每(mei)經編輯｜每(mei)經記者 區家彥 發自廣州    

◎每經(jing)記(ji)者 區(qu)家(jia)彥(yan) 發自廣州(zhou)

由于“鎖房”事件，佳兆(zhao)業（01638，HK）遭遇(yu)了一連串債務危機(ji)，如(ru)今出現重大轉機(ji)。

昨日（4月9日），佳(jia)兆(zhao)(zhao)業(ye)發布(bu)公告稱，公司(si)位于(yu)(yu)深圳的(de)八個項目(mu)部分房源已經“解鎖”，項目(mu)狀態從房管(guan)局鎖定(ding)變為司(si)法查(cha)封，這(zhe)(zhe)意味著引(yin)發佳(jia)兆(zhao)(zhao)業(ye)此次危機的(de)行政(zheng)封鎖正式退出。但受限于(yu)(yu)司(si)法查(cha)封狀態，這(zhe)(zhe)些項目(mu)仍無法正常銷售。緊(jin)接著，佳(jia)兆(zhao)(zhao)業(ye)二股(gu)東生命人壽宣布(bu)擬(ni)向佳(jia)兆(zhao)(zhao)業(ye)提(ti)供13.77億元的(de)兩年期貸款，以用于(yu)(yu)繳付公司(si)去年拿(na)下的(de)深圳大鵬新區(qu)地塊土(tu)地款。

但(dan)這并(bing)不(bu)意味著佳(jia)兆業(ye)完全從(cong)債務泥淖中(zhong)獲救。隨著境內債權人紛紛提(ti)出資產保(bao)全申請(qing)，佳(jia)兆業(ye)的經營(ying)狀態已全面(mian)停(ting)滯，公司(si)只(zhi)是贏得(de)暫(zan)時喘息機會。由(you)于債務重組談(tan)判停(ting)滯不(bu)前，佳(jia)兆業(ye)債務危機結局仍撲(pu)朔迷離。

香港粵海證券(quan)投(tou)資銀(yin)行(xing)董事黃(huang)立沖向《每日(ri)經(jing)濟新聞》記(ji)者表示，由于境內(nei)債(zhai)(zhai)權(quan)人大多數(shu)是有抵(di)(di)押(ya)的(de)(de)債(zhai)(zhai)務(wu)，在目(mu)前房(fang)地產市場(chang)逐步回(hui)暖的(de)(de)情況(kuang)下，通過(guo)將佳兆(zhao)業的(de)(de)項目(mu)分拆出售，他們(men)能(neng)大大降低(di)損失的(de)(de)概(gai)率。但對于缺乏抵(di)(di)押(ya)物的(de)(de)境外(wai)債(zhai)(zhai)權(quan)人與股東而言，一旦破產清算(suan)，他們(men)可能(neng)血本(ben)無歸。

房源“解(jie)鎖(suo)”又(you)遭法院查(cha)封

公(gong)告顯示，佳兆(zhao)業位于(yu)深(shen)圳(zhen)的四(si)個處于(yu)預(yu)售階段的項(xiang)(xiang)目部分房源于(yu)4月(yue)7日(ri)已經獲(huo)得“解鎖”，分別為佳兆(zhao)業大鵬假日(ri)廣場、悅峰花(hua)園、中央廣場以及(ji)山海美(mei)域(yu)花(hua)園(佳兆(zhao)業前海廣場)。此外，公(gong)司位于(yu)深(shen)圳(zhen)的三項(xiang)(xiang)已落成物(wu)業項(xiang)(xiang)目所有未售單位，以及(ji)一項(xiang)(xiang)用作出租的物(wu)業也(ye)獲(huo)解除鎖定(ding)。

上述八個項(xiang)目(mu)(mu)是從去年12月初起，被(bei)深(shen)圳市規土委(wei)的相應(ying)地(di)方(fang)分支機(ji)關陸續鎖(suo)定買賣(mai)協議備案、限制任何(he)轉讓或抵押的登記以及(ji)限制業權(quan)。據公司估算這批被(bei)“鎖(suo)定”房源總價值(zhi)超(chao)過50億元，導致佳兆業位于(yu)深(shen)圳區域的所(suo)有經營活動(dong)隨即處(chu)于(yu)“休克”狀(zhuang)態(tai)。此次(ci)項(xiang)目(mu)(mu)獲得解鎖(suo)，意味(wei)著政府層面對項(xiang)目(mu)(mu)的行政封鎖(suo)解除(chu)。

然(ran)而，房源“解鎖”并不意味著(zhu)佳兆業的經營(ying)狀況隨(sui)即重回(hui)正軌。公(gong)告(gao)顯(xian)示，在(zai)上述(shu)“解鎖”的項(xiang)目中，大(da)量(liang)未售單位遭地方(fang)法(fa)院司法(fa)查封(feng)(feng)。截至(zhi)4月7日(ri)，上述(shu)八個(ge)深(shen)圳項(xiang)目合計受司法(fa)查封(feng)(feng)的物業面積約為14.52萬平方(fang)米。

金融機構爭相(xiang)“踩踏”以求自保(bao)，是(shi)導致佳兆業全(quan)國項目陸續(xu)被債(zhai)權人(ren)申請查封資產(chan)的(de)主要原因。佳兆業透露(lu)，截至(zhi)(zhi)4月(yue)7日，公司債(zhai)權人(ren)已(yi)經向相(xiang)關(guan)法院提出(chu)共70份(fen)境內貸款下(xia)的(de)資產(chan)保(bao)全(quan)申請，公司已(yi)接獲相(xiang)關(guan)法院對(dui)其增加至(zhi)(zhi)約148.27億(yi)元(yuan)境內貸款下(xia)的(de)資產(chan)保(bao)全(quan)，共有(you)28份(fen)民(min)事裁定(ding)書(shu)(shu)與(yu)60份(fen)法院應訴(su)通知書(shu)(shu)。

據《每日經(jing)濟新(xin)聞(wen)》記者了解(jie)，深圳佳(jia)兆業接獲6份(fen)應訴(su)書，法院責(ze)令(ling)公司(si)需要以被告身份(fen)出(chu)席4月16日以及5月5日的案(an)件庭審。

由(you)于(yu)流動性面臨枯竭，如今(jin)佳兆(zhao)業只能依賴外(wai)部融(rong)資維持現金流開支(zhi)。昨日，佳兆(zhao)業發布(bu)公(gong)告稱，二股東生命人壽將向公(gong)司(si)提供(gong)13.77億元的貸款(kuan)，用于(yu)支(zhi)付公(gong)司(si)與生命人壽在去年聯合拿下的大(da)鵬地塊地價款(kuan)，以避(bi)免因(yin)延期支(zhi)付地價款(kuan)而受罰。

海外債權人寄望(wang)新接盤者

盡管房(fang)源“解鎖(suo)”是融創此前(qian)提(ti)出(chu)要約(yue)收購(gou)佳(jia)兆業(ye)的(de)(de)前(qian)提(ti)條件之一(yi)，但這并不意味(wei)著收購(gou)進程有望提(ti)速。由于(yu)房(fang)源“解鎖(suo)”提(ti)升了債權人(ren)談判的(de)(de)底氣，在(zai)各(ge)方利益的(de)(de)糾纏下，佳(jia)兆業(ye)危機(ji)的(de)(de)結局更加撲朔迷離。

對(dui)于融(rong)(rong)創(chuang)(chuang)(chuang)而(er)言，拿下(xia)佳兆(zhao)業(ye)的(de)難度(du)變得(de)更(geng)大(da)。黃立沖向(xiang)記(ji)者表示，由于深圳(zhen)樓市回(hui)暖明顯，這(zhe)意味著“解鎖”后佳兆(zhao)業(ye)在(zai)(zai)深圳(zhen)的(de)資(zi)產(chan)變得(de)更(geng)加值錢，債(zhai)(zhai)權人(ren)也因(yin)此(ci)有更(geng)多的(de)籌碼談判，融(rong)(rong)創(chuang)(chuang)(chuang)很難找到(dao)合適的(de)理由讓債(zhai)(zhai)權人(ren)讓步。盡管(guan)在(zai)(zai)首輪境外債(zhai)(zhai)務重組談判失敗后，佳兆(zhao)業(ye)與債(zhai)(zhai)權人(ren)仍在(zai)(zai)溝(gou)通(tong)新的(de)重組方案，但除非融(rong)(rong)創(chuang)(chuang)(chuang)為達成交(jiao)易(yi)(yi)作出(chu)大(da)幅(fu)讓步，否(fou)則(ze)交(jiao)易(yi)(yi)完成的(de)可能性并不大(da)。

境(jing)外債權人則(ze)寄望于(yu)能有(you)新的(de)“白武士”接盤。一(yi)位佳兆業(ye)離岸債券(quan)投資者告訴《每日經濟新聞》記者，隨著行政封鎖的(de)解除，佳兆業(ye)在一(yi)線城市的(de)資產吸引(yin)力(li)明顯提升，他們希望實力(li)更強的(de)大房企接盤，以提出更優(you)的(de)債務重組(zu)方(fang)案。

一位不(bu)愿具名(ming)的(de)房企高管認為，由于佳兆(zhao)業(ye)的(de)現狀已經較融創提出要(yao)約收(shou)購時更加(jia)惡劣，公(gong)司流動性接近枯竭，短期(qi)債(zhai)(zhai)務急(ji)劇(ju)上升，即(ji)便有(you)新的(de)“白武(wu)士”出現，提出的(de)債(zhai)(zhai)務重組條件也許會更差，境外債(zhai)(zhai)權(quan)人(ren)有(you)可能(neng)得不(bu)償失。

其實，對于境內債權人而言，如(ru)果(guo)收購僵局(ju)遲遲沒有(you)進展，他們有(you)可能提(ti)出(chu)清算的要求(qiu)，讓佳兆業(ye)最終(zhong)走向破產。

《《《

佳兆業債務危機(ji)大事(shi)記

2014年(nian)11月28日

佳兆業深圳(zhen)4個項目超(chao)2000套房源被(bei)“鎖(suo)定”。

12月4日

佳兆(zhao)業宣布主要股東(dong)大正出(chu)售11.21%股權予生(sheng)命人(ren)壽。

12月10日

佳兆業董(dong)事(shi)會(hui)主席郭英成辭職，第二(er)大(da)股(gu)東(dong)生命人壽代(dai)表接任。

12月31日

上海萬科將(jiang)接手(shou)佳(jia)兆業上海青灣兆業房(fang)地產開發(fa)有(you)限(xian)公司100%股權及(ji)股東貸款。

2015年1月1日

郭(guo)英(ying)成辭職(zhi)觸發提前還款條(tiao)文，共涉(she)及貸款本金(jin)4億(yi)港元(yuan)及利息。佳(jia)兆業未如(ru)約償還。

1月6日

佳兆業龍崗區舊改項目(mu)合(he)作伙伴要求終(zhong)止合(he)作協議，并退回(hui)已經支付的12億元人民(min)幣(bi)。

1月8日

佳兆業(ye)無法按時支付一筆(bi)2020年(nian)到(dao)期債券的2600萬美元利息。

2月1日

融創收購(gou)佳兆業上海(hai)4個項(xiang)目，代(dai)價總計近23.75億元。

2月5日

融創購(gou)入佳(jia)兆業(ye)25.29億(yi)股份(fen)，正(zheng)式成(cheng)為佳(jia)兆業(ye)第一大股東。