◎李宇嘉

樓(lou)市“3·30”金(jin)融稅收政策“組合拳”，無論在力度上還是推出(chu)時間(jian)節點上，都(dou)超出(chu)了(le)市場預期，在業內(nei)也被視(shi)為(wei)唱響了(le)樓(lou)市春天(tian)的故事。

據筆者所知，在深(shen)圳，有(you)(you)的(de)開發商連夜開會，上調新(xin)盤預售申報價(jia)(jia)格；而有(you)(you)的(de)二手房業主直接將掛牌價(jia)(jia)提高了(le)10萬元(yuan)，或(huo)者干脆撤下房源(yuan)待價(jia)(jia)而沽。與此同時，一(yi)些(xie)準備(bei)買房的(de)朋友則后悔應(ying)該(gai)先出手買房——這就是樓市新(xin)政在深(shen)圳最接地氣的(de)反應(ying)。

目前新政出(chu)臺(tai)已一周(zhou)有余(yu)，根(gen)據筆(bi)者(zhe)的(de)(de)調查(cha)，對市(shi)(shi)場影(ying)響比較大的(de)(de)一個方(fang)面是(shi)(shi)在(zai)(zai)二手(shou)房(fang)市(shi)(shi)場上。此(ci)前，房(fang)產(chan)交(jiao)易稅負對交(jiao)易雙方(fang)尤其(qi)是(shi)(shi)購房(fang)者(zhe)來說偏高，而作為普惠性的(de)(de)、減稅負的(de)(de)政策(ce)，營業(ye)(ye)稅免征期(qi)“5改2”在(zai)(zai)各地(di)相繼“落(luo)地(di)”，使相當多(duo)數的(de)(de)二手(shou)房(fang)購房(fang)者(zhe)可以免交(jiao)在(zai)(zai)房(fang)產(chan)交(jiao)易稅負中大約(yue)占(zhan)到一半(ban)的(de)(de)營業(ye)(ye)稅，由(you)此(ci)大幅(fu)降低交(jiao)易成(cheng)本，實實在(zai)(zai)在(zai)(zai)地(di)產(chan)生了惠及(ji)民生的(de)(de)效果。

目前，大家最(zui)關心(xin)的就是(shi)二(er)套房貸(dai)首付四成的政策(ce)如何在各(ge)地具(ju)體實施。降低二(er)套房貸(dai)首付，最(zui)主(zhu)要的目的是(shi)去(qu)庫存(cun)和提高成交量。但對于這一問題，有必要采取因地制(zhi)宜，分城施策(ce)的辦法(fa)。

自2009年擴大內需以來，房地產市(shi)(shi)場規模化(hua)擴張的主(zhu)力是廣大二三(san)(san)線、三(san)(san)四線城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)，但跨過供求(qiu)平衡（2012年以后），樓市(shi)(shi)需求(qiu)卻主(zhu)要集中(zhong)在人口集聚的一線和少(shao)數(shu)二線重點城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)，從而造成了供應(ying)的區域性(xing)過剩，庫存主(zhu)要集中(zhong)在二三(san)(san)線、三(san)(san)四線城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)。

從(cong)消(xiao)化周期來看，一線(xian)和(he)重(zhong)點二線(xian)城市(shi)基本上在(zai)12個月(yue)以內的“安全期”，而多數二三(san)線(xian)、三(san)四線(xian)城市(shi)的消(xiao)化周期在(zai)24個月(yue)左右，長的達(da)到40個月(yue)甚至10年。

根據(ju)易居房(fang)(fang)地產研究院的(de)監測(ce)，截(jie)至2015年(nian)2月(yue)，北上(shang)(shang)廣(guang)深四個(ge)一線(xian)城(cheng)市(shi)庫存消化周期(qi)分別(bie)為10.1、13.2、12.6和(he)8.3個(ge)月(yue)，南(nan)京、廈(sha)門(men)等重點二線(xian)城(cheng)市(shi)消化周期(qi)在10~15個(ge)月(yue)，相對(dui)健康。2014年(nian)以(yi)來，隨著(zhu)首(shou)套房(fang)(fang)認定標(biao)準放寬、降準降息等寬松政(zheng)策(ce)的(de)實施，一線(xian)城(cheng)市(shi)已出(chu)現回暖趨勢。以(yi)深圳為例，根據(ju)國家(jia)統計局70個(ge)大中城(cheng)市(shi)房(fang)(fang)價數據(ju)，其新房(fang)(fang)價格從2014年(nian)12月(yue)起已連(lian)續3個(ge)月(yue)出(chu)現環(huan)比上(shang)(shang)漲(zhang)。

有(you)鑒于此，不論從(cong)去庫存的目的出發，還是(shi)從(cong)一(yi)線及重點(dian)二線城市(shi)(shi)當前樓市(shi)(shi)運(yun)行(xing)的態勢(shi)出發，筆者建議，降低二套房(fang)貸(dai)首付(fu)成數的政策(ce)，也應堅持分類(lei)指導、因地(di)施策(ce)。

此前，部分一(yi)線城市二套房貸(dai)首(shou)付比例達到七(qi)成(cheng)，若一(yi)下子降到四成(cheng)，杠桿利用率(lv)接近放大一(yi)倍(bei)。

在一線城市樓市回(hui)暖趨(qu)勢基本確立的情況下，杠桿率(lv)的提升(sheng)必(bi)然會(hui)刺(ci)激房價上漲(zhang)預期(qi)，加(jia)速需求(qiu)入市。

根據筆者實地調研，新政出臺(tai)的(de)(de)一周內，一線城(cheng)市(shi)主(zhu)(zhu)城(cheng)區二(er)手(shou)住房(fang)成交量環比增幅(fu)在10%左右，“反(fan)價”現象頻繁出現，特別(bie)是(shi)一些臨近地鐵、中(zhong)小戶型和價格(ge)洼地（主(zhu)(zhu)城(cheng)區老舊片區）的(de)(de)二(er)手(shou)房(fang)和學位房(fang)等所(suo)謂剛需房(fang)，業主(zhu)(zhu)“反(fan)價”比較多(duo)，幅(fu)度多(duo)數占總價的(de)(de)5%~7%%（約(yue)10萬(wan)~20萬(wan)元），甚(shen)至有業主(zhu)(zhu)不惜交違約(yue)金也要反(fan)價。與此同時(shi)，排隊買(mai)房(fang)、多(duo)個買(mai)家“搶(qiang)一套房(fang)”、中(zhong)介傭(yong)金上升到3%等樓市(shi)火(huo)熱時(shi)期特有的(de)(de)現象，也有所(suo)顯(xian)現。

筆者(zhe)認為，一線(xian)和少數二線(xian)重(zhong)點城(cheng)市(shi)去庫(ku)存和提(ti)振銷(xiao)量的壓力并(bing)(bing)不(bu)大。相反，由(you)于(yu)剛需長期(qi)存在(zai)，供應缺(que)乏彈性(xing)，在(zai)市(shi)場已回升的趨勢下，政策(ce)刺(ci)激容易在(zai)短期(qi)內(nei)放(fang)大需求，加劇(ju)供求矛盾并(bing)(bing)導(dao)致房價上漲。而營業(ye)稅免(mian)征期(qi)“5改(gai)2”的政策(ce)的實施，在(zai)降低改(gai)善性(xing)需求置(zhi)業(ye)成本(ben)(ben)的同時，本(ben)(ben)身也(ye)降低了(le)炒房的成本(ben)(ben)，這對于(yu)投資需求入市(shi)也(ye)形成了(le)推波助瀾。

在2015年(nian)“兩會”第一次提(ti)出分類(lei)調控(kong)、“落實地方(fang)政(zheng)府主體(ti)責任”的情況(kuang)下，重點城市不(bu)應該忽視房價上(shang)漲(zhang)帶來的輿論壓力(li)和(he)民生(sheng)訴求。

畢竟，這些城市未(wei)來依舊會呈現(xian)人口凈流入的狀態，住房保障也(ye)沒(mei)有完(wan)全覆蓋到位。因此，房貸新政(zheng)落地要體現(xian)差(cha)異(yi)化，三四線城市全面落實沒(mei)有任何問(wen)題，而(er)重點城市則要謹慎對(dui)待。

（作者為深(shen)圳(zhen)市房地產研究(jiu)中(zhong)心研究(jiu)員）