每(mei)經(jing)編輯｜白亞靜    

每經記者 白亞靜 發自深圳

因(yin)資本市場融(rong)資受阻，執行多(duo)年(nian)“旅(lv)游+地(di)產”業務(wu)策(ce)略的(de)(de)華(hua)僑(qiao)城(cheng)（000069，SZ）發展緩慢。不過，這一情況在今(jin)年(nian)會有所(suo)改善，新業務(wu)、內外競爭(zheng)者以及融(rong)資渠(qu)道的(de)(de)通暢等因(yin)素，將使2015年(nian)成(cheng)為(wei)華(hua)僑(qiao)城(cheng)的(de)(de)提速之年(nian)。

上月，華僑城拋出80億(yi)元定(ding)增(zeng)方案后，又在(zai)投資(zi)者活動(dong)中表示(shi)將加快歡樂谷布局(ju)，年(nian)內落地2~3家。但是(shi)要提速，只定(ding)增(zeng)并不夠，還需要資(zi)產證(zheng)券化、輕資(zi)產等一系列增(zeng)強現(xian)金(jin)流(liu)的(de)操作。

股權融資通道打開

在拋(pao)出80億元定增后(hou)不久，4月，華僑(qiao)城便在投資者(zhe)活動中(zhong)提出要加快歡樂(le)(le)谷(gu)的布局。歡樂(le)(le)谷(gu)系(xi)其旗下主題公園項目之一(yi)，從(cong)1998年(nian)至今的17年(nian)間，僅落地深圳、北京、成都、天津、上(shang)海等7座城市。近(jin)期，華僑(qiao)城表示，今年(nian)內將爭取實現2~3個(ge)新(xin)項目落地。

突然加快(kuai)布局腳步的原(yuan)因之一(yi)，即股權融資(zi)渠道(dao)被打開。

2013年(nian)(nian)初(chu)，時任華(hua)僑城董(dong)事(shi)長的任克(ke)雷在年(nian)(nian)報(bao)致辭中表示，由于資本(ben)市場融資受阻，喪(sang)失股本(ben)擴(kuo)張(zhang)配合增長的機會，因而只(zhi)能依(yi)靠自身滾動(dong)發展去開發重資產、緩回報(bao)的旅游(you)綜(zong)合項目。這使得(de)華(hua)僑城的債務比例(li)過大，擴(kuo)張(zhang)速度(du)一(yi)度(du)放慢。

今年1月16日，證監(jian)會調整上(shang)市公(gong)司再(zai)融資、并購重組等涉及(ji)房(fang)地(di)產業務(wu)的監(jian)管政策，由(you)此，上(shang)市房(fang)企(qi)展開新一(yi)輪增(zeng)發浪潮，華僑城(cheng)即其中之一(yi)。

不(bu)過，就目(mu)前(qian)來看，股(gu)(gu)權融資似乎只是第(di)一步，僅(jin)僅(jin)80億(yi)元的定增(zeng)，仍無法支撐華僑城的擴張步伐。以(yi)2012年(nian)的福州項目(mu)為例(li)，當時華僑城表示總投資額不(bu)低于100億(yi)元。而且(qie)，定增(zeng)獲取的80億(yi)資金，相(xiang)當大的一部分將被用作收購華僑城集(ji)團項目(mu)公司(si)股(gu)(gu)權（提升(sheng)對核心控股(gu)(gu)子公司(si)的掌控力）以(yi)及償(chang)債（改(gai)善(shan)財務結構）。

此外，華僑(qiao)城的毛利率雖(sui)高，但(dan)重(zhong)資產的本質決定了其造血能力一般。華泰證券分析稱，華僑(qiao)城的主題樂園到(dao)穩定收益階(jie)段以及(ji)后續地產項目開發(fa)到(dao)可售(shou)，開發(fa)周期約(yue)6~7年。

這使得還在尋找南(nan)(nan)京、南(nan)(nan)昌、桂(gui)林等(deng)地的投資機會的華僑城，必須盡快找到資金。

倚(yi)天投(tou)資有限公(gong)司的投(tou)資總監葉飛分(fen)析(xi)稱，因增發審批程序比較長，短期內華(hua)僑城在二(er)級市場(chang)再次定增的可能性(xing)不大，在解決資金需求上，未來可能會學習招(zhao)商(shang)地(di)產和招(zhao)商(shang)銀行(xing)的合作方式，或者加(jia)大銀行(xing)授信。

如何兼并規模與現金流

多年(nian)未買(mai)地后(hou)，華僑城的凈負債率(lv)從2011年(nian)的125%下降至2014年(nian)的53.81%。但在國(guo)家層面放出(chu)多項旅游(you)利好政(zheng)策(ce)，文(wen)旅題材(cai)再次火熱后(hou)，這一思路顯然(ran)不可持續。

一是，諸多國(guo)(guo)內(nei)房(fang)企進(jin)軍主題公園(yuan)。2014年，萬(wan)達董(dong)事長王健(jian)林提出(chu)，中國(guo)(guo)房(fang)地產(chan)發(fa)展(zhan)20多年，已(yi)經無法(fa)產(chan)生長期(qi)持(chi)續穩定(ding)的現金(jin)流，所以(yi)必須(xu)向文化(hua)旅游轉型，此后(hou)該公司推出(chu)了萬(wan)達茂等產(chan)品(pin)。二是，迪士尼、環(huan)球資源等項(xiang)目在(zai)(zai)經歷漫長談判后(hou)，相繼在(zai)(zai)國(guo)(guo)內(nei)落地。

雖然去年華僑城(cheng)全年全口徑游客(ke)接(jie)(jie)待量突破3000萬(wan)人次(ci)，躋身全球(qiu)(qiu)旅(lv)游景區集團第四名(ming)，但是以世界排(pai)名(ming)第一的(de)(de)主(zhu)題公(gong)園迪(di)(di)士(shi)尼(ni)的(de)(de)接(jie)(jie)待量與營收之間的(de)(de)關系(xi)為例，華僑城(cheng)的(de)(de)表現仍有(you)待改(gai)進。去年，迪(di)(di)士(shi)尼(ni)在全球(qiu)(qiu)的(de)(de)11座主(zhu)題公(gong)園貢獻(xian)了(le)約全公(gong)司三分之一的(de)(de)營收。這背(bei)后最主(zhu)要的(de)(de)因(yin)素是訪客(ke)量的(de)(de)支撐。2013年，有(you)關行業統(tong)計顯示，當(dang)年迪(di)(di)士(shi)尼(ni)總共吸(xi)引了(le)1.3億人次(ci)。

競爭對手成(cheng)幾(ji)何級量增(zeng)長，這意味著，想要兼得規(gui)模(mo)和現金流(liu)，華僑(qiao)城(cheng)必須(xu)有(you)所突(tu)破。

葉飛(fei)稱，“傳統領域的擴(kuo)張(zhang)也有白天鵝。”2014年6月，華僑城上(shang)馬智慧(hui)旅游電商平臺，宣(xuan)布(bu)要在3000萬游客人(ren)次的基(ji)礎(chu)上(shang)做O2O。

華僑城方面也在試水輕資(zi)產運營，如(ru)天津歡樂谷，只(zhi)輸(shu)出(chu)管(guan)理，賺取管(guan)理費用。

另(ling)外，在2012年將(jiang)三地(di)歡樂谷的(de)門票打包成證(zheng)券資(zi)產，并(bing)募集了18億元之后，在過去的(de)兩年間，華僑城一直沒有進(jin)一步的(de)資(zi)產證(zheng)券化(hua)動作。不(bu)過，該公司(si)表示，未來可能會有更多嘗試(shi)。