每經編輯｜每經記者 區(qu)家(jia)彥 發(fa)自廣州    

◎每經記者 區家彥 發(fa)自廣州

在(zai)香港特區政府于今年3月加碼(ma)“雙辣招”樓市調控(kong)后，向來(lai)對市場敏銳的(de)華(hua)人首富李嘉(jia)誠再度(du)選擇大手筆(bi)降價出貨。

《每日經濟新(xin)聞》記者(zhe)了解到，長江實(shi)業位(wei)于香港將軍澳日出康城的新(xin)項目(mu)“致藍天(tian)”，日前以八折優惠開售，由(you)于售價貼近周邊二手樓價，首次推出的740套房源被搶光。

與內地(di)樓市(shi)環境不(bu)(bu)同(tong)，香(xiang)港(gang)樓市(shi)價格過(guo)去一(yi)年漲(zhang)幅超過(guo)12%，再三(san)刷新歷史新高，迫(po)使香(xiang)港(gang)特區(qu)政(zheng)府(fu)在上月兩度(du)“加辣”。隨著(zhu)香(xiang)港(gang)經濟前景日漸不(bu)(bu)明朗，向來對(dui)市(shi)場(chang)敏感的李嘉(jia)誠此(ci)次搶跑出貨，是否意味(wei)著(zhu)香(xiang)港(gang)樓市(shi)將面臨拐點？

長江(jiang)實業(ye)新樓八折(zhe)出貨

據(ju)悉，長江(jiang)實(shi)業(ye)此次開(kai)(kai)售(shou)的新盤(pan)“致藍天”位于(yu)新界東將(jiang)軍澳小(xiao)赤沙，由(you)長江(jiang)實(shi)業(ye)、南豐發展及港鐵公司共同開(kai)(kai)發。項目原計劃在(zai)(zai)今年(nian)內(nei)實(shi)現銷售(shou)800~1000套房(fang)子，但(dan)長江(jiang)實(shi)業(ye)公布的數據(ju)顯示，項目在(zai)(zai)兩天內(nei)“收籌”達到(dao)(dao)5100票，超額認購(gou)14倍，平均每十五人爭一套房(fang)子。盡管(guan)長江(jiang)實(shi)業(ye)在(zai)(zai)首日開(kai)(kai)盤(pan)增加推貨數量，但(dan)740套房(fang)子在(zai)(zai)9小(xiao)時內(nei)被一掃而(er)空，單日銷售(shou)額達到(dao)(dao)55億(yi)港元（折合人民幣(bi)約43.5億(yi)元）。

大力度(du)降價促銷(xiao)，是長江實業(ye)銷(xiao)售(shou)實現逆市飄(piao)紅的(de)主要原因(yin)。《每日經濟(ji)新聞》記者了解到，“致藍天”的(de)首批(pi)房(fang)(fang)(fang)源總價約為(wei)735.8萬(wan)港(gang)(gang)(gang)元(yuan)至1412萬(wan)港(gang)(gang)(gang)元(yuan)，單價為(wei)9863港(gang)(gang)(gang)元(yuan)/平方(fang)(fang)英尺~12402港(gang)(gang)(gang)元(yuan)/平方(fang)(fang)英尺（折(zhe)(zhe)合人民(min)幣(bi)約82918元(yuan)/平方(fang)(fang)米~104177元(yuan)/平方(fang)(fang)米），開(kai)發商分別為(wei)3房(fang)(fang)(fang)及4房(fang)(fang)(fang)提供最多18%及19.5%的(de)折(zhe)(zhe)扣優惠，以一套總價較(jiao)低(di)的(de)3房(fang)(fang)(fang)為(wei)例，折(zhe)(zhe)后單價約為(wei)8088港(gang)(gang)(gang)元(yuan)/平方(fang)(fang)英尺（折(zhe)(zhe)合人民(min)幣(bi)約67939元(yuan)/平方(fang)(fang)米），低(di)于同區(qu)域的(de)二手房(fang)(fang)(fang)價格。

香港紀惠(hui)集(ji)團行(xing)政總裁湯文亮向記者表示(shi)，以往(wang)香港地產(chan)商(shang)在銷售新盤(pan)的(de)時候，定價(jia)(jia)往(wang)往(wang)都(dou)會比同區域二手樓價(jia)(jia)高(gao)20%以上(shang)，長江實(shi)業此(ci)次(ci)通(tong)過(guo)積極的(de)定價(jia)(jia)策略吸引買家(jia)，新盤(pan)定價(jia)(jia)貼近(jin)甚至低于同區域質量相(xiang)近(jin)的(de)二手房。在價(jia)(jia)格相(xiang)近(jin)的(de)情(qing)況(kuang)下，購買力必然(ran)會向品質更佳的(de)新盤(pan)傾斜。

據湯(tang)文(wen)亮預(yu)計(ji)，此次長江實業(ye)的降價(jia)策(ce)略(lve)不(bu)會(hui)是單一行動，預(yu)計(ji)香(xiang)港(gang)其他(ta)地產商也會(hui)快速跟進(jin)，結果會(hui)導致新房售價(jia)越賣越低，二手樓市由(you)于客(ke)源分流(liu)導致成交被冰封(feng)。

香港地(di)產牛市(shi)面臨(lin)終結？

與(yu)內(nei)地(di)樓(lou)市最近一年(nian)來陷入調整(zheng)相比(bi)，香港樓(lou)市價(jia)(jia)格卻屢漲(zhang)(zhang)不止(zhi)，房價(jia)(jia)頻頻創出歷史新高。代(dai)表香港二手房價(jia)(jia)的(de)中原地(di)產(chan)領先指(zhi)數顯(xian)示(shi)，截至3月份(fen)最后一周，該(gai)指(zhi)數收報于140.05點，連續3周創下歷史新高，該(gai)指(zhi)數不僅在(zai)去年(nian)上漲(zhang)(zhang)超12%，距(ju)離1997年(nian)的(de)前歷史高位102.93點也大幅上漲(zhang)(zhang)36%。

然而，市場面臨的不利(li)因(yin)素也在增(zeng)加。一方面，為了(le)應(ying)對樓市泡沫(mo)，香港(gang)金融(rong)管理(li)局(ju)于(yu)3月(yue)份(fen)兩(liang)度出(chu)(chu)招，推(tui)出(chu)(chu)包(bao)括(kuo)提高首付比例在內的三項調(diao)控(kong)措施，大(da)力(li)壓縮購房(fang)者的金融(rong)杠桿；另一方面，香港(gang)旅游業降(jiang)溫對經(jing)濟造成的壓力(li)不容小覷，瑞信發布的最新報告指出(chu)(chu)，因(yin)內地游客(ke)消費減少，將2015年香港(gang)經(jing)濟增(zeng)長(chang)率預測(ce)從(cong)2.4%下調(diao)至1.6%，這勢必影(ying)響到香港(gang)樓價。

香(xiang)(xiang)港(gang)(gang)粵海證券(quan)投(tou)資(zi)銀行董事(shi)黃立沖(chong)告訴《每(mei)日經(jing)濟(ji)新(xin)聞(wen)》記者，雖然目前還無法確(que)定香(xiang)(xiang)港(gang)(gang)樓(lou)市是否已經(jing)到(dao)“頂(ding)”，但幾乎可(ke)以(yi)肯(ken)定香(xiang)(xiang)港(gang)(gang)樓(lou)市是強弩之末。隨著香(xiang)(xiang)港(gang)(gang)特區政府下(xia)決心增加(jia)市場供應(ying)量、美聯儲(chu)退出QE以(yi)及香(xiang)(xiang)港(gang)(gang)經(jing)濟(ji)下(xia)行壓力(li)加(jia)大，以(yi)往數(shu)年支持香(xiang)(xiang)港(gang)(gang)樓(lou)市上(shang)漲的基本(ben)面因素(su)已經(jing)完全發生變化。在不(bu)利(li)因素(su)增加(jia)的情況下(xia)，盡快(kuai)出貨回(hui)籠資(zi)金成(cheng)為包括李(li)嘉誠(cheng)在內的多數(shu)大型香(xiang)(xiang)港(gang)(gang)地產商的共(gong)識(shi)。

投行瑞銀(yin)日前發表的(de)研(yan)究報告(gao)也表示，中央政府大力推動(dong)內地游(you)客赴香港(gang)(gang)(gang)旅游(you)，以及香港(gang)(gang)(gang)聯系匯率所帶來(lai)的(de)低(di)貸(dai)款成本造就了香港(gang)(gang)(gang)十多(duo)年地產牛市(shi)。隨(sui)著內地赴港(gang)(gang)(gang)游(you)客的(de)數量減少和當地購房(fang)貸(dai)款成本增加，預計今年香港(gang)(gang)(gang)房(fang)價將(jiang)下(xia)跌(die)5%~10%，租(zu)金將(jiang)下(xia)降5%左右(you)，香港(gang)(gang)(gang)地產牛市(shi)正在(zai)走向(xiang)終結。