李(li)嘉誠去(qu)年至今套(tao)現(xian)逾738億元(yuan)

三年未(wei)在中國(guo)內地(di)拿地(di)

■本報記者 王麗新

“李嘉(jia)誠的企業(ye)實際上是多(duo)元(yuan)化的綜合體(ti)公司，他一(yi)直(zhi)不(bu)想把自己定性為房地(di)產(chan)公司。”一(yi)位在(zai)港(gang)從事相(xiang)關行業(ye)人士向《證券日報》記者透露，“長和系”打折出(chu)售中國香港(gang)樓盤(pan)，以及頻繁出(chu)售其位于中國內地(di)的物(wu)業(ye)，從投(tou)資者角(jiao)度(du)來(lai)看，這是清理投(tou)資回(hui)報率較低的資產(chan)的正常交易，獲得的資金可以投(tou)向其他新(xin)興產(chan)業(ye)或投(tou)資回(hui)報率更高的產(chan)業(ye)。

據不完全(quan)統計顯示，自2014年(nian)1月份至今，在(zai)一(yi)年(nian)多(duo)的(de)時間(jian)內(nei)，李嘉誠通過轉讓資產或其(qi)他方式(shi)套現逾738億元人(ren)民(min)幣(bi)，其(qi)中出售的(de)位于(yu)中國內(nei)地物業貨值總計約達129億元人(ren)民(min)幣(bi)。

值得注意的是，有消息人士向(xiang)《證券日報》記(ji)者透露，梳理李嘉(jia)誠(cheng)在中(zhong)國內地(di)(di)出售資產的路徑圖可發現，事實上，李嘉(jia)誠(cheng)出讓(rang)的基(ji)本(ben)都(dou)是商(shang)用(yong)物業，包(bao)括寫字樓和商(shang)場等。而對于住宅項目，李嘉(jia)誠(cheng)則更多(duo)地(di)(di)選(xuan)擇留在手中(zhong)。

而對于其在上海的住宅項目(mu)是否有打(da)折(zhe)銷售(shou)計劃，《證(zheng)券日報(bao)》記者致電長江實(shi)業(ye)上海相(xiang)關負責人，其表示，“不(bu)清楚”。

套現路徑圖有玄機

從李嘉誠家(jia)族“套現(xian)路徑(jing)圖”可發(fa)現(xian)，中國內地物業、中國香(xiang)港旗下多元化資產、包括殼公司等資產為(wei)其套現(xian)的主要貢(gong)獻者(zhe)。在中國內地物業方(fang)面，據不完全統計，自2014年1月份至今，李嘉誠家(jia)族通(tong)過拋售中國內地物業累計獲得129億元的套現(xian)總額。

2014年2月份(fen)，李(li)(li)嘉(jia)誠(cheng)旗(qi)(qi)下長(chang)江實業參股的(de)(de)ARA資(zi)(zi)產管理公(gong)司(si)(si)以(yi)(yi)(yi)24.8億(yi)(yi)元(yuan)人(ren)(ren)民(min)幣(bi)出售南京(jing)國(guo)際金融中心，此項交易(yi)是長(chang)三角(jiao)地(di)(di)區(qu)內有史以(yi)(yi)(yi)來金額最大的(de)(de)有穩定收益(yi)物業的(de)(de)整(zheng)棟交易(yi)；同年4月份(fen)，李(li)(li)嘉(jia)誠(cheng)次子(zi)李(li)(li)澤楷以(yi)(yi)(yi)57.6億(yi)(yi)元(yuan)人(ren)(ren)民(min)幣(bi)將北京(jing)盈科中心售予泰國(guo)大型(xing)海(hai)外房(fang)地(di)(di)產私(si)募基(ji)金公(gong)司(si)(si)基(ji)匯資(zi)(zi)本； 8月份(fen)，李(li)(li)嘉(jia)誠(cheng)長(chang)和系持股公(gong)司(si)(si)李(li)(li)嘉(jia)誠(cheng)旗(qi)(qi)下基(ji)金ARA以(yi)(yi)(yi)15.4億(yi)(yi)元(yuan)人(ren)(ren)民(min)幣(bi)拋(pao)售虹口區(qu)北外灘甲(jia)級寫字樓盛邦(bang)國(guo)際大廈，新加坡(po)基(ji)金公(gong)司(si)(si)AlphaInvestmentPartnersLtd以(yi)(yi)(yi)2.5億(yi)(yi)美元(yuan)的(de)(de)價格接手； 11月份(fen)，泛海(hai)控股正式以(yi)(yi)(yi)38.2億(yi)(yi)港(gang)元(yuan)（約合31億(yi)(yi)元(yuan)人(ren)(ren)民(min)幣(bi)）接手李(li)(li)嘉(jia)誠(cheng)旗(qi)(qi)下和記港(gang)陸71.36%的(de)(de)股份(fen)。而(er)和記港(gang)陸旗(qi)(qi)下資(zi)(zi)產主要包(bao)括位于上海(hai)的(de)(de)兩棟投資(zi)(zi)性物業。

此外，在(zai)中國香港(gang)地(di)區，李嘉誠也(ye)在(zai)整理(li)資(zi)(zi)產。據不完(wan)全統計顯示，2014年(nian)至今，李嘉誠在(zai)港(gang)通過出售(shou)資(zi)(zi)產或者其他方式套現了761億港(gang)元（合計約609億元人民幣）資(zi)(zi)產，其出售(shou)的(de)資(zi)(zi)產中有(you)房(fang)地(di)產項目，也(ye)有(you)其它(ta)產業的(de)資(zi)(zi)產。

2014年(nian)1月(yue)22日(ri)，同屬李(li)(li)嘉誠旗下的電能實業分拆(chai)港燈電力投資(zi)上市(shi)，集資(zi)約241億(yi)港元；同年(nian)3月(yue)份，李(li)(li)嘉誠轉而(er)將屈臣氏股(gu)份近25%作價(jia)440億(yi)港元賣給新(xin)加(jia)坡主權(quan)基金淡馬錫；同年(nian)3月(yue)14日(ri)，和記黃埔旗下在(zai)新(xin)加(jia)坡的上市(shi)公司和記港口信(xin)托，減持亞洲貨柜碼頭60%股(gu)權(quan)，套現最多24.72億(yi)港元。

近(jin)日，繼(ji)去年的(de)(de)一(yi)次七五折(zhe)(zhe)優(you)惠(hui)售樓之后，李嘉誠旗下的(de)(de)長江(jiang)實(shi)業再(zai)次在香港甩(shuai)賣樓盤(pan)。日前，長江(jiang)實(shi)業以八折(zhe)(zhe)優(you)惠(hui)促銷將軍澳日出康城的(de)(de)某一(yi)樓盤(pan)，推(tui)出的(de)(de)740套(tao)房源在9小時內即被搶購一(yi)空，總成交(jiao)額達到55億港元，約合人(ren)民幣43.5億元。

甩賣樓盤未虧損

事(shi)實上，李(li)嘉誠套現如此多的資金，其流向何處？據記(ji)者了(le)(le)解，根據其投(tou)資旗艦和記(ji)黃埔2014年中期(qi)的財務報告顯示，歐(ou)洲已(yi)成(cheng)為(wei)其收(shou)入最重(zhong)要來源，貢獻了(le)(le)43%的總收(shou)入，光英國就貢獻了(le)(le)18%；加(jia)拿大和香港分別(bie)貢獻了(le)(le)14%、15%，中國內地(di)為(wei)11%。

而根據媒體(ti)搜集的李嘉誠近期以來(lai)的投(tou)(tou)資(zi)方向發(fa)現，其大規模(mo)(mo)投(tou)(tou)資(zi)以航空業為(wei)主，小規模(mo)(mo)投(tou)(tou)資(zi)卻(que)從社交網絡延伸(shen)至食(shi)品科技，其中不(bu)乏新奇(qi)產物(wu)。

“我認為出(chu)售資產的(de)交易(yi)是(shi)明(ming)智的(de)，這是(shi)一(yi)種分散投資風(feng)險的(de)策略(lve)性轉(zhuan)讓資產。”上(shang)述在港從事相關行業人士向(xiang)《證券(quan)日報(bao)》記者透(tou)露，從全球(qiu)商用(yong)物業分布圖來看(kan)(kan)，中(zhong)國門戶城市（包括北京和上(shang)海）持有型商用(yong)物業投資回報(bao)率(lv)并不高，流通量(liang)也相對較(jiao)少，從資金(jin)借貸角度看(kan)(kan)，投資回報(bao)率(lv)被進(jin)一(yi)步壓縮。

此外，該人士進一步稱，從(cong)投(tou)資(zi)者角度而言(yan)，外國(guo)房地產(chan)投(tou)資(zi)基金(jin)已經不在中國(guo)活躍。從(cong)全球市(shi)場來看，對商(shang)業物業的(de)投(tou)資(zi)多轉向紐約、倫敦等門戶城市(shi)，其(qi)投(tou)資(zi)回報率(lv)更高。

而對于(yu)李(li)嘉(jia)誠打折銷售中國香(xiang)港(gang)樓盤(pan)而言，其清(qing)貨的(de)目的(de)比較明(ming)顯，但從(cong)算(suan)總賬角度(du)來看(kan)，其實李(li)嘉(jia)誠并未虧損甩賣樓盤(pan)。

內地住宅項目缺席套現名單

值(zhi)得(de)注意的是(shi)，有(you)消息人(ren)士向《證券日(ri)報》記者透露，梳(shu)理李(li)嘉(jia)誠(cheng)(cheng)在中(zhong)國內地出(chu)售(shou)的基本(ben)都是(shi)商用物業，包括北(bei)京、上海、南(nan)京等(deng)地的寫字樓(lou)和商場(chang)等(deng)。而對于住宅項(xiang)目，李(li)嘉(jia)誠(cheng)(cheng)則更多(duo)地選(xuan)擇留在手中(zhong)。換言(yan)之，住宅項(xiang)目資產(chan)幾乎缺席了李(li)嘉(jia)誠(cheng)(cheng)的套現名單(dan)。

而從媒體的報(bao)道(dao)中可知，“長和系”近兩年在中國內地(di)(di)已(yi)經(jing)鮮少出擊土地(di)(di)市場。有報(bao)道(dao)稱，在2011年以前(qian)，長江(jiang)實業與和記黃埔每年都有一(yi)(yi)些土地(di)(di)儲(chu)備(bei)吸納(na)，土地(di)(di)成本比較穩定。但2012年5月份購入(ru)上海(hai)一(yi)(yi)塊(kuai)住宅(zhai)用地(di)(di)之后，“長和系”在內地(di)(di)市場上再未有一(yi)(yi)塊(kuai)土地(di)(di)入(ru)賬。

不(bu)過(guo)，《證券日報》記(ji)者翻閱長江實業和和記(ji)黃埔(pu)公告獲(huo)悉(xi)，截至2014年(nian)11月30日，長實集團及(ji)和黃集團兩家公司(si)將向重組后的長地(di)集團轉讓1.7億(yi)平(ping)(ping)方尺(約(yue)1889萬(wan)平(ping)(ping)方米)可供發展的土地(di)儲(chu)備(bei)，其(qi)中(zhong)1.58億(yi)平(ping)(ping)方尺來自中(zhong)國內地(di)，這意味著(zhu)九成土地(di)儲(chu)備(bei)位于中(zhong)國內地(di)。

對此，上述消息人士(shi)向《證券日報》記者直(zhi)言，李嘉誠近(jin)幾(ji)年已經沒(mei)有(you)在中國內地(di)土(tu)(tu)地(di)市(shi)場(chang)拿地(di)，因為近(jin)幾(ji)年內地(di)土(tu)(tu)地(di)價格一(yi)路水漲船高，已經觸(chu)及(ji)土(tu)(tu)地(di)成本(ben)占所有(you)成本(ben)超過70%的(de)水平線，而(er)“長和系”所儲備的(de)住宅項目多(duo)是幾(ji)年前獲得(de)的(de)土(tu)(tu)地(di)，借助于土(tu)(tu)地(di)增(zeng)值空間，其住宅項目具有(you)高利潤回報率，而(er)且(qie)(qie)當前市(shi)場(chang)下，住宅需(xu)求依然存(cun)在，且(qie)(qie)近(jin)期正有(you)漲價的(de)跡象(xiang)，因此其不出讓這些(xie)資產頗(po)為正常。

以《證券日報》記(ji)者曾(ceng)實(shi)地走(zou)訪的(de)長(chang)江實(shi)業旗(qi)下(xia)項(xiang)目湖畔天下(xia)為(wei)例(li)，據(ju)相(xiang)關機構提供給本報記(ji)者的(de)數(shu)據(ju)顯示，長(chang)實(shi)湖畔天下(xia)項(xiang)目產(chan)權起始時間(jian)為(wei)2008年(nian)7月24日，這意味(wei)著該項(xiang)目是2008年(nian)拿(na)地，而(er)其最早(zao)開(kai)工時間(jian)則為(wei)2010年(nian)8月7日，超(chao)過2年(nian)以上。此外，該項(xiang)目直(zhi)至2013年(nian)9月7日才第(di)一次開(kai)盤。

一般來說，以(yi)中國內地開發商的開發速度(du)來看(kan)，一個住(zhu)宅項目從(cong)拿(na)地到清盤一般為三年(nian)時(shi)間(jian)，若超(chao)過三年(nian)尚未清盤，則意(yi)味著該(gai)項目剩(sheng)余房(fang)(fang)源為滯銷存貨，因其土地成本過高，這種(zhong)滯銷存貨量越高對房(fang)(fang)企資(zi)金(jin)鏈壓力(li)越大，所以(yi)開發商都在加(jia)快周轉以(yi)保項目利潤。而長實(shi)湖畔天下項目從(cong)拿(na)地到第一次開盤用(yong)了長達5年(nian)多的時(shi)間(jian)，可見其開發速度(du)之慢。

而對(dui)于(yu)長江實業是(shi)否正在打折銷(xiao)售(shou)，或者計劃打折拋售(shou)上(shang)述項(xiang)目，上(shang)述長江實業負責人(ren)向《證券(quan)日(ri)報》記(ji)者表示，“不清楚”。