每經編(bian)輯｜區家(jia)彥    

每經記(ji)者(zhe) 區家彥 發自廣州

由于“鎖房”引發的佳兆業一連串債務危機(ji)，如今終于出(chu)現重大轉機(ji)。

佳兆(zhao)業今天上午(wu)發布(bu)公告(gao)稱，公司位于(yu)深(shen)圳的(de)(de)8個項(xiang)目部分房(fang)源已經“解鎖(suo)”，項(xiang)目狀(zhuang)態從(cong)房(fang)管(guan)局(ju)鎖(suo)定變為司法(fa)查封，這意(yi)味(wei)著引發佳兆(zhao)業此(ci)次危機的(de)(de)行政封鎖(suo)正式(shi)退出。緊接著，二股東生命人壽宣布(bu)擬向佳兆(zhao)業提供13.77億元的(de)(de)兩年期貸款，以用于(yu)繳(jiao)付(fu)公司去年拿下的(de)(de)深(shen)圳大鵬新區地塊土地款。

但(dan)這并不(bu)意味著佳(jia)(jia)兆業(ye)將完(wan)全(quan)從泥淖(nao)中(zhong)獲救。隨著境內(nei)債權人紛紛提出資產保全(quan)申(shen)請，佳(jia)(jia)兆業(ye)的(de)(de)經營狀(zhuang)態(tai)已經全(quan)面(mian)停滯，這意味著此次(ci)公司只(zhi)是贏(ying)得喘息(xi)的(de)(de)機會(hui)。由于(yu)債務(wu)重組談判停滯不(bu)前，佳(jia)(jia)兆業(ye)危機的(de)(de)結局仍然撲(pu)朔迷(mi)離。

60份法院應訴通知書

公告顯示，佳兆(zhao)業(ye)位(wei)于深圳(zhen)(zhen)的(de)(de)(de)四個處于預售(shou)階段的(de)(de)(de)項(xiang)(xiang)目部分房源(yuan)，已于4月(yue)7日(ri)獲(huo)(huo)得解鎖，分別為佳兆(zhao)業(ye)大(da)鵬假日(ri)廣場(chang)、悅峰花園、中央廣場(chang)以及山(shan)海美(mei)域花園(佳兆(zhao)業(ye)前海廣場(chang))。此外，公司位(wei)于深圳(zhen)(zhen)的(de)(de)(de)三項(xiang)(xiang)已落成(cheng)物(wu)業(ye)項(xiang)(xiang)目所有未售(shou)單(dan)(dan)位(wei)，及位(wei)于一項(xiang)(xiang)持作出租物(wu)業(ye)的(de)(de)(de)所有單(dan)(dan)位(wei)的(de)(de)(de)業(ye)權限制(zhi)也獲(huo)(huo)解除。

《每日經濟(ji)新(xin)聞》記者(zhe)了解(jie)到，上(shang)述八個項目(mu)是從去年12月初起，被深(shen)圳市(shi)規土委的(de)相應(ying)地方分支(zhi)機(ji)關陸續鎖定(ding)買賣協議備案、限(xian)制任何轉讓或抵押的(de)登(deng)記以及限(xian)制業權。據(ju)公司估算，這(zhe)批(pi)被“鎖定(ding)”的(de)房源總價(jia)值超過50億元人民(min)幣，這(zhe)導(dao)致佳(jia)兆業位(wei)于深(shen)圳區域的(de)所有經營活(huo)動隨即處于“休克”狀(zhuang)態。此次項目(mu)獲得(de)解(jie)鎖，意味著政府層面對(dui)項目(mu)的(de)行政封鎖終(zhong)于解(jie)除。

然而，房源“解鎖(suo)”并不意(yi)味著(zhu)佳兆業的經營狀況(kuang)重回軌道(dao)。公告顯示，在上述“解鎖(suo)”的項(xiang)目中，大(da)量(liang)未售單位(wei)遭受地方(fang)法(fa)院司法(fa)查(cha)封(feng)。截(jie)至4月(yue)7日，以建筑面積(ji)計算，上述八個(ge)深圳項(xiang)目合(he)計受司法(fa)查(cha)封(feng)的物業面積(ji)約為145232平方(fang)米。

金融(rong)機構爭(zheng)相“踩踏”以求(qiu)自保(bao)，是導致佳(jia)兆(zhao)業(ye)全國(guo)項目陸續(xu)被債(zhai)權人(ren)申請查(cha)封資產的主要原因。佳(jia)兆(zhao)業(ye)透露，截至4月(yue)7日，公(gong)司債(zhai)權人(ren)已經向相關法院(yuan)提(ti)出合共70份(fen)境(jing)內貸款下(xia)的資產保(bao)全申請，佳(jia)兆(zhao)業(ye)已接獲相關法院(yuan)對其增加(jia)至約(yue)148.27億元(yuan)境(jing)內貸款下(xia)的資產保(bao)全，共有28份(fen)民事裁(cai)定書與(yu)60份(fen)法院(yuan)應訴通(tong)知書。

這其中，記者注意到，深圳(zhen)佳兆業接獲6份應(ying)訴書，法院(yuan)責令(ling)公司需要以(yi)被告身份出(chu)席于4月16日(ri)以(yi)及5月5日(ri)的案件庭審。

由于(yu)(yu)流動(dong)性(xing)面(mian)臨枯竭，如今的佳(jia)兆業(ye)只能依賴(lai)外部融資以維持現金流開支。截至(zhi)發稿前，佳(jia)兆業(ye)再(zai)度發布公(gong)告，二(er)股東生(sheng)命(ming)(ming)人壽將向公(gong)司(si)提(ti)供(gong)13.77億(yi)元(yuan)的貸款，用于(yu)(yu)支付(fu)公(gong)司(si)與生(sheng)命(ming)(ming)人壽在(zai)去年聯合拿下的大(da)鵬地塊地價款，以避免因延期支付(fu)地價款而受(shou)罰(fa)。

海外債權人要求新“白武士”接盤

盡管房源“解(jie)鎖”是(shi)融創(chuang)此(ci)前(qian)提出(chu)要約收購佳兆業的前(qian)提條件(jian)之一，但這并不意味(wei)著收購進程有(you)望提速。由于房源“解(jie)鎖”進一步(bu)提升了債權(quan)人(ren)談判(pan)的底氣，在各方利益的糾纏下，佳兆業危機的結局只會(hui)更加撲朔(shuo)迷(mi)離。

對于融創而言，拿下佳兆業的(de)難度更(geng)大了(le)。香港粵海證券投資銀(yin)行董事(shi)黃(huang)立(li)沖向《每日(ri)經濟新(xin)聞》記者表(biao)示，由于深(shen)圳樓(lou)市回(hui)暖明顯，“解鎖(suo)”后(hou)佳兆業在(zai)深(shen)圳的(de)資產會變得(de)更(geng)加值(zhi)錢，債權人也因此有更(geng)多談判的(de)籌碼，融創很難找到合適的(de)理(li)由讓(rang)債權人讓(rang)步(bu)。盡管首輪境(jing)外債務重組(zu)談判失敗后(hou)，佳兆業與債權人仍在(zai)溝通(tong)新(xin)的(de)重組(zu)方案，但除(chu)非(fei)融創為達成交易(yi)作出大幅讓(rang)步(bu)，否則交易(yi)完成的(de)可(ke)能(neng)性并不高。

境外債權人則寄(ji)望于能有新的(de)“白武士”接盤(pan)。一位佳兆(zhao)業離岸債券(quan)投資者告(gao)訴記(ji)者，隨(sui)著行政封鎖的(de)解除，佳兆(zhao)業在(zai)一線城(cheng)市的(de)資產(chan)吸引(yin)力明顯提升，他們希望有實力更(geng)強勁的(de)大型房企接盤(pan)，以提出(chu)更(geng)優(you)的(de)債務(wu)重組方案。

但一位不愿具名的(de)房企高管認為，由于佳(jia)兆業的(de)現狀(zhuang)已經較(jiao)融創提出要約收購時更加(jia)惡劣，公司流動性接近枯竭，短期債(zhai)務急劇上升(sheng)，即便有(you)新的(de)“白武(wu)士(shi)”出現，提出的(de)債(zhai)務重組條件也許(xu)會更差，境外債(zhai)權(quan)人有(you)可能得不償(chang)失。

與之相對，對境(jing)(jing)內債(zhai)權(quan)人而言(yan)，如果收購(gou)僵局遲(chi)遲(chi)沒(mei)有進展，他們(men)有可(ke)能提出清算的(de)要求，令佳兆業最終走向破(po)產。在黃立沖(chong)看來(lai)，由于境(jing)(jing)內債(zhai)權(quan)人大(da)多數是有抵押(ya)的(de)債(zhai)務(wu)，在目前(qian)房地產市場逐步(bu)回(hui)暖的(de)情況下，通過將佳兆業的(de)項目分拆出售，他們(men)能大(da)大(da)降低損失的(de)概率。但對于缺乏(fa)抵押(ya)物(wu)的(de)境(jing)(jing)外(wai)債(zhai)權(quan)人與股東(dong)而言(yan)，一旦破(po)產清算，他們(men)有可(ke)能血(xue)本無歸。