)增(zeng)(zeng)似乎不夠，華僑(qiao)城(cheng)(cheng)還打算實施(shi)資(zi)產證券化、輕資(zi)產等(deng)一系列增(zeng)(zeng)強現金流的(de)操作。

股市定向增發80億

在拋(pao)出80億元定增(zeng)后不久，華僑(qiao)城提出要加快歡(huan)樂谷(gu)的布局。歡(huan)樂谷(gu)系其旗下主題公園項(xiang)目之一(yi)，從1998年至(zhi)今，僅落(luo)地(di)深圳(zhen)、北京、成都、天津、上海等7座(zuo)城市。近期，華僑(qiao)城表示(shi)，今年內公司(si)將(jiang)爭取實(shi)現2~3個(ge)新(xin)項(xiang)目落(luo)地(di)。

華(hua)僑城突然加快布局(ju)腳步的原因之一，是股權融資渠道被打開(kai)了(le)。

2013年初，時任華僑城董事長(chang)的任克雷(lei)在年報(bao)致辭中表(biao)示，由(you)于資本(ben)市場融資受(shou)阻，喪失股本(ben)擴張(zhang)配合增長(chang)的機會，因而(er)只(zhi)能依(yi)靠自(zi)身滾動發(fa)展去開發(fa)重資產、緩(huan)回報(bao)的旅游綜合項目。這使得華僑城的債(zhai)務比(bi)例過大，擴張(zhang)速度(du)一度(du)放(fang)緩(huan)。

今年1月16日，證(zheng)監會(hui)調整上市公司再融資(zi)、并購重組等涉及房地產業務的(de)監管政策，由(you)此(ci)，上市房企展開新(xin)一輪增(zeng)發浪潮，華(hua)僑(qiao)城即其中之一。

不過，就目(mu)前來看，股權(quan)融資似乎只是第一步，僅僅80億元的(de)(de)(de)定增，仍無法支撐華僑城的(de)(de)(de)擴(kuo)張步伐。以2012年(nian)的(de)(de)(de)福州項目(mu)為例(li)，當(dang)時(shi)華僑城表示總(zong)投資額不低于100億元。而且(qie)，定增獲取的(de)(de)(de)80億元資金，相當(dang)大的(de)(de)(de)一部分將被用(yong)于收購華僑城集(ji)團項目(mu)公(gong)司股權(quan)（提升對核心(xin)控股子公(gong)司的(de)(de)(de)掌控力）以及償債(zhai)（改善財務(wu)結構）。

此(ci)外(wai)，華僑(qiao)城的毛利率(lv)雖高，但重資產(chan)的本質(zhi)決定了其造血(xue)能力一般(ban)。華泰證(zheng)券分析稱(cheng)，華僑(qiao)城的主題樂園從開發到穩(wen)定收益階段以及后續地(di)產(chan)項目開發到可售，周(zhou)期長達6~7年。

這使得還在尋找南京(jing)、南昌、桂(gui)林等地投資機會的華僑(qiao)城，必須(xu)盡(jin)快找到資金。

倚天投資(zi)有限公(gong)司的(de)投資(zi)總監(jian)葉飛分析稱(cheng)，因(yin)增(zeng)發審批程序(xu)比較長，短期內華僑城在二級市場再次定增(zeng)的(de)可(ke)(ke)能性不大，在解決資(zi)金需求上，他們未來可(ke)(ke)能會(hui)學習招商(shang)地(di)產和招商(shang)銀行的(de)合作方式(shi)，或者加(jia)大銀行授信。

規模與現金流都想要

多年(nian)(nian)未買(mai)地后，華(hua)僑城的凈負債率從2011年(nian)(nian)的125%下降至2014年(nian)(nian)的53.81%。但在(zai)國家層面放出多項旅游利(li)好政(zheng)策(ce)，文旅題材再次火熱(re)后，這一思(si)路將不可持續(xu)。原因(yin)何在(zai)？

首先，諸多(duo)國(guo)內(nei)房企進軍主題公園。2014年，萬(wan)達董(dong)事長(chang)(chang)王健林提出，中國(guo)房地產發展20多(duo)年，已(yi)經(jing)(jing)無法產生長(chang)(chang)期持(chi)續穩定的現金流(liu)，必(bi)須向文化旅游轉(zhuan)型，此后(hou)該公司(si)推出了萬(wan)達茂(mao)等產品。其(qi)次(ci)，迪(di)士(shi)尼、環球(qiu)資源等項目在經(jing)(jing)歷漫長(chang)(chang)談(tan)判后(hou)，相(xiang)繼(ji)在國(guo)內(nei)落地。

雖然去年(nian)華(hua)僑(qiao)城(cheng)全(quan)年(nian)全(quan)口徑游客(ke)接(jie)待量突(tu)破(po)3000萬(wan)人次(ci)，躋身全(quan)球旅游景區集(ji)團第四名，但是以世界排名第一的(de)主題公園(yuan)迪斯尼的(de)接(jie)待量與營收之(zhi)間的(de)關(guan)系為(wei)參照，華(hua)僑(qiao)城(cheng)的(de)表現仍有(you)待改進(jin)。想要兼得規模和現金流(liu)，華(hua)僑(qiao)城(cheng)必須有(you)所突(tu)破(po)。

葉飛稱：“傳統領(ling)域的擴張(zhang)也有白天(tian)鵝。”2014年6月，華僑城上(shang)馬智慧(hui)旅游電商平臺，宣布(bu)要在(zai)3000萬游客人次的基(ji)礎(chu)上(shang)做O2O。

華僑城方(fang)面也在試水輕(qing)資產運營(ying)，如天津歡樂谷，只輸(shu)出(chu)管(guan)理(li)，賺取管(guan)理(li)費用。

在2012年將三(san)地歡樂(le)谷的門票打包成證券資(zi)產，并(bing)募集了18億元之后，在過(guo)去的兩年間(jian)，華僑(qiao)城一直沒有進(jin)一步的資(zi)產證券化動作。不(bu)過(guo)，該公司表示，未來可能會有更多嘗試。